De Waardering Onroerende Zaak, algemeen bekend als de WOZ-waarde, vormt een fundamentele pijler in de Nederlandse vastgoed- en belastingpraktijk. Deze door de gemeente vastgestelde waarde is niet slechts een indicatie van de marktwaarde van een woning, maar dient tevens als grondslag voor een reeks fiscale verplichtingen. In de context van de woning aan de Tarantellastraat 13 te Venray, en de gemeente Venray in het algemeen, bieden de beschikbare gegevens een gedetailleerd inzicht in de waardeontwikkeling, de daaraan gekoppelde belastingen en de procedures rondom bezwaar. Dit artikel analyseert deze aspecten vanuit juridisch, economisch en technisch perspectief, met als doel (potentiële) eigenaren en beleggers een helder overzicht te bieden van de financiële en administratieve verplichtingen die samenhangen met het eigendom van onroerend goed in deze regio.
Juridisch Kader en het Belang van de WOZ-waarde
De WOZ-waarde is wettelijk geregeld in de Waarderingswet 1994. De gemeente Venray is verplicht jaarlijks de waarde van every onroerende zaak vast te stellen. De peildatum voor de waarde is steeds 1 januari van het jaar voorafgaand aan het belastingjaar. Voor het belastingjaar 2025 is de peildatum dus 1 januari 2024.
De WOZ-waarde is bepalend voor de hoogte van diverse belastingen. De belangrijkste belasting die direct afhankelijk is van de WOZ-waarde is de Onroerendezaakbelasting (OZB). Daarnaast wordt de WOZ-waarde gebruikt voor de berekening van de watersysteemheffing en de inkomstenbelasting (in de vorm van het eigenwoningforfait in box 1).
Voor de woning aan de Tarantellastraat 13 te Venray (postcode 5802NG) is de ontwikkeling van de WOZ-waarde gedetailleerd vastgelegd. De identificatie van dit object is 98400011707. De totale waardeontwikkeling over de beschikbare periode bedraagt 78,06%. Dit toont een significante waardestijging over de jaren heen.
Een analyse van de jaarlijkse waarden levert de volgende gegevens op: * 2024: € 276.000 (+9,96%) * 2023: € 251.000 (+5,46%) * 2022: € 238.000 (+17,82%) * 2021: € 202.000 (+6,32%) * 2020: € 190.000 (+6,74%) * 2019: € 178.000 (+6,59%) * 2018: € 167.000 (+4,38%) * 2017: € 160.000 (+3,23%) * 2016: € 155.000 (+0,65%) * 2015: € 154.000 (-0,65%) * 2014: € 155.000
Deze data illustreren een gestage waardestijging, met een uitschieter in 2022 waar de waarde met 17,82% steeg. De daling in 2015 is hierop een kleine uitzondering. De ontwikkeling van de WOZ-waarde is een reflectie van de marktontwikkeling, zoals deze door de gemeente Venray wordt geïnterpreteerd.
Fiscale Implicaties voor Eigenaren in Venray
De WOZ-waarde is de grondslag voor de OZB. De hoogte van de OZB wordt bepaald door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met een door de gemeenteraad vastgesteld tarief. Uit de beschikbare informatie blijkt dat het tarief voor woningeigenaren in Venray in 2024 0,13812% bedraagt.
Om de fiscale impact te verduidelijken, kan een berekening worden gemaakt op basis van de WOZ-waarde van de Tarantellastraat 13 in 2024, namelijk € 276.000. * OZB-berekening: € 276.000 * 0,0013812 = € 381,21. Dit bedrag is specifiek voor de eigenaar. Huurders betalen een lager tarief, maar dat valt buiten de scope van deze analyse voor de eigenaar.
Naast de OZB worden andere belastingen beïnvloed. De watersysteemheffing is eveneens afhankelijk van de WOZ-waarde. Ook de inkomstenbelasting wordt beïnvloed via het eigenwoningforfait. Dit forfait is een percentage van de WOZ-waarde dat als fictief inkomen wordt beschouwd. Hoewel de exacte percentages per inkomensklasse variëren, is het principe dat een hogere WOZ-waarde leidt tot een hoger belastbaar inkomen, wat de belastingdruk kan verhogen.
De bronnen vermelden dat in Venray in 2024 in 25,44% van de gevallen de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Dit leidt tot een gemiddelde overschatting van € 153 per jaar aan te veel betaalde belasting. Dit onderstreept het belang van een zorgvuldige controle van de WOZ-beschikking.
De WOZ-waarde in Relatie tot de Marktpositie
De WOZ-waarde is niet slechts een fiscale parameter, maar fungeert ook als een indicatie van de marktwaarde. De ontwikkeling van de waarde van de woning aan de Tarantellastraat 13 weerspiegelt de algemene markttrends in Venray.
De Waarderingskamer, een onafhankelijke toezichthouder, rapporteert over de kwaliteit van de WOZ-taxaties en -processen in gemeenten. Voor Venray is het oordeel van de Waarderingskamer positief: "Ons algemeen oordeel over de gemeente Venray is 5 sterren." Dit duidt op een betrouwbaar en kwalitatief hoogstaand waarderingsproces.
De Waarderingskamer rapporteert tevens de gemiddelde WOZ-waarden voor Venray. Voor het jaar 2025 (met peildatum 1 januari 2024) is de gemiddelde WOZ-waarde van woningen in Venray vastgesteld op € 362.000. De gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen is € 419.000. De woning aan de Tarantellastraat 13, met een WOZ-waarde van € 276.000 in 2024, ligt onder dit gemiddelde, wat past bij de kenmerken van de woning (tussen- of geschakelde woning, bouwjaar 1975, woonoppervlakte 100 m²).
De marktontwikkeling ten opzichte van het voorgaande jaar (waardepeildatum 2024 t.o.v. 2023) bedraagt 11,1%. Dit percentage is relevant voor de algemene economische context van het onroerend goed in Venray.
Bezwaarprocedure en Rechten van de Belastingplichtige
Indien een belastingplichtige van mening is dat de vastgestelde WOZ-waarde niet overeenstemt met de werkelijke marktwaarde, bestaat de mogelijkheid bezwaar te maken. De procedure hiervoor is strikt gereguleerd.
Allereerst is het van belang om het aanslagbiljet af te wachten. Op dit biljet staat de definitieve WOZ-waarde en de datum van aanslag. De belastingplichtige heeft vervolgens zes weken de tijd om bezwaar in te dienen. Binnen deze termijn moet het bezwaar zijn ingediend bij de gemeente.
Een cruciale stap in de bezwaarprocedure is het inzien van het WOZ-taxatieverslag. Dit verslag kan worden opgevragen bij de gemeente. Het bevat de kenmerken van de woning die de gemeente heeft gebruikt voor de berekening van de WOZ-waarde. Controle van deze gegevens is essentieel. Als er fouten in staan, bijvoorbeeld een verkeerd woonoppervlakte of een onjuist bouwjaar, kan dit dienen als grond voor bezwaar.
De bronnen geven aan dat het mogelijk is om zelf een WOZ-taxatie te laten uitvoeren om zekerheid te krijgen over de correctheid van de waarde. Dit kan een effectief middel zijn in een bezwaarprocedure, vooral als het taxatieverslag onvolledig of onjuist lijkt.
De gevolgen van een succesvol bezwaar zijn direct merkbaar in de portemonnee. Naast een verlaging van de OZB, kan ook de inkomstenbelasting worden aangepast. De belastingdienst past het eigenwoningforfait aan op basis van de nieuwe, lagere WOZ-waarde. De bronnen vermelden een gemiddelde besparing op de onroerende-zaakbelasting van € 52 per jaar bij een correctie in Venray, exclusief de besparing op de watersysteemheffing en inkomstenbelasting.
Technische en Locatiegebonden Factoren
Hoewel de WOZ-waarde primair een marktwaardebepaling is, spelen technische en omgevingsfactoren een rol in de taxatie. De woning aan de Tarantellastraat 13 is gebouwd in 1975. De algemene bouwkundige staat en de specifieke kenmerken van het perceel (185 m² totaal oppervlak) zijn factoren die in het taxatieverslag moeten zijn verwerkt.
Naast de bouwkundige aspecten is de ligging van belang. De bronnen vermelden gegevens over geluidshinder, waaronder fluisteren, zacht en hard spelende radio, en een claxon. Deze gegevens geven inzicht in de leefomgeving. Ook is er informatie over de bodemkwaliteit via het Bodemloket. Hoewel deze factoren niet direct de WOZ-waarde bepalen, kunnen ze van invloed zijn op de marktwaarde en daarmee indirect op de WOZ-waarde. Een koper kan een lagere prijs betalen voor een woning met een hoge geluidsbelasting of bodemverontreiniging. De gemeente Venray dient deze factoren in haar taxatiemodel te verwerken.
De bronnen bieden geen specifieke data over de exacte invloed van deze omgevingsfactoren op de WOZ-waarde van de Tarantellastraat 13. De beschikbare gegevens hierover zijn niet eenduidig. Het is aannemelijk dat een woning in een straat met aanzienlijke geluidsoverlast een lagere WOZ-waarde krijgt dan een vergelijkbare woning in een rustige omgeving. Echter, zonder een gedetailleerd taxatiemodel is dit niet te kwantificeren.
Conclusie
De analyse van de WOZ-waarde voor de woning Tarantellastraat 13 te Venray en de gemeente Venray in het algemeen, toont een complex maar transparant systeem. De WOZ-waarde is een dynamische waarde die een significante stijging heeft doorgemaakt, zoals blijkt uit de gegevens over de afgelopen jaren. Deze waarde is de onmisbare grondslag voor de berekening van de OZB en andere belastingen.
Voor eigenaren is het essentieel om de WOZ-beschikking jaarlijks te controleren. De statistieken van Eerlijke WOZ wijzen uit dat een aanzienlijk percentage van de waardes in Venray te hoog is vastgesteld. De beschikbare procedures voor bezwaar bieden een wettelijk kader om onjuistheden te corrigeren, wat kan leiden tot aanzienlijke fiscale besparingen.
De Waarderingskamer beoordeelt de processen in Venray als van hoge kwaliteit, wat het vertrouwen in de systematiek versterkt. Tegelijkertijd benadrukt dit de noodzaak voor individuele eigenaren om hun eigen specifieke situatie te evalueren, aangezien de gemiddelde waarden zoals die door de Waarderingskamer worden gerapporteerd, afwijken van de individuele waarden van specifieke woningen zoals die aan de Tarantellastraat.
De relatie tussen de WOZ-waarde en de marktwaarde is evident, maar de WOZ-waarde is een specifieke, door de overheid vastgestelde schatting. Het is derhalve raadzaam om, bij twijfel over de correctheid, het taxatieverslag te raadplegen en, indien nodig, bezwaar te maken. De gegevens over geluid en bodemkwaliteit bieden extra context voor de waardering van de locatie, hoewel de directe impact op de WOZ-waarde uit de beschikbare bronnen niet exact is te bepalen. De WOZ-waarde blijft een cruciale schakel in de fiscale en economische waardering van onroerend goed in Venray.