Inleiding
In appartementencomplexen is het probleem van overlast door huurders helaas niet ongebruikelijk. Dit kan zich uiten in geluidsoverlast, hygieneproblemen, of het niet nemen van bepalingen uit het splitsingsreglement. Voor verenigingen van eigenaren (VvE) is het van belang om te weten wat hun rechten en verplichtingen zijn in dergelijke situaties. De VvE kan niet zomaar handhavend optrad, maar moet zich aan bepaalde procedures en regels houden. Bovendien is het belangrijk om de rol van de verhuurder te begrijpen, aangezien deze vaak aansprakelijk kan worden gemaakt voor overlast die door huurders wordt veroorzaakt.
In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de juridische en praktische aspecten van overlast door huurders binnen een VvE. We bekijken rechterlijke uitspraken, de rol van de VvE bij het handhaven van regels, en de mogelijkheden voor het opleggen van boetes of het ontzeggen van het gebruik van het appartementsrecht. Ook komen de bepalingen uit het splitsingsreglement en eventuele aanvullende afspraken in het huishoudelijk reglement aan de orde.
Overlast en aansprakelijkheid van de verhuurder
Een verhuurder kan in bepaalde gevallen aansprakelijk worden gemaakt voor overlast die door zijn huurders wordt veroorzaakt. Dit is duidelijk gesteld in een rechterlijke uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 4 juli 2018. In deze zaak is geoordeeld dat de verhuurder van een appartement aansprakelijk is voor de (ernstige) geluidsoverlast die wordt veroorzaakt door zijn huurders tegenover andere eigenaren. Het oordeel was ook bevestigend in de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 14 maart 2018, waarbij benadrukt werd dat de verhuurder op grond van het maatschappelijk verkeer verplicht is om alles in het werk te stellen om overlast te beëindigen.
De rechtbank heeft geconcludeerd dat een eigenaar/verhuurder onrechtmatig kan handelen jegens andere eigenaren als hij nalaat adequate maatregelen te nemen wanneer zijn huurders overlast veroorzaken. Als de overlast niet wordt betwist en er slechts algemene pogingen worden ondernomen om de overlast te voorkomen, kan dit worden geoordeeld als onrechtmatige hinder. In dergelijke gevallen is de VvE bevoegd om juridische stappen te zetten tegen de verhuurder.
Rol van de VvE bij het handhaven van regels
De VvE is verantwoordelijk voor het handhaven van regels die zijn opgenomen in het splitsingsreglement en eventuele aanvullende afspraken in het huishoudelijk reglement. Deze regels zijn van toepassing op zowel eigenaren als gebruikers (huurders) van de appartementen. Wanneer een huurder zich niet houdt aan deze regels, kan de VvE handhavend optrad. Echter, dit mag niet zomaar gebeuren. De VvE moet zich aan een strikte procedure houden, zoals deze is beschreven in het splitsingsreglement.
Een belangrijk aspect bij het handhaven van regels is het op te leggen van boetes. Als een huurder of eigenaar in overtreding is van de regels, kan de VvE een boete opleggen. Dit mag echter alleen op basis van een door het splitsingsreglement vastgelegde procedure. In een uitspraak van de rechtbank Gelderland van 22 maart 2017 is duidelijk gesteld dat een boete niet opgelegd kan worden als de procedure niet volledig is gevolgd. Dit betekent dat het belangrijk is dat de VvE de procedure nauwkeurig en volledig doorloopt, anders kan een boete met succes worden aangevochten.
Bij ernstige en herhaalde overtredingen kan de VvE zelfs overgaan tot ontzegging van het gebruik van het appartementsrecht. Dit is een uiterst maatregel en dient te worden toegepast in uitzonderlijke gevallen waarin er geen zicht is op verbetering. Het ontzeggen van het appartementsrecht kan gebeuren bij bijvoorbeeld ernstige geluidsoverlast, schade aan gemeenschappelijke delen of het niet nemen van maatregelen tegen ongedierte.
Beperkingen en risico's bij huur aan derden
Een specifieke vorm van overlast die binnen een VvE vaak voorkomt, is huur aan derden op korte termijn, zoals bijvoorbeeld Airbnb-verhuring. In een rechtszaak is geoordeeld dat dergelijke kortstondige verhuur verboden is. De reden hiervoor is dat een VvE een belang heeft om in geval van schade of overlast een huurder daarop te kunnen aanspreken. Bij kortstondige huur is dit vaak lastig, aangezien de huurders binnen enkele dagen alweer vertrokken zijn. Daarnaast kan de veiligheid van het appartementencomplex in het geding komen, bijvoorbeeld bij het toekennen van een sleutel aan vreemden voor een centrale hal.
Bovendien zijn er beperkingen op het niveau van toezicht dat een VvE op kortstondige huurders kan uitoefenen. Deze situatie brengt juridische en praktische risico's met zich mee, die voor de VvE en de overige eigenaren onwenselijk zijn. Uitsluiting van kortstondige huur kan daarom een belangrijke maatregel zijn in het reglement of in een besluit van de vergadering van eigenaren.
Aansprakelijkheid en handhavingsproblemen bij huurwoningen
Ook bij huurwoningen die binnen de VvE worden verhuurd, kunnen handhavingsproblemen ontstaan. Huurders zijn verplicht om mee te werken aan onderhoud, zoals is vastgelegd in de huurovereenkomst. De VvE beslist over onderhoud aan de gemeenschappelijke delen en zaken. Als het gaat om onderhoud aan de eigen huurwoning, dan bepaalt de huurovereenkomst of het huurcontract welk onderhoud moet worden uitgevoerd. De huurder dient zich aan deze afspraken te houden.
Een specifieke juridische situatie ontstaat wanneer bepalingen uit het splitsingsreglement niet overeenkomen met de bepalingen in de huurovereenkomst. Bijvoorbeeld: een huurovereenkomst kan toestaan dat een huurder een schotelantenne bevestigt, terwijl het splitsingsreglement dit verbiedt. In dergelijke gevallen kan de VvE de verhuurder houden aan het splitsingsreglement, terwijl de huurder aan zijn kant kan stellen dat hij zich aan de huurovereenkomst houdt. De verhuurder bevindt zich dan in een lastige positie, omdat hij niet zeker weet of hij de huurder kan aanspreken op basis van de regels van de VvE.
Ongeziekteproblemen en de rol van de VvE
Ongeziekteproblemen vormen een andere vorm van overlast die binnen een VvE vaak voorkomt. In dit geval is het van belang om te weten dat de VvE niet automatisch een verhuurder kan aanspreken, zoals in het geval van geluidsoverlast. In dergelijke situaties moet het probleem worden opgelost binnen de leden of het beheer van de VvE. De verhuurder kan niet zomaal worden aangesproken, aangezien de huurder rechtstreeks verantwoordelijk is voor de staat van zijn woning.
In het splitsingsreglement is meestal sprake van een standaard modelreglement dat niets vermeld over ongedierte. Er kunnen echter aanvullende afspraken zijn gemaakt in een huishoudelijk reglement. In dit reglement kan bijvoorbeeld worden opgenomen dat iedere eigenaar verantwoordelijk is voor het houden van zijn woning schoon en vrij van ongedierte. Echter, in de praktijk kan dit lastig zijn, vooral bij problemen die van buitenaf ontstaan, zoals grasvliegenzwermen of rattenplagen. Het bestrijden van dergelijke plagen brengt vaak kosten met zich mee, en het is niet altijd duidelijk wie verantwoordelijk is voor het aanbrengen van de benodigde maatregelen.
Conclusie
Overlast door huurders binnen een VvE brengt meerdere juridische en praktische kwesties met zich mee. De verhuurder kan in bepaalde gevallen aansprakelijk worden gemaakt voor overlast die door zijn huurders wordt veroorzaakt, zoals geluidsoverlast. Dit is duidelijk gesteld in rechterlijke uitspraken, waarin benadrukt wordt dat de verhuurder verplicht is om adequate maatregelen te nemen om overlast te voorkomen of te beëindigen.
De VvE is bevoegd om regels uit het splitsings- en huishoudelijk reglement te handhaven. Dit kan worden gedaan door het opleggen van boetes of, bij ernstige en herhaalde overtredingen, het ontzeggen van het gebruik van het appartementsrecht. Het is echter belangrijk dat de VvE zich strikt aan de door het reglement vastgelegde procedures houdt, anders kan een maatregel met succes worden aangevochten.
Bij kortstondige huur, zoals bij Airbnb, kan de VvE een besluit nemen om dergelijke huur vormen te verbannen. Dit is vaak gerechtvaardigd gezien de beperkte mogelijkheden tot toezicht en de risico’s voor veiligheid en schade.
Ook bij huurwoningen kunnen handhavingsproblemen ontstaan, vooral wanneer bepalingen in de huurovereenkomst en het splitsingsreglement niet overeenkomen. De verhuurder bevindt zich dan in een lastige juridische positie, waarin hij niet altijd in staat is om de huurder op te eisen.
In het geval van ongeziekteproblemen ligt de verantwoordelijkheid vaak bij de huurder, en is het van belang dat het splitsings- of huishoudelijk reglement duidelijke afspraken bevat over de verantwoordelijkheid voor het bestrijden van ongedierte. In de praktijk kan dit echter lastig zijn, aangezien dergelijke problemen vaak van buitenaf ontstaan en niet gemakkelijk te toewijzen zijn.
Tot slot is het van groot belang dat zowel de VvE als de verhuurders en huurders zich bewust zijn van hun rechten en verplichtingen. Dit helpt om conflicten te voorkomen en zorgt voor een betere samenwerking binnen het appartementencomplex.