Inleiding
Een grondige analyse van een onroerend goed vereist een integrale benadering, waarbij juridische, technische en marktgerichte aspecten in onderlinge samenhang worden beschouwd. Dit artikel biedt een gedetailleerde evaluatie van het appartement gelegen aan Van der Parrastraat 32 te Den Haag. De analyse is gebaseerd op openbaar beschikbare data en richt zich op aspecten die relevant zijn voor potentiële eigenaren, investeerders en vastgoedprofessionals. De focus ligt op de vastgoedwaardering, bouwkundige kenmerken, omgevingsfactoren en de energetische prestatie van het object.
Juridisch en Fiscaal Kader: WOZ-Waarde en Eigendomsstructuur
De waardering van onroerend goed in Nederland is sterk gereguleerd, met de Waardering Onroerende Zaken (WOZ) als een centraal fiscaal mechanisme.
De WOZ-waarde: Definitie en Relevantie
De WOZ-waarde vormt de grondslag voor diverse belastingen, waaronder de onroerendezaakbelasting (OZB). Volgens de rijksoverheid wordt deze waarde jaarlijks door de gemeente vastgesteld en is deze geldig voor een kalenderjaar. De WOZ-beschikking wordt verzonden naar de eigenaar of huurder op 1 januari van het betreffende jaar. Indien men na 1 januari eigenaar wordt, vindt geen automatische toezending plaats; in dat geval kan de waarde worden opgevraagd via het WOZ-waardeloket of de gemeente, eventueel vergezeld van een taxatieverslag.
Waardering van Van der Parrastraat 32
Voor het object Van der Parrastraat 32 tonen de beschikbare gegevens een spreiding in waardering. Verschillende bronnen presenteren schattingen die uiteenlopen: - Geschatte woningwaarde: Eén bron vermeldt een geschatte waarde in de range van € 825.000 - € 890.000. - Marktindicatie: Een andere indicatie, gebaseerd op verkoopdata, betreft een vraagprijs van € 750.000 (gezien op 28-03-2025 via Funda). - WOZ-waarde: De specifieke WOZ-waarde voor dit object is in de gegeven data niet expliciet vastgelegd, maar de ontwikkeling van de WOZ-waarde in de buurt Bezuidenhout-Midden is in kaart gebracht.
Deze variatie in waardering benadrukt het belang van een actuele, professionele taxatie, zeker gezien de dynamiek op de woningmarkt in Den Haag. De data laat zien dat in postcodegebied 2595 tussen oktober 2024 en april 2025 gemiddeld 5,2% werd overboden, met een verkooppercentage van 79% boven de vraagprijs.
Kadastrale en Eigendomsinformatie
Juridisch vastgelegd ligt het object op perceelnummer GVH12 ('s-Gravenhage) R 10696, met een perceeloppervlakte van 175 m². Het betreft een appartement in gebruik, gebouwd in 1926.
Bouwkundige en Technische Analyse
De technische staat en specificaties van een woning uit 1926 zijn bepalend voor het onderhoudsniveau en de woonkwaliteit.
Oppervlakte en Indeling
Er is een discrepantie waarneembaar in de gerapporteerde woonoppervlakte tussen verschillende bronnen: - Bron 1: 91 m². - Bron 2: 150 m² (6 kamers, 4 slaapkamers). - Bron 3: 143 m².
De beschikbare gegevens zijn niet eenduidig wat betreft de exacte oppervlakte. De kadastrale perceelgrootte is 175 m². De indeling omvat volgens de data 6 kamers, inclusief 4 slaapkamers, wat wijst op een gezinsgeschikte indeling.
Energetische Prestatie
Voor een gebouw uit 1926 is het energielabel een belangrijke indicator van isolatie en installatietechnische voorzieningen. - Energielabel: Het object beschikt over energielabel C, geldig tot 19-02-2035. Dit label is vastgesteld op basis van een basisopname. - Verbruik: Het gemiddelde jaarverbruik voor de directe omgeving (postcode 2595 RB) wordt geschat op 2507 kWh elektriciteit en 808 m³ gas. Deze cijfers zijn gebaseerd op 24 elektriciteits- en 21 gasaansluitingen. Het is van belang op te merken dat dit een gemiddelde betreft en het daadwerkelijke verbruik afhankelijk is van factoren als huishoudenssamenstelling, isolatieniveau en het al dan niet aanwezig zijn van zonnepanelen of warmtepompen.
Omgevingsfactoren en Leefomgeving
De locatie van een woning is onlosmakelijk verbonden met de kwaliteit van de leefomgeving. De analyse van de omgeving van Van der Parrastraat 32 richt zich op geluid, luchtkwaliteit, klimaatrisico's en leefbaarheid.
Luchtkwaliteit en Geluid
De meetgegevens voor de omgeving tonen de volgende waarden: - Stikstof (NO2): 21,4 μg/m³. - Fijnstof (PM10): 18,1 μg/m³. - Fijnstof (PM2,5): 9,3 μg/m³. - Roet (EC): 0,3 μg/m³. - Geluidsbelasting: De geluidsbelasting bedraagt 50 dB. Een geluidsbelasting van minder dan 55 dB wordt beschouwd als aangenaam en bevorderlijk voor rust.
Deze waarden suggereren een omgeving met beperkte hinder van fijnstof en geluid, wat bijdraagt aan de leefbaarheid.
Klimaatbestendigheid
In het licht van klimaatverandering is de waterveiligheid een essentieel aandachtspunt. - Overstromingsrisico: De kans op overstromingen op deze locatie is extreem klein (1x per 30.000+ jaar). De maximale waterhoogte bij een eventuele overstroming wordt geschat op 1,5 meter. - Hitte-eilandeffect: Het gebied kent een hitte-eilandeffect van +1,9 °C. Dit duidt op een stedelijke omgeving waar warmte wordt vastgehouden, wat van invloed kan zijn op het comfort tijdens warme zomerdagen.
Donkerheid en Hemelhelderheid
Een aspect van de leefomgeving dat vaak over het hoofd wordt gezien, is de mate van lichtvervuiling. In de buurt van Van der Parrastraat 32 is de hemelhelderheid 's nachts laag; er zijn 100 sterren zichtbaar (op een schaal van maximaal 2.500 sterren op een donkere plek in Nederland). Dit wijst op aanzienlijke lichtvervuiling, typisch voor een stedelijk centrum.
Marktpositionering en Vergelijkende Analyse
Om de waarde van Van der Parrastraat 32 in perspectief te plaatsen, is een vergelijking met recente transacties in de directe omgeving (Bezuidenhout-Midden) noodzakelijk.
Transactieprijzen en Vraagprijzen
De markt in dit gebied is actief, met een gemiddelde overbieding van 5,2% en een verkooppercentage van 79% boven de vraagprijs. Enkele recente aanbiedingen in de omgeving (per 11-12-2025 en eerdere data) tonen prijzen per vierkante meter die variëren van ongeveer € 4.293/m² tot € 6.307/m².
Een selectie van vergelijkbare objecten: - Anna van Buerenplein 154: Vraagprijs € 637.000 (101 m², € 6.307/m²). - Prins Willem-Alexanderweg 157: Vraagprijs € 725.000 (133 m², € 5.451/m²). - Emmastraat 65: Vraagprijs € 750.000 (145 m², € 5.172/m²).
Conclusie over Marktpositionering
Gegeven de variatie in oppervlakte (91 m² tot 150 m²) en de genoemde waarderingen (€ 750.000 - € 890.000), lijkt het object zich in het middensegment van de markt voor appartementen in Bezuidenhout te bevinden. De kadastrale grootte van 175 m² suggereert echter een significant potentieel, afhankelijk van de daadwerkelijke bouwvolume-indeling.
Conclusie
Van der Parrastraat 32 te Den Haag is een appartement uit 1926, gelegen in de wijk Bezuidenhout-Midden. De juridische en technische analyse van het object vertoont enkele onduidelijkheden met betrekking tot het exacte woonoppervlakte, dat varieert van 91 m² tot 150 m². De kadastrale perceelgrootte bedraagt 175 m².
Het object is voorzien van energielabel C, wat voor een bouwjaar 1926 redelijk is, maar ruimte voor verbetering biedt. De omgevingsfactoren zijn gunstig met betrekking tot geluid (50 dB) en overstromingsrisico (verwaarloosbaar), hoewel sprake is van een meetbaar hitte-eilandeffect en lichtvervuiling.
De marktwaarde wordt geschat tussen € 750.000 en € 890.000, afhankelijk van de gehanteerde bron en oppervlakte-definitie. De markt in Bezuidenhout kenmerkt zich door een hoge transactiedruk en overbiedingen. Potentiële kopers dienen rekening te houden met de variatie in oppervlaktegegevens en de noodzaak van een actuele, visuele inspectie om de daadwerkelijke staat en indeling te verifiëren.