Inleiding
De beoordeling van een onroerende zaak vereist een zorgvuldige afweging van diverse factoren, waaronder de fiscale waardering, de bouwkundige staat en de locatiegebonden kenmerken. In dit artikel wordt een gedetailleerde analyse gepresenteerd van de woning gelegen aan de Tesselschadestraat 16 te Zwolle. De analyse is primair gebaseerd op openbare data met betrekking tot de Waardering Onroerende Zaken (WOZ) en de algemene kenmerken van het object.
De beschikbare gegevens bieden inzicht in de financiële ontwikkeling van het object over een uitgebreide periode, alsmede in de bouwkundige context. Deze combinatie van data is essentieel voor potentiële kopers, investeerders en vastgoedprofessionals om een onderbouwd oordeel te vellen over de marktwaarde en het potentieel van de woning. De focus van deze bijdrage ligt op de interpretatie van de WOZ-data en de objectieve kenmerken zoals vermeld in de openbare registers.
Juridisch en Fiscaal Kader: De WOZ-waarde
De Waardering Onroerende Zaken (WOZ) is een fiscale waardering die de basis vormt voor verschillende belastingen, waaronder de onroerendezaakbelasting (OZB). Hoewel de WOZ-waarde in beginsel niet gelijk is aan de marktwaarde, biedt de ontwikkeling van deze waarde over de jaren heen een indicatie van de prijsontwikkeling van het object en de directe omgeving.
Voor Tesselschadestraat 16 te Zwolle (postcode 8023BM) is een uitgebreide historie van de WOZ-waarde beschikbaar. De identificatie van dit object in de openbare registers is vastgelegd onder nummer 19300040791. Het analyseren van deze waarderingshistorie is een standaardprocedure in onze expertisebeoefening om de waardestabiliteit en -groei van een object te objectiveren.
Historische Waardeontwikkeling
De ontwikkeling van de WOZ-waarde over de periode 2014 tot en met 2024 vertoont een duidelijk herstel- en groeipatroon, met uitschieters die wijzen op marktdynamiek. De volgende tabel presenteert de waarderingen zoals deze zijn vastgesteld per 1 januari van het betreffende jaar, inclusief de jaar-op-jaar mutatie.
| Jaar | Waardepeildatum | Waarde (€) | Waardeontwikkeling |
|---|---|---|---|
| 2024 | 01-01-2024 | € 461.000 | +3.13% |
| 2023 | 01-01-2023 | € 447.000 | -0.22% |
| 2022 | 01-01-2022 | € 448.000 | +25.14% |
| 2021 | 01-01-2021 | € 358.000 | +2.58% |
| 2020 | 01-01-2020 | € 349.000 | -8.4% |
| 2019 | 01-01-2019 | € 381.000 | +7.63% |
| 2018 | 01-01-2018 | € 354.000 | +18.39% |
| 2017 | 01-01-2017 | € 299.000 | +11.99% |
| 2016 | 01-01-2016 | € 267.000 | +0.38% |
| 2015 | 01-01-2015 | € 266.000 | +1.14% |
| 2014 | 01-01-2014 | € 263.000 | n.v.t |
Uit deze cijfers blijkt een aanzienlijke waardestijging over de gehele beschouwde periode. De totale waardeontwikkeling wordt in de data vermeld als 75.29%. Dit percentage duidt op een significante waarde-groei sinds de peildatum 2014. Een opvallende piek is waarneembaar in de waardering per 2022, met een stijging van 25.14% ten opzichte van het voorgaande jaar. Na een lichte correctie in 2023 (-0.22%) is de waarde in 2024 wederom gestegen, zij het in een bescheidener tempo (3.13%).
Deze data suggereren dat het object, ondanks de korrektie in 2023, een sterke positie inneemt in de lokale markt. De daling in 2020 (-8.4%) lijkt een tijdelijke correctie te zijn geweest, gevolgd door een agressieve inhaalslag in 2022. Voor een investeerder is deze volatiliteit in combinatie met de overall-groei een interessant gegeven; het wijst op een object dat deels meelift met algemene markttrends, maar ook specifieke kenmerken heeft die tot de genoemde piek hebben geleid.
Context van de WOZ-waarde in Zwolle
De beschikbare informatie benadrukt het belang van een correcte adresinvulling om de WOZ-waarde toe te wijzen aan het juiste object. Gegevens over de WOZ-waarde zijn publiek beschikbaar en kunnen worden gebruikt voor bezwaarprocedures of marktanalyses. Er wordt verwezen naar de mogelijkheid om de waarden van vergelijkbare woningen in de omgeving te bekijken, wat essentieel is voor een accurate bepaling van de objectieve marktwaarde. De data voor Tesselschadestraat 16 is onderdeel van een bredere dataset van woningen aan deze straat, waaronder nummers 31, 67, 115, en vele anderen. Door deze vergelijking te maken, kan de positionering van nummer 16 ten opzichte van directe buren worden geanalyseerd.
Bouwkundige en Locatiegebonden Kenmerken
Naast de fiscale waardering is de bouwkundige omschrijving van cruciaal belang voor het bepalen van de gebruikswaarde en de onderhoudslasten. De openbare kenmerken van Tesselschadestraat 16 bieden hiervoor de benodigde basisinformatie.
Objectspecificaties
Het betreft een karakteristieke woning, gebouwd in 1936. De classificatie luidt "Tussen of geschakelde woning", wat wijst op een bouwwijze die typisch is voor het interbellum. De woning beschikt over een woonoppervlakte van 134 m². Hierbij dient te worden opgemerkt dat het perceel een totaal oppervlak van 0 m² vermeldt. In de context van openbare data kan dit duiden op een specifieke juridische constructie, zoals appartementsrechten, of een administratieve weergave waarbij het perceeloppervlak niet specifiek aan dit object is gekoppeld in de desbetreffende dataset.
De bouwjaar-indicatie (1936) impliceert dat het object valt onder de categorie "bestaande bouw" met de bijbehorende karakteristieken. Voor een expert is het van belang om te weten dat woningen uit deze periode vaak beschikken over specifieke bouwkundige elementen, zoals bakstenen gevels, houten kozijnen (al dan niet met dubbel glas) en een indeling die afwijkt van moderne standaarden. De term "karakteristiek" suggereert dat er sprake is van enige architectonische of historische waarde, wat van invloed kan zijn op eventuele gemeentelijke vergunningen voor verbouwingen.
Omgevingsfactoren: Bodem en Geluid
Een integrale analyse van een object beperkt zich niet tot de woning zelf, maar betrekt ook de directe leefomgeving. De bronnen vermelden specifieke aandachtspunten met betrekking tot de bodemkwaliteit en geluidshinder.
- Bodemkwaliteit: Er wordt verwezen naar een "Bodemloket" voor Tesselschadestraat 16. Dit geeft inzicht in bij de overheid bekende gegevens over de bodemkwaliteit en eventuele historische (bedrijfs)activiteiten die de bodem beïnvloed zouden kunnen hebben. Hoewel de specifieke resultaten van deze bodemscan niet in de bronnen staan vermeld, is het bestaan van een dergelijk loket en de waarschuwing voor mogelijke bodeminvloeden een relevant feit. Dit impliceert dat kopers of investeerders actie moeten ondernemen om deze gegevens te raadplegen alvorens tot aankoop over te gaan.
- Geluidshinder: In de data wordt een specifieke geluidsmeting vermeld: "Fluisteren". Hoewel de context van deze meting summier is, lijkt het te verwijzen naar een classificatie van geluidsoverlast of akoestische eigenschappen. In de bouwfysica is "fluisteren" een maat voor de geluidsisolatie (gevels, ramen). De vermelding suggereert dat er data beschikbaar is over de akoestische kwaliteit van de woning of de omgeving. De aanwezigheid van deze parameter in de openbare data duidt op een specifieke waardering van de leefbaarheid wat betreft geluid.
Marktpositionering en Conclusies
De analyse van Tesselschadestraat 16 biedt een duidelijk beeld van een object met een stabiele tot stijgende marktwaarde, gelegen in een historische context.
Waardebepaling en Investering
De WOZ-waarde van € 461.000 per 1 januari 2024, gecombineerd met een totale waardeontwikkeling van 75.29% sinds 2014, positioneert dit object als een waardevaste investering. De sterke stijging in 2022 toont aan dat het object zeer gevoelig is voor marktontwikkelingen. De lichte daling in 2023 is in lijn met landelijke correcties, maar de directe recover in 2024 wijst op veerkracht.
Voor een potentiële koper is het essentieel om de relatie tussen de WOZ-waarde en de feitelijke vraagprijs te bezien. De WOZ-waarde is een formele taxatie, maar de marktprijs kan hier van afwijken. Gezien de grootte van de woning (134 m²) en de bouwjaar-periode (1936), valt te verwachten dat de woning voldoet aan de moderne eisen van comfort, mits deze recentelijk is onderhouden of gerenoveerd.
Bouwkundige en Juridische Aandachtspunten
Bij de bezichtiging en due diligence van dit object dient rekening te worden gehouden met de volgende aspecten, gebaseerd op de beschikbare data: - Leeftijd: De bouw uit 1936 impliceert dat inspectie van de fundering, het dak en de installaties (CV, elektra) noodzakelijk is. - Perceel: De vermelding van 0 m² perceeloppervlak vereist juridische verificatie. Is er sprake van een appartementsrecht of is er sprake van een foutieve dataverwerking? - Omgeving: De vermelding van het Bodemloket en geluidsmetingen ("Fluisteren") vereist dat de koper deze specifieke rapporten opvraagt en laat beoordelen.
De data suggereren dat Tesselschadestraat 16 een object is met karakteristieke waarde, gelegen in een omgeving waar specifieke aandacht is voor milieukwaliteit (bodem) en leefbaarheid (geluid). De combinatie van deze factoren, versterkt door de positieve prijsontwikkeling, maakt het tot een serieuze optie op de Zwolse woningmarkt.
Conclusie
Tesselschadestraat 16 te Zwolle presenteert zich als een woning met een aantoonbare waardegroei en een karakteristiek bouwkundig profiel. De WOZ-waardeontwikkeling toont een solide herstel en groei sinds 2014, met een piekwaarde van € 461.000 in 2024. De historische bouw (1936) en de vermelde oppervlakte van 134 m² bieden potentieel voor zowel bewoning als investering.
Echter, de analyse beperkt zich tot de openbare data. Een volledig oordeel over de staat van het object en de exacte juridische status (zoals de aard van het perceel) vereist aanvullend onderzoek. Met name de vermelding van het Bodemloket en de specifieke geluidsdata impliceren dat de omgevingskwaliteit formeel is geregistreerd, maar deze rapporten dienen te worden geraadpleegd voor een definitieve beoordeling. De marktpositie van dit object is sterk, gezien de prijsontwikkeling, maar een zorgvuldige inspectie van de bouwkundige en juridische details is onontbeerlijk.