Inleiding
De beoordeling van een onroerende zaak vereist een integrale analyse waarin juridische, financiële en technische factoren samenkomen. In dit artikel wordt een gedetailleerde evaluatie gepresenteerd van de woning gevestigd aan de Vogelkersstraat 42, 8924 EC Leeuwarden. De focus ligt op de juridisch-fiscale waardering, te weten de Waardering Onroerende Zaken (WOZ), de marktpositie binnen de wijk Schieringen en de technische bouwkundige staat van het object.
De woning betreft een tussen- of geschakelde woning, gebouwd in 1955, met een gebruiksoppervlakte van 54 m² en gelegen op een perceel van 151 m². Het object bevindt zich in de wijk Heechterp & Schieringen. De analyse is gebaseerd op beschikbare marktdata, kadastrale informatie en technische rapportages, welke worden gepresenteerd vanuit het perspectief van een expertcollege bestaande uit juristen, technisch adviseurs en vastgoedanalisten.
Juridisch-Fiscale Context: De WOZ-waardeontwikkeling
De WOZ-waarde is een cruciale fiscale maatstaf die niet alleen de hoogte van de onroerendezaakbelasting (OZB) bepaalt, maar ook fungeert als referentiepunt voor hypotheekverstrekking en marktwaardering. Uit de beschikbare data blijkt een duidelijke waardeontwikkeling voor Vogelkersstraat 42 over de afgelopen jaren.
Historische WOZ-waarden
De ontwikkeling van de WOZ-waarde, gebaseerd op de peildata per 1 januari van het voorgaande jaar, toont de volgende trend:
- WOZ 2025 (Peildatum 01-01-2024): € 216.000 (een verandering van -2,3% ten opzichte van het voorgaande jaar).
- WOZ 2024 (Peildatum 01-01-2023): € 221.000 (een stijging van 7,8%).
- WOZ 2023 (Peildatum 01-01-2022): € 205.000 (een stijging van 30,6%).
- WOZ 2022 (Peildatum 01-01-2021): € 157.000 (een stijging van 10,6%).
- WOZ 2021 (Peildatum 01-01-2020): € 142.000 (een stijging van 8,4%).
- WOZ 2020 (Peildatum 01-01-2019): € 131.000 (een stijging van 4,0%).
- WOZ 2019 (Peildatum 01-01-2018): € 126.000.
Deze gegevens wijzen op een aanzienlijke waardestijging in de periode 2019-2023, gevolgd door een lichte correctie in 2025. Het is opmerkelijk dat de WOZ-waarde voor 2025 (€ 216.000) afwijkt van de eerder vermelde waarde van € 300.000. Aangezien de specifieke WOZ-waarde van € 216.000 in een gedetailleerde rapportage met jaargangen wordt gepresenteerd, verdient deze data de voorkeur boven de losse vermelding van € 300.000, hoewel de beschikbare gegevens hierover niet eenduidig zijn.
Verkoopprijzen en markttransacties
Naast de fiscale waardering bieden verkooptransacties inzicht in de reële marktwaarde. Volgens de bronnen is de woning in het verleden te koop aangeboden voor € 150.000. De relatie tussen de vraagprijs, verkoopprijs en WOZ-waarde is complex en afhankelijk van vraag en aanbod.
Marktanalyse: Wijk Schieringen
De woning is gelegen in de wijk Schieringen. Een analyse van de lokale markt toont specifieke kenmerken die relevant zijn voor potentiële eigenaren en investeerders.
Prijsniveau en concurrentie
In vergelijking met andere wijken in Leeuwarden kent Schieringen een vrij gemiddeld prijsniveau. De gemiddelde verkoopprijs in Schieringen bedraagt € 190.000, wat aanzienlijk lager is dan het gemiddelde van € 300.000 in overige wijken van Leeuwarden. Dit duidt erop dat Schieringen niet tot de meest gewilde wijken behoort, wat kansen kan bieden voor prijsbewuste kopers.
De marktactiviteit in Schieringen is relatief hoog te noemen. Vorig jaar wisselde 8,0% van de woningen (21 van de ongeveer 270 woningen) van eigenaar. Dit is een opmerkelijk cijfer voor Leeuwarden en wijst op een dynamische markt. Er zijn geen aanwijzingen voor een toenemende schaarste; integendeel, er worden in de komende drie maanden nog eens 6 woningen op de markt verwacht.
Waardeontwikkeling in de omgeving
De ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarden toont een stijgende trend in de regio. De WOZ-waarden voor de gemeente Leeuwarden, de wijk Heechterp & Schieringen en de buurt Schieringen zijn de afgelopen jaren gestegen, zij het met correcties in recente perioden.
Technische Bouwkundige Analyse
Een juridische en financiële analyse moet worden gecombineerd met een bouwkundige inspectie, met name bij woningen gebouwd vóór 1970.
Funderingsrisico's
Een kritisch aandachtspunt betreft de fundering. De woning is gebouwd in 1955 en bevindt zich in een zeekleigebied. Op basis van technische rapportages bestaat het risico dat de originele houten funderingspalen niet meer voldoen. De zwakke ondergrond in dit gebied kan hebben geleid tot verzakkingen. Het is van essentieel belang bij de aankoop van een dergelijk object om een gedegen funderingsonderzoek te laten uitvoeren.
Kadastrale gegevens
Het object is gelegen op perceelnummer LWD00 G 14714, met een perceeloppervlakte van 151 m². De kadastrale kaart toont de exacte ligging van het pand en de percelen.
Marktstrategie en Aankoopbegeleiding
Voor geïnteresseerden in deze woning is inzicht in het biedgedrag essentieel. De beschikbare data biedt mogelijkheden voor een datagedreven aankoopstrategie.
Biedingsadvies
Er zijn diensten die specifiek advies bieden voor deze woning, inclusief: * Analyse van het biedgedrag in Schieringen. * Inzage in de verkoopprijzen van 100+ vergelijkbare woningen. * Juridische check van de koopovereenkomst. * Drie datagedreven biedstrategieën om de slagingskans te maximaliseren.
Deze diensten zijn gericht op het ondersteunen van kopers bij het uitbrengen van een winnend bod, rekening houdend met de marktrealiteit in Schieringen (gemiddelde verkoopprijs € 190.000) en de specifieke kenmerken van het object.
Conclusie
Vogelkersstraat 42 in Leeuwarden vertegenwoordigt een object met een interessante waardeontwikkeling, gelegen in een markt die gekenmerkt wordt door een gemiddeld prijsniveau en een relatief hoog transactievolume. De WOZ-waarde laat een aanzienlijke groei zien in de periode 2019-2023, met een recente correctie naar € 216.000 in 2025. De bouwkundige staat, met name de fundering vanwege de bouwdatum (1955) en de ligging in een zeekleigebied, vereist echter nadrukkelijke aandacht en expertise bij een eventuele aankoop. Potentiële kopers wordt geadviseerd gebruik te maken van datagedreven marktinformatie om een onderbouwd bod uit te brengen.