Inleiding
De vaststelling van de Waardering Onroerende Zaken (WOZ) vormt een centraal element in het fiscale landschap voor woningbezitters in Nederland. In de gemeente Tholen, en specifiek voor de kern Sint Philipsland, is de WOZ-waarde een doorslaggevende factor in de berekening van diverse gemeentelijke en rijksoverheidsheffingen. De beschikbare gegevens bieden een gedetailleerd inzicht in de ontwikkeling van deze waarden over de afgelopen jaren en de financiële impact op de burger. De WOZ-waarde wordt jaarlijks vastgesteld door de gemeente Tholen en dient als grondslag voor belastingen zoals de onroerendezaakbelasting (OZB), de watersysteemheffing en de berekening van het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting. Een zorgvuldige bestudering van de beschikbare data onthult aanzienlijke stijgingen in de waarderingen, wat directe gevolgen heeft voor de woonlasten van inwoners. Dit artikel analyseert de juridische en financiële context van de WOZ-waarde in Sint Philipsland, gebaseerd op de officiële beschikbare data.
Ontwikkeling van de WOZ-waarden
De ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarde in Sint Philipsland vertoont een duidelijke opwaartse trend. Volgens de beschikbare data was de gemiddelde WOZ-waarde in 2023 vastgesteld op € 263.573. Voor het jaar 2024 werd deze waarde geraamd op circa € 290.374. Dit vertegenwoordigt een stijging van 10,2% ten opzichte van het voorgaande jaar. Deze ontwikkeling sluit aan bij bredere markttendens. Op 17 december 2025 bedraagt de gemiddelde vierkantemeterprijs (WOZ-waarde) in Sint Philipsland € 2.747 per vierkante meter. Ten opzichte van het vorige jaar is deze prijs met 5,74% gestegen.
De totale WOZ-waarde van alle objecten in de gemeente Tholen, waaronder die in Sint Philipsland, bedraagt € 3.051 miljoen. De gemiddelde WOZ-waarde in de gemeente Tholen is vastgesteld op € 227.000, wat een stijging van 14,4% ten opzichte van het vorige jaar betekent. De peildatum voor de WOZ-waarde 2025 is 1 januari 2024. De dagtekening van de aanslagen voor de gemeentelijke belastingen in de gemeente Tholen, en dus ook in Sint Philipsland, ligt op 25 februari 2023. De historische data tonen een gestage waardestijging over de afgelopen jaren. In 2020 was de gemiddelde WOZ-waarde € 202.000 (een stijging van 4,1% ten opzichte van 2019). In 2019 was dit € 194.000 (stijging van 3,2% ten opzichte van 2018). In 2018 was de waarde € 188.000 (stijging van 1,1% ten opzichte van 2017). In 2017 was de waarde € 186.000 (stijging van 1,1% ten opzichte van 2016). In 2016 en 2015 was de gemiddelde WOZ-waarde gelijk gebleven op € 184.000.
Fiscale Gevolgen en Belastingen
De WOZ-waarde is de grondslag voor verschillende belastingen. De meest directe belasting voor woningeigenaren is de onroerendezaakbelasting (OZB). In Sint Philipsland bedraagt het OZB-tarief voor woningeigenaren in 2024 0,13032%. In andere beschikbare data wordt een OZB-tarief van 0,1228% genoemd. De berekening van de OZB geschiedt door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met dit tarief. Als voorbeeld wordt een woning met een WOZ-waarde van € 251.000 genoemd. De OZB voor deze woning bedraagt dan € 251.000 x 0,1228% = € 308.
Naast de OZB wordt de WOZ-waarde gebruikt voor de berekening van de watersysteemheffing en het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting (box 1). De totale woonlasten in de gemeente Tholen voor een meerpersoonshuishouden bestaan naast de OZB uit rioolheffing en afvalstoffenheffing. De rioolheffing bedraagt € 206 en de afvalstoffenheffing € 262. De totale woonlasten komen hiermee op € 715. De gemiddeld betaalde OZB in Sint Philipsland wordt geschat op € 247.
De financiële impact van een incorrect vastgestelde WOZ-waarde is aanzienlijk. Uit het Jaarlijkse WOZ Onderzoek van Eerlijke WOZ blijkt dat de WOZ-waarde in Slenaken in het jaar 2024 in 19,50% van de gevallen te hoog is vastgesteld. Hoewel dit specifiek over Slenaken gaat, duidt het op een potentieel risico voor foutieve waarderingen. Indien de WOZ-waarde te hoog is, betaalt de woningbezitter onterecht te veel belasting. De verwachte gemiddelde besparingen per jaar op basis van een verlaging van de WOZ-waarde in Sint Philipsland worden geschat op € 53 voor de onroerendezaakbelasting.
Juridisch Kader en Bezwaarprocedures
Wanneer een woningbezitter van mening is dat de vastgestelde WOZ-waarde te hoog is, bestaat de mogelijkheid om bezwaar te maken. De gemeente Tholen stelt de WOZ-waarde vast op basis van een taxatierapport. De waarde wordt bepaald aan de hand van factoren zoals het onderhoudsniveau, het type woning, de ligging, de grootte, het oppervlakte, het bouwjaar en drie vergelijkbare koopsommen van woningen in de buurt. Het samengestelde taxatieverslag, dat via het WOZ-Waardeloket of de gemeente kan worden opgevraagd, maakt inzichtelijk hoe de waarde tot stand is gekomen.
Het indienen van een bezwaarschrift moet binnen 1,5 maand na de beschikkingsdatum op de aanslag. De beschikking wordt rond januari, februari en maart verzonden. Om het bezwaar kracht bij te zetten, kan een woningbezitter een WOZ contra-taxatie laten uitvoeren. De kosten van een dergelijk taxatierapport in Sint Philipsland liggen om en nabij de € 275. Indien de bezwaarmaking slaagt en de waarde wordt verminderd, kunnen de kosten van het taxatierapport worden verhaald op de gemeente. In 2025 is het maximale bedrag dat op de gemeente kan worden verhaald € 242,00. De beschikbare data suggereren dat het inschakelen van een no-cure-no-pay partij een advies is dat wordt gegeven.
De WOZ-waarde is openbaar inzichtelijk via het WOZ-Waardeloket. Hier kunnen de waardes van de afgelopen jaren worden geraadpleegd. De WOZ-waarde 2025 is een inschatting van de prijs van de woning op 1 januari 2024.
Conclusie
De WOZ-waarde in Sint Philipsland vertoont een aanzienlijke en gestage stijging, met een toename van 10,2% in 2024 en een gemiddelde vierkantemeterprijs van € 2.747 in 2025. Deze ontwikkeling heeft directe en significante gevolgen voor de fiscale lasten van woningbezitters. De WOZ-waarde dient als grondslag voor de onroerendezaakbelasting, watersysteemheffing en de berekening van het eigenwoningforfait. Gegeven de huidige waarderingen en tarieven, leidt een hogere WOZ-waarde tot een hogere OZB. Het is voor woningbezitters van essentieel belang om de jaarlijkse WOZ-beschikking zorgvuldig te controleren. Indien er twijfels bestaan over de juistheid van de vastgestelde waarde, biedt de wetgeving de mogelijkheid tot bezwaar. Het onderbouwen van een dergelijk bezwaar met een contra-taxatierapport kan, afhankelijk van de uitkomst, leiden tot een verlaging van de belastingdruk en vergoeding van de taxatiekosten. De beschikbare data benadrukken het belang van een actieve houding van woningbezitters ten aanzien van hun WOZ-waarde.