Voor eigenaren van appartementen in Nederland is het jaarlijks invullen van de belastingaangifte een belangrijk administratief moment. Omdat appartementseigenaren meestal lid zijn van een Vereniging van Eigenaren (VvE), zijn er bijzondere aandachtspunten voor belastingtechnische doeleinden. De Belastingdienst ziet namelijk het aandeel van de eigenaar in het reservefonds van de VvE als een vermogensbezit dat in Box 3 moet worden opgenomen. Dit artikel biedt een overzicht van wat appartementseigenaren moeten invullen bij hun belastingaangifte in verband met hun VvE, op basis van de meest actuele en betrouwbare bronnen.
Inleiding
De Vereniging van Eigenaren (VvE) is een legale en functionele organisatie die verantwoordelijk is voor de financiële en operationele zaken van een appartementscomplex. Omdat appartementseigenaren een aandeel hebben in het reservefonds van de VvE, wordt dit aandeel door de Belastingdienst gezien als een vermogensbezit. Dit betekent dat het aandeel in het reservefonds van de VvE moet worden ingevuld in Box 3 van de belastingaangifte.
Hoewel de VvE zelf vrijgesteld is van belasting over inkomsten of winst, hebben individuele appartementseigenaren wel fiscale verantwoordelijkheid. Het doel van dit artikel is om inzicht te geven in wat precies moet worden ingevuld bij de belastingaangifte in verband met de VvE en wat de gevolgen zijn van vermogensrendementsheffing op het aandeel in het reservefonds.
Wat Moet U Invullen in Box 3?
1. Het aandeel in het reservefonds van de VvE
Het aandeel van een appartementseigenaar in het reservefonds van de VvE wordt door de Belastingdienst gezien als een spaar- of beleggingsbezit en valt dus onder Box 3. In 2024 geldt een vrijstelling voor vermogens in Box 3 van € 57.000 (of het dubbele bedrag voor personen met een fiscale partner). Vermogen boven deze vrijstelling wordt belast tegen een forfaitair rendement.
Het aandeel in het reservefonds wordt berekend op basis van de breukdelen van het appartement, zoals omschreven in de splitsingsakte. Deze breukdelen bepalen het aandeel van de eigenaar in het collectieve vermogen van de VvE. De beheerder of het bestuur van de VvE is verplicht om eigenaren jaarlijks te informeren over het exacte aandeel in het reservefonds. Dit aandeel moet vervolgens in Box 3 worden ingevuld.
2. Cijfers en administratie
Het is belangrijk om de administratie van het aandeel in het reservefonds nauwkeurig bij te houden. De VvE beheerder of het bestuur van de VvE maakt jaarlijks een overzicht van het vermogen in het reservefonds en het aandeel van elk lid. Dit overzicht is essentieel bij het invullen van de belastingaangifte.
Bijvoorbeeld: als de VvE in 2024 een totaal vermogen van € 300.000 in het reservefonds heeft, en u een aandeel van 1/1000 hebt, dan is uw aandeel € 300. Als dit vermogen boven de vrijstelling van € 57.000 uitkomt, dan wordt het belast tegen het forfaitaire rendement.
3. Vermogensrendementsheffing
Vermogensrendementsheffing is een belasting op vermogen boven een bepaalde drempel. In 2024 is de drempel voor Box 3 € 57.000 (of € 114.000 voor fiscale partners). Vermogen boven deze drempel wordt belast tegen een forfaitair rendement, dat varieert afhankelijk van de aard van het vermogen. Voor geld op spaar- en bankrekeningen geldt een rendement van 1,44%, voor overige bezittingen zoals beleggingen of een tweede woning geldt een rendement van 6,04%.
Het aandeel in het reservefonds van de VvE valt onder de categorie "overige bezittingen" en wordt dus belast tegen het forfaitaire rendement van 6,04%. Dit betekent dat de vermogensrendementbelasting wordt berekend op basis van het aandeel in het reservefonds, vermenigvuldigd met 6,04%.
Schulden in Verband met de VvE
Niet alleen vermogensbezitten, ook bepaalde soorten schulden moeten worden ingevuld in de belastingaangifte. Voor eigenaren van appartementen zijn er bijzondere aandachtspunten bij het invullen van Box 3, ook op het gebied van schulden.
1. Wat valt onder schulden in Box 3?
Schulden die niet onder de categorie "eigenwoningschuld" vallen, moeten worden ingevuld in Box 3. Dit zijn bijvoorbeeld:
- Schulden voor de financiering van een tweede woning of overige onroerende zaken
- Studieschulden volgens de Wet studiefinanciering
- Te betalen erfbelasting
- Bedragen aan toeslagen die moeten worden terugbetaald
- Schenkingen op papier die u hebt verstrekt
Let op: schulden voor het financieren van een storting in het vermogen van de VvE of betalingsachterstanden in het reservefonds vallen ook onder Box 3. Deze schulden zijn geen "eigenwoningschulden" en moeten dus worden ingevuld.
2. Drempel voor schulden in Box 3
Voor schulden geldt een drempel van € 3.700 (of € 7.400 voor fiscale partners). Alleen schulden boven deze drempel zijn aftrekbaar. Dit betekent dat als uw schulden boven deze drempel liggen, u deze kunt aftrekken tegen de vermogensrendementbelasting.
3. Valuta van schulden
Als u schulden in een andere valuta heeft dan euro, dan moet deze worden omgerekend naar euro's. Gebruik hiervoor de wisselkoers van 1 januari 2024, die op de website van de Europese Centrale Bank beschikbaar is.
Belastingaangifte en VvE: Wat Moet U Weten?
1. Zakelijke eigenaars en btw
Zakelijke eigenaars (bijvoorbeeld een BV of een EOH) kunnen niet terugvragen van btw over servicekosten die door de VvE worden gemaakt. Dit komt doordat de VvE vrijgesteld is van belasting en dus geen btw heft op deze kosten. Aangezien er geen btw is betaald, is er ook geen btw die kan worden teruggevraagd.
Echter, aan het einde van het boekingsjaar is het mogelijk om van het bestuur of de beheerder van de VvE te vragen wat het totale btw-bedrag is geweest. Uw aandeel in deze btw kan dan worden bepaald. Een belastingadviseur of boekhouder kan beoordelen of u deze btw kunt aftrekken.
2. Gevolgen van btw-verhogingen
De btw is inmiddels verhoogd naar 21%. Dit heeft geleid tot hogere servicekosten en dus ook een aangepaste begroting van de VvE. Ook heeft dit invloed gehad op het reservefonds, omdat er meer geld moest worden opgenomen voor onderhoud en investeringen.
Hoewel de btw-verhoging vandaag de dag minder impact heeft, was er destijds wel aanzienlijke veranderingen in de financiële administratie van VvE’s.
Administratie en Hulp bij Belastingaangifte
1. Rol van de VvE beheerder
De VvE beheerder speelt een cruciale rol bij de administratie van het aandeel in het reservefonds. Het is aan de beheerder om jaarlijks een overzicht te maken van het aandeel van elk lid in het reservefonds. Deze informatie is nodig voor de belastingaangifte.
Appartementseigenaren kunnen op tijd het bestuur of de beheerder inschakelen als ze twijfelen over de belastingverplichting. De beheerder kan dan een overzicht leveren van het aandeel in het reservefonds, waarmee de belastingaangifte nauwkeuriger kan worden ingevuld.
2. Toegang tot administratie via Twinq
Vele VvE’s gebruiken het softwarepakket Twinq, waarmee appartementseigenaren toegang hebben tot digitale administratie. Via Twinq kunnen eigenaren bijvoorbeeld notulen raadplegen, het huishoudelijk reglement bekijken, de splitsingsakte inzien, en financiële gegevens zoals de jaarrekening en het betalingsoverzicht raadplegen. Twinq biedt dus een transparant overzicht van het belangrijkste voor de VvE.
Conclusie
Het invullen van de belastingaangifte voor appartementseigenaren is geen eenvoudige taak, vooral omdat het aandeel in het reservefonds van de VvE moet worden ingevuld in Box 3. Het aandeel in het reservefonds wordt berekend op basis van de breukdelen in de splitsingsakte en wordt door de Belastingdienst gezien als een vermogensbezit. Vermogen boven de vrijstelling van € 57.000 wordt belast tegen een forfaitair rendement van 6,04%.
Daarnaast zijn er schulden die onder Box 3 vallen, zoals schulden voor de financiering van een tweede woning of betalingsachterstanden in het reservefonds. Deze schulden zijn geen "eigenwoningschulden" en moeten dus worden ingevuld in Box 3. Voor schulden geldt een drempel van € 3.700 (of € 7.400 voor fiscale partners).
Zakelijke eigenaars kunnen niet terugvragen van btw over servicekosten van de VvE, aangezien deze kosten btw-vrij zijn. Echter, aan het einde van het boekingsjaar kan worden bepaald wat het aandeel is in het totale btw-bedrag. Een belastingadviseur of boekhouder kan beoordelen of deze btw aftrekbaar is.
De VvE beheerder speelt een belangrijke rol bij de administratie en kan hulp bieden bij het invullen van de belastingaangifte. Daarnaast biedt het softwarepakket Twinq een transparant overzicht van belangrijke administratie voor appartementseigenaren.
Appartementseigenaren zijn dus verplicht om hun aandeel in het reservefonds van de VvE in Box 3 in te vullen. Het is daarom belangrijk om goed te weten wat precies moet worden ingevuld en hoe de vermogensrendementbelasting wordt berekend. Een nauwkeurige administratie en tijdige hulp van de VvE beheerder of belastingadviseur zorgen ervoor dat de belastingaangifte correct en tijdig wordt ingevuld.