Inleiding
De analyse van een onroerende zaak vereist een integrale benadering waarbij juridische, financiële en marktgerelateerde aspecten in samenhang worden beschouwd. In dit artikel wordt een gedetailleerde beschouwing gepresenteerd van de woning gelegen aan Stadsweide 1 te Biervliet. De analyse is primair gericht op de waardering van de onroerende zaak (WOZ), de fiscale implicaties, de kadastrale situatie en de macro-economische context van de woningmarkt in Biervliet. De beschikbare gegevens bieden inzicht in de financiële verplichtingen die aan een dergelijk object zijn verbonden en de marktpositie ten opzichte van vergelijkbare objecten.
De focus ligt op objectieve data zoals vastgelegd in openbare registers en marktanalyses. Hierbij wordt specifiek ingegaan op de objectieve kenmerken van het pand, de ontwikkeling van de WOZ-waarden in de regio en de juridische instrumenten die beschikbaar zijn voor woningeigenaren om hun fiscale lasten te beheren.
Juridisch en Kadastraal Kader
Voor een accurate beoordeling van de Stadsweide 1 is inzicht in de kadastrale gegevens essentieel. Deze gegevens vormen de basis voor de juridische identificatie van de onroerende zaak.
Kadastrale Identificatie
Volgens de beschikbare kadastrale kaart is de woning gelegen aan Stadsweide 1 gesitueerd op perceelnummer TNZ00 (Terneuzen) B 1170. De oppervlakte van dit perceel bedraagt 579 m². Deze specifieke identificatie is van cruciaal belang voor alle juridische transacties en voor de vaststelling van de WOZ-waarde door de gemeente Sluis.
Fiscale Wetgeving en WOZ
De Waardering Onroerende Zaken (WOZ) is een wettelijk instrument dat in het leven is geroepen voor de heffing van diverse belastingen. De WOZ-waarde dient als maatstaf voor de onroerendezaakbelasting (OZB), de watersysteemheffing en de inkomstenbelasting (eigenwoningforfait in box 1). De peildatum voor de meest recente WOZ-waarden is 1 januari 2024, wat betekent dat de waarden voor het belastingjaar 2025 hierop zijn gebaseerd.
De overheid stelt de WOZ-waarde vast als een schatting van de waarde van de woning op de peildatum. Het is een vast gegeven dat een aanzienlijk percentage van deze waarderingen onjuist kan zijn. Uit onderzoek door Eerlijke WOZ is gebleken dat in Bodegraven in 2024 in 23,61% van de gevallen de WOZ-waarde te hoog was vastgesteld. Hoewel dit specifieke percentage betrekking heeft op Bodegraven, dient dit als indicatie voor de foutmarge die inherent is aan dergelijke waarderingen. Een te hoge WOZ-waarde leidt direct tot een onterecht te hoge belastingdruk.
Financiële Analyse: WOZ en Belastingen
De financiële lasten verbonden aan de woning aan Stadsweide 1 zijn sterk afhankelijk van de vastgestelde WOZ-waarde. De gemeente Sluis hanteert specifieke percentages voor de heffing van belastingen.
Ontwikkeling van WOZ-waarden in Biervliet
De ontwikkeling van de WOZ-waarden in Biervliet vertoont een stijgende trend. De gemiddelde WOZ-waarde in Biervliet bedroeg in 2023 € 309.931. Voor 2024 wordt een gemiddelde waarschijnlijkheid van circa € 327.863 genoemd. Dit vertegenwoordigt een stijging van 5,8%. Deze ontwikkeling is relevant voor de waardering van Stadsweide 1, aangezien de objectieve marktontwikkeling van invloed is op de individuele waardering.
Fiscale Impact
De onroerendezaakbelasting (OZB) voor woningeigenaren in Biervliet bedraagt in 2024 0,10296% van de WOZ-waarde. Naast de OZB wordt de WOZ-waarde gebruikt voor de berekening van de watersysteemheffing en het eigenwoningforfait. De financiële gevolgen van een afwijking in de WOZ-waarde zijn direct zichtbaar in de belastingaanslag. Op basis van de gemiddelden in Biervliet kan een besparing op de onroerende-zaakbelasting (OZB) van gemiddeld € 63 per jaar worden gerealiseerd indien de WOZ-waarde correct wordt bijgesteld. Hoewel dit een gemiddelde is, toont het aan dat het controleren van de WOZ-waarde financieel relevant is.
Risico op Overbetalen
Uit het Jaarlijkse WOZ Onderzoek van Eerlijke WOZ blijkt dat woningeigenaren in gevallen waarin de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld, gemiddeld € 250 te veel belasting betalen. Dit onderstreept het belang van een zorgvuldige controle van de WOZ-beschikking. Indien de WOZ-waarde van Stadsweide 1 afwijkt van de reële marktwaarde, bestaat het risico op een onnodig hoge belastinglast.
Marktpositie en Vergelijkingsanalyse
De marktpositie van Stadsweide 1 kan worden bepaald door de woning te vergelijken met het actuele aanbod in Biervliet. De beschikbare data over de woningmarkt in Biervliet biedt hiervoor de benodigde input.
Kenmerken van Stadsweide 1
Op basis van de beschikbare informatie betreft het object Stadsweide 1 een vrijstaande woning uit 1994 met een woonoppervlakte van 149 m². Het pand is gelegen in de kern Biervliet en is in gebruik. De kadastrale oppervlakte van het perceel bedraagt 579 m², wat ruimte biedt voor de woning en potentieel omliggende grond.
Huidig Aanbod en Vraagprijzen
De huidige woningmarkt in Biervliet laat diverse transacties en aanbiedingen zien. Een analyse van het actuele aanbod toont de volgende relevante objecten en hun vraagprijzen per vierkante meter:
- Stadsweide 76: Vraagprijs € 310.000 (135 m²), wat neerkomt op € 2.296 per m².
- Stadsweide 22: Vraagprijs € 239.000 (105 m²), wat neerkomt op € 2.276 per m².
- Stadsweide 23: Vraagprijs € 299.000 (100 m²), wat neerkomt op € 2.990 per m².
Deze data laat zien dat er een variatie is in de prijsstelling per vierkante meter binnen de straat Stadsweide, afhankelijk van specifieke woningkenmerken.
Vergelijking met Kern Biervliet
Wanneer we kijken naar de bredere markt in de kern Biervliet, zien we een divers beeld. Objecten zoals de Weststraat 31 (€ 2.236/m²) en de Hoofdplaatseweg 4 (€ 3.061/m²) tonen aan dat de prijs per m² varieert tussen ongeveer € 1.154 en € 3.171. De vraagprijs van Stadsweide 1 is in deze analyse niet expliciet als getal genoemd, maar de kenmerken (vrijstaand, 149 m²) suggereren een object dat zich qua grootte en type bevindt in het middensegment van de markt, vergelijkbaar met objecten als de Hoofdplaatseweg 4 of de Weststraat 31.
Een opvallend marktkenmerk is dat 0% van de woningen in de beschouwde lijst boven de vraagprijs is verkocht. Dit duidt op een markt die mogelijk in het voordeel van de koper beweegt of in ieder geval geen overbiedingscultuur kent op dit specifieke moment.
Sociaal-maatschappelijke Context
Naast de directe financiële en juridische aspecten is de leefomgeving van belang. De kern Biervliet scoort volgens de beschikbare data als "Goed" op het gebied van wonen.
Veiligheid en Bereikbaarheid
De veiligheid in de kern Biervliet is in 2024 relatief hoog te noemen op basis van de geregistreerde misdrijven. Zo zijn er in 2024 slechts 1 woninginbraak en 1 diefstal van brom- of snorfietsen geregistreerd. Verkeersongevallen en zedenmisdrijven komen respectievelijk 2 en 2 keer voor. De kans op criminaliteit is daarmee laag.
Wat betreft de bereikbaarheid van voorzieningen is de locatie gunstig. De huisartsenpraktijk en apotheek bevinden zich op 500 meter afstand. De dichtstbijzijnde supermarkt ligt op 4,0 km, terwijl levensmiddelenwinkels op 400 meter afstand zijn gevestigd. De nabijheid van basisvoorzieningen is een positief aspect voor de woningwaarde en het woongenot.
Demografie
De kern Biervliet kent een specifieke demografische samenstelling (inwoners, geslacht, burgerlijke staat, herkomst en huishoudenssamenstelling), hoewel de specifieke data niet in detail is uitgewerkt in de bronnen. Wel is duidelijk dat er een verdeling is tussen koop- en huurwoningen in 2024, en er is data over het opleidingsniveau (2023). Deze sociale context vormt de achtergrond voor de woningmarkt in Biervliet.
Beheer en Procedures
Voor eigenaren van woningen zoals Stadsweide 1 is het van belang de procedures rondom de WOZ-waarde te kennen. De wetgeving biedt mogelijkheden voor correctie.
Bezwaarprocedure
Indien er twijfel bestaat over de juistheid van de vastgestelde WOZ-waarde, bestaat de mogelijkheid bezwaar te maken. Dit bezwaar moet worden ingediend binnen zes weken na ontvangst van de WOZ-beschikking. De procedure verloopt als volgt: 1. Wachten op het aanslagbiljet (doorgaans in februari). 2. Het WOZ-taxatieverslag opvragen bij de gemeente. Dit document bevat de woningkenmerken waarop de waardering is gebaseerd. 3. Indiening van het bezwaarschrift.
Er zijn diensten die aangeven het volledige traject voor de eigenaar te verzorgen, waarbij de kosten worden vergoed door de overheid. Dit onderstreept de mogelijkheid voor eigenaren om hun fiscale positie te optimaliseren zonder directe financiële risico's.
Conclusie
De analyse van de woning Stadsweide 1 te Biervliet toont een object dat is gelegen op een kadastraal perceel van 579 m² in een veilige en bereikbare omgeving. De woning betreft een vrijstaande woning uit 1994 met een woonoppervlakte van 149 m².
De financiële implicaties zijn significant en afhankelijk van de WOZ-waarde. Gezien de stijging van de gemiddelde WOZ-waarde in Biervliet met 5,8% (van € 309.931 in 2023 naar € 327.863 in 2024) en de heffingspercentages (OZB 0,10296%), is het essentieel dat de waardering van Stadsweide 1 correct is. De markt in Biervliet laat een situatie zien waarin woningen doorgaans voor de vraagprijs worden aangeboden, met variërende prijzen per vierkante meter.
Voor eigenaren is het raadzaam de WOZ-beschikking kritisch te evalueren. De mogelijkheid om bezwaar te maken is wettelijk geregeld en kan, gezien de foutmarges in waarderingen, leiden tot aanzienlijke besparingen op de belastinglast. De combinatie van een veilige leefomgeving en de fiscale instrumenten maakt Stadsweide 1 tot een object dat zowel vanuit woon- als beleggingsoogpunt aandacht verdient.