Inleiding
Een grondige analyse van een onroerend goed vereist een integrale benadering, waarbij technische specificaties, juridische context, marktposities en omgevingsfactoren worden gewogen. Dit artikel biedt een gedetailleerde evaluatie van de woning gelegen aan Waterpoortstraat 5, 4301 HW Zierikzee. De analyse is gebaseerd op beschikbare openbare data en richt zich op de relevante factoren voor potentiële homeowners, investeerders en vastgoedprofessionals. De beschikbare gegevens bieden inzicht in de fysieke kenmerken van de woning, de fiscale waardering, de veiligheid van de locatie en de demografische samenstelling van de directe omgeving.
Juridische en Fiscale Context
De juridische en fiscale status van een woning vormt de basis voor elke transactie en investeringsbeslissing. In Nederland is de Waardering Onroerende Zaak (WOZ) een cruciale graadmeter voor de fiscale waardering, die op zijn beurt invloed heeft op diverse belastingen, zoals de onroerendezaakbelasting (OZB). De gegevens met betrekking tot Waterpoortstraat 5 tonen een specifieke ontwikkeling van deze waarde.
WOZ-Waardeontwikkeling
De WOZ-waarde van Waterpoortstraat 5 heeft een opmerkelijke ontwikkeling doorgemaakt. Volgens de beschikbare data is de waarde in een recente periode significant gedaald. De WOZ-waarde werd vastgesteld op € 312.000, maar dit bedrag werd later bijgesteld naar € 269.000. Deze daling van € 43.000 is aanzienlijk en kan wijzen op een correctie op basis van marktontwikkelingen of bezwaarprocedures. De beschikbare gegevens suggereren dat deze data gebruikt kunnen worden als onderbouwing voor een eventueel bezwaar tegen de WOZ-waarde in Zierikzee. De marktwaarde van de woning wordt in de context van de verkoop eveneens geschat op € 269.000, wat overeenkomt met de bijgestelde WOZ-waarde.
Gemeentelijke Belastingen
De gemeente Schouwen-Duiveland heft belastingen om de voorzieningen te financieren. De hoogte van de onroerendezaakbelasting is afhankelijk van de WOZ-waarde. Een lagere WOZ-waarde resulteert in een directe verlaging van de belastinglast voor de eigenaar. De gegevens benadrukken dat alle inwoners bijdragen aan de gemeentelijke voorzieningen via deze belastingen.
Technische Specificaties en Bouwkundige Kenmerken
De bouwkundige en technische kenmerken van Waterpoortstraat 5 bepalen het comfort, de onderhoudslast en de energie-efficiëntie van de woning.
Fysieke Oppervlakten en Indeling
De woning, gebouwd in 2004, biedt een bruikbare vloeroppervlakte van 120 m². Het perceel heeft een grootte van 95 m². Deze verhouding tussen woningoppervlakte en perceeloppervlakte duidt op een efficiënte benutting van de beschikbare ruimte binnen de vesten van Zierikzee. De woning beschikt over vijf kamers, waarvan vier slaapkamers. Deze indeling is geschikt voor gezinnen of biedt ruimte voor thuiswerkplekken.
Energieprestatie en Duurzaamheid
Een essentieel aspect van moderne woningbouw is de energie-efficiëntie. Waterpoortstraat 5 beschikt over energielabel A, dat geldig is tot 20-04-2028. Een energielabel A duidt op een uitstekende isolatie en efficiënte installaties, wat resulteert in lagere energiekosten voor de bewoner.
Het gemiddeld jaarverbruik voor dit adres en de omliggende woningen (postcode 4301 HW) wordt geschat op 2133 kWh elektriciteit en 855 m³ gas. Deze cijfers zijn gebaseerd op 17 elektriciteits- en 17 gasaansluitingen. Het is belangrijk op te merken dat dit een gemiddelde is. Het daadwerkelijke verbruik hangt af van factoren als de grootte van het huishouden, specifieke isolatiekenmerken van de individuele woning en het eventuele gebruik van zonnepanelen of warmtepompen. De data geven geen specifieke informatie over de aanwezigheid van dergelijke duurzame opwekkingsinstallaties.
Risicoanalyse: Water en Overstromingen
Gezien de ligging in een waterrijk gebied is een analyse van overstromingsrisico's essentieel. De data geven aan dat de kans op overstromingen op de locatie van dit pand als "klein" kan worden bestempeld, met een herhalingstijd van 1 op 3000 jaar. Bij een dergelijke overstroming wordt een maximale waterhoogte van 0,4 meter voorspeld. Dit niveau is laag en vormt voor de meeste woningen geen direct gevaar, maar het is een factor die in acht moet worden genomen bij de bouw en verzekering van onroerend goed in dit gebied.
Veiligheid en Omgevingsfactoren
De leefbaarheid en veiligheid van een buurt zijn doorslaggevend voor de woonkwaliteit en de waardeontwikkeling van een woning. De data voor de buurt "Zierikzee binnen de vesten" bieden hierover gedetailleerde inzichten.
Veiligheidsstatistieken
De veiligheidsscore voor de buurt "Zierikzee binnen de vesten" wordt als "Uitstekend" beoordeeld. De geregistreerde misdrijven voor 2024 laten een beeld zien dat overeenkomt met deze beoordeling:
- Diefstal/inbraak in woning, garage, schuur, tuinhuis: 1 incident (0,3 per 1000 inwoners).
- Diefstal van brom-, snor-, fietsen: 12 incidenten (3,4 per 1000 inwoners).
- Verkeersongevallen: 11 incidenten (3,1 per 1000 inwoners).
- Zedenmisdrijf / Geweld / Bedreiging / Straatroof, overval: 16 incidenten (4,6 per 1000 inwoners).
- Vandalisme: 22 incidenten (6,3 per 1000 inwoners).
Opvallend is het zeer lage aantal woninginbraken. Het aantal incidenten van vandalisme is relatief het hoogst, maar in absolute aantallen beperkt. De afwezigheid van geregistreerde brandstichting, drugs-/drankoverlast en huisvredebreuk onderstreept de stabiele en veilige aard van de buurt.
Bereikbaarheid van Voorzieningen
De nabijheid van essentiële voorzieningen is van groot belang voor het dagelijks leven. De data geven de gemiddelde afstanden (over de weg) tot de dichtstbijzijnde voorzieningen voor de buurt "Zierikzee binnen de vesten":
- Huisartsenpraktijk: 1,0 km
- Huisartsenpost: 1,0 km
- Apotheek: 1,0 km
Deze afstanden zijn aanzienlijk en wijzen op een uitstekende toegankelijkheid van primaire gezondheidszorg. De locatie lijkt goed gesitueerd ten opzichte van essentiële dienstverlening.
Demografie en Woningmarkt
De samenstelling van de bevolking en de dynamiek van de lokale woningmarkt bieden context voor de waarde en het potentieel van Waterpoortstraat 5.
Demografische Samenstelling
De demografische data voor de buurt "Zierikzee binnen de vesten" tonen een specifieke samenstelling. De data presenteren statistieken voor leeftijd, geslacht, burgerlijke status, herkomst, huishoudenssamenstelling, verdeling koop- en huurwoningen en opleidingsniveau. Hoewel de specifieke aantallen niet in de tekstuele data zijn opgenomen, bieden de grafieken en tabellen een gedetailleerd beeld. De verdeling van koop- en huurwoningen is relevant voor de marktstructuur. De samenstelling van de bevolking (leeftijd, geslacht, etc.) geeft aan wie er in de buurt woont, wat van invloed kan zijn op de vraag naar specifieke type woningen en voorzieningen.
Marktpositie en Vergelijking
De woningmarkt in de regio is actief. De data tonen een lijst van recent te koop aangeboden woningen in de omgeving van Zierikzee. Deze lijst biedt een directe vergelijking qua vraagprijs, oppervlakte en prijs per vierkante meter. Een selectie van deze data toont de volgende marktpositie:
- Sint Domusstraat 62: € 525.000 (190 m², € 2.763/m²)
- Minderbroederstraat 20: € 230.000 (68 m², € 3.382/m²)
- Scheepstimmerdijk 73: € 250.000 (93 m², € 2.688/m²)
- Vlakestraat 33: € 479.000 (178 m², € 2.691/m²)
- Hoofdpoortstraat 40: € 265.000 (70 m², € 3.786/m²)
De vraagprijs van Waterpoortstraat 5 (€ 269.000) voor 120 m² resulteert in een prijs van € 2.242 per m². Dit is lager dan de meeste van de hier getoonde vergelijkingsobjecten, wat wijst op een concurrerende marktpositie. De woning biedt een relatief groot oppervlak voor een prijs die lager ligt dan veel kleinere woningen in de directe omgeving. De grafiek met de ontwikkeling van gemiddelde WOZ-waarden en verkoopprijzen voor Nederland, Schouwen-Duiveland, Zierikzee en de buurt "Zierikzee binnen de vesten" zou een visuele context bieden voor deze prijsontwikkeling, maar de specifieke waarden zijn niet in de tekstuele data opgenomen.
Conclusie
De analyse van Waterpoortstraat 5, Zierikzee, op basis van de beschikbare data, schetst het profiel van een woning met een sterke combinatie van technische kwaliteit, een veilige omgeving en een concurrerende marktpositie. De woning, gebouwd in 2004, biedt een royale 120 m² woonoppervlakte met een energielabel A, wat duidt op een moderne en efficiënte bouwkundige kwaliteit.
De fiscale waardering (WOZ) is recent bijgesteld naar € 269.000, wat overeenkomt met de marktwaardestelling. Deze correctie kan positief zijn voor de belastinglast. De locatie wordt gekenmerkt door een zeer lage woninginbraakcijfers en een "Uitstekende" veiligheidsscore, terwijl essentiële voorzieningen zoals huisartsen en apotheken op een korte afstand (1,0 km) zijn gelegen. De demografische data suggereren een stabiele leefomgeving.
Voor een investeerder of koper is de woning aantrekkelijk vanwege de combinatie van prijs per vierkante meter, die lager lijkt te liggen dan vergelijkbare woningen in de directe omgeving, en de lage operationele kosten door het energielabel A. De beperkte overstromingsrisico's versterken de veiligheidspositie verder. De data bieden een robuust beeld van het object, hoewel specifieke details over de interne afwerking of het exacte energieverbruik per individuele woning niet zijn opgenomen in de beschikbare bronnen. De beschikbare gegevens zijn onvoldoende voor een volledig 2000-woordig artikel, maar de kerngegevens bieden een solide basis voor een professionele beoordeling.