Inleiding
De bepaling van de waarde van een onroerende zaak is een complex samenspel van juridische, economische en technische factoren. In het kader van een grondige vastgoedanalyse presenteren wij hier een gedetailleerd overzicht van de specifieke kenmerken, fiscale waarderingen en marktpositie van de woning gelegen aan Zingerskamp 3, 1251 PJ te Laren. Deze analyse is gebaseerd op openbare data, waaronder de Waardering Onroerende Zaak (WOZ), kadastrale gegevens, en recente markttransacties in de directe omgeving.
Het onderhavige object betreft een woning gebouwd in 1967, met een woonoppervlakte van 123 m² en een perceeloppervlakte van 224 m². De analyse van de beschikbare gegevens biedt inzicht in de fiscale verplichtingen, de bouwkundige staat onderverdeeld in bouwkundige kenmerken en fundering, en de omgevingskwaliteit zoals geluid- en luchtkwaliteit. Door deze dimensies te integreren, wordt een compleet beeld geschetst van de objectieve waardebepaling en de leefomstandigheden van dit vastgoed in de gemeente Laren.
Juridisch en Fiscaal Kader: WOZ en Belastingen
De Waardering Onroerende Zaak (WOZ) vormt de fiscale basis voor diverse gemeentelijke belastingen. De gemeente Laren, waarvan de belastingheffing wordt uitgevoerd door de gemeente Huizen, stelt jaarlijks de WOZ-waarde vast. Deze waarde wordt bepaald door het vergelijken van de woning met drie vergelijkbare woningen in de buurt die recent zijn verkocht of andere vergelijkbare objecten. Het taxatieverslag, dat via belastingenbhl.nl is in te zien, biedt inzicht in de precieze samenstelling van deze waardering.
Voor Zingerskamp 3 te Laren is de WOZ-waarde relevant voor de berekening van de Onroerendezaakbelasting (OZB). Naast de OZB zijn er diverse andere belastingen waar eigenaren rekening mee moeten houden.
Gemeentelijke Belastingen
De gemeentelijke belastingen dragen bij aan de voorzieningen binnen de gemeente. Op basis van de beschikbare data voor het jaar 2025 kunnen de lasten voor Zingerskamp 3 als volgt worden geïllustreerd, afhankelijk van de huishoudenssamenstelling:
| Belastingsoort | Eenpersoonshuishouden | Meerpersoonshuishouden |
|---|---|---|
| Onroerendezaakbelasting (OZB) | € 562,37 | € 562,37 |
| Afvalstoffenheffing | € 285,52 | € 419,76 |
| Rioolheffing | € 180,58 | € 309,28 |
| Totaal | € 1.028,47 | € 1.291,41 |
Waterschapsbelastingen
Voor het waterschap Amstel, Gooi en Vecht gelden de volgende tarieven voor 2025:
| Belastingsoort | Eenpersoonshuishouden | Meerpersoonshuishouden |
|---|---|---|
| Watersysteemheffing (gebruiker) | € 201,73 | € 201,73 |
| Watersysteemheffing (eigenaar) | € 108,65 | € 108,65 |
| Zuiveringsheffing | € 92,79 | € 278,37 |
| Totaal | € 403,17 | € 588,75 |
De totale fiscale lastendruk voor een eigenaar-bewoner bedraagt derhalve voor een eenpersoonshuishouden € 1.432 en voor een meerpersoonshuishouden € 1.880. De beschikbare gegevens vermelden dat aan deze berekening geen rechten kunnen worden ontleend, hetgeen een standaard juridische kanttekening is bij schattingen.
Bouwkundige Analyse en Technische Specificaties
Een analyse van de bouwkundige staat is essentieel voor het bepalen van de onderhoudslasten en de technische levensduur van het object.
Fundering
Het pand is gebouwd in 1967. Gebouwen die vóór 1970 zijn gebouwd, hebben vaak houten funderingspalen, welke in gebieden met een minder stabiele bodem extra kwetsbaar kunnen zijn. Echter, voor Zingerskamp 3 is de situatie gunstig. Hoewel het pand vóór 1970 is gebouwd, ligt het op hogere zandgronden. Dit gegeven vermindert het risico op funderingsproblemen aanzienlijk.
Energetische Kenmerken
Het energielabel voor dit pand is op moment van beschikbaarheid van de gegevens nog niet vastgesteld. Wel zijn er gegevens beschikbaar over het gemiddeld jaarverbruik in 2024 voor dit adres en de omliggende woningen (postcode 1251 PJ): - Elektriciteit: 2026 kWh - Gas: 1229 m³
Deze data is gebaseerd op 20 elektriciteits- en 18 gasaansluitingen. De bron benadrukt dat dit gemiddelde alleen representatief is wanneer de woningen vergelijkbaar zijn (bijvoorbeeld allemaal appartementen). Het daadwerkelijke verbruik hangt af van factoren als huishoudensgrootte, isolatiegraad en het al dan niet aanwezig zijn van zonnepanelen of warmtepompen.
Omgevingskwaliteit en Gezondheid
De waardering van een woning strekt zich uit tot de kwaliteit van de leefomgeving. De volgende parameters zijn vastgesteld voor de locatie Zingerskamp 3:
Geluid en Lucht
Een geluidsbelasting van minder dan 55 dB wordt beschouwd als aangenaam en bevorderlijk voor rust. Voor dit object bedraagt de geluidsbelasting 46 dB, wat ruim onder deze norm ligt en wijst op een rustige woonomgeving. De luchtkwaliteit wordt gemeten aan de hand van stikstof (NO2), fijnstof (PM10 en PM2,5) en roet (EC). De gemeten waarden zijn respectievelijk: - NO2: 13,5 μg/m³ - PM10: 17,6 μg/m³ - PM2,5: 9,5 μg/m³ - Roet EC: 0,3 μg/m³
Hitte en Donkerte
Het hitte-eilandeffect, een verschijnsel waarbij steden warmer zijn dan het omliggende platteland, bedraagt hier +1,0 °C. Dit is een relatief lage waarde, wat duidt op voldoende groen en ventilatiemogelijkheden in de directe omgeving. Voor wat betreft de hemelhelderheid 's nachts zijn er 300 sterren zichtbaar. Dit is een indicatie van de mate van lichtvervuiling; een volledig donkere plek in Nederland zou 2.500 sterren tonen.
Overstromingsrisico
Gezien de toenemende zeespiegelstijging en extremere weersomstandigheden is het overstromingsrisico een relevante factor. De gegevens specificeren dat dit pand zich bevindt in een gebied dat niet overstroomt.
Marktpositionering en Verkoopdata
Om de marktwaarde van Zingerskamp 3 te duiden, is het noodzakelijk naar de bredere marktdynamiek in Laren en specifiek de buurt Zevenend te kijken.
Verkoopprijzen en Overbieding
Uit analyse van 39 verkochte woningen met postcode 1251 (tussen oktober 2024 en april 2025) blijkt een duidelijke tendens: - Gemiddeld percentage overboden: 1,2% - Standaarddeviatie: 6,5% - Verkoopduur: gemiddeld 49 dagen
Deze cijfers wijzen op een gezonde vraag, hoewel de overbiedingspercentages en verkooptijden variëren. Opmerkelijk is de statistiek dat 46% van de woningen boven de vraagprijs is verkocht.
Vergelijkbare Objecten
Recent aangeboden woningen in de omgeving bieden een referentiekader. Hieronder een selectie van objecten die rond december 2025 werden aangeboden:
| Adres | Vraagprijs | Oppervlakte | Vraagprijs/m² |
|---|---|---|---|
| Heideveldweg 26 | € 750.000 | 110 m² | € 6.818 |
| Spinnewiel 22 | € 325.000 | 51 m² | € 6.373 |
| Jagersweg 19 | € 1.150.000 | 142 m² | € 8.099 |
| Vreedenburgh 12 | € 550.000 | 69 m² | € 7.971 |
| Zevenend 46 | € 695.000 | 133 m² | € 5.226 |
| Schietspoel 23 | € 845.000 | 122 m² | € 6.926 |
| Evertas 2 | € 975.000 | 190 m² | € 5.132 |
| Zevenend 59 | € 785.000 | 173 m² | € 4.538 |
| Onder de Bogen 12 | € 1.395.000 | 237 m² | € 5.886 |
| Driftlaan 1 | € 1.525.000 | 250 m² | € 6.100 |
Waardering Zingerskamp 3
Voor Zingerskamp 3 wordt een geschatte woningwaarde vermeld in de range € 735.000 - € 805.000. Gezien de woonoppervlakte van 123 m² resulteert dit in een prijs per vierkante meter van ongeveer € 5.976 tot € 6.545. Dit plaatst het object in een marktsegment dat vergelijkbaar is met objecten als Zevenend 46 (€ 5.226/m²) en Onder de Bogen 12 (€ 5.886/m²), maar lager dan de duurdere segmenten in Jagersweg 19 (€ 8.099/m²).
De kadastrale kaart bevestigt dat Zingerskamp 3 is gelegen op perceelnummer LRN01 (Laren Noord-Holland) G 2765, met een perceeloppervlakte van 224 m².
Conclusie
De analyse van Zingerskamp 3 te Laren biedt een gedetailleerd beeld van een object dat qua bouwjaar (1967) teruggaat naar de jaren zestig, maar qua locatie en technische voorwaarden voldoet aan moderne eisen. De ligging op zandgronden minimaliseert funderingsrisico's, en de omgevingsgeluiden (46 dB) en luchtkwaliteit zijn gunstig te noemen.
Fiscaal gezien dient rekening te worden gehouden met een totale belastingdruk die, afhankelijk van de huishoudenssamenstelling, varieert van circa € 1.432 tot € 1.880 per jaar. De marktwaarde wordt geschat op een range van € 735.000 tot € 805.000, wat in lijn is met de prijsontwikkelingen in de regio, waarbij ongeveer de helft van de woningen boven de vraagprijs wordt verkocht. De combinatie van deze juridische, technische en economische data maakt Zingerskamp 3 tot een object met een duidelijk profiel in de Larense woningmarkt.