Inleiding
De vaststelling van de Waardering Onroerende Zaken (WOZ) vormt een essentieel onderdeel van de fiscale en financiële positie van elke vastgoedeigenaar in Nederland. In het kader van een grondige analyse van de woningmarkt in de regio is specifieke aandacht besteed aan de situatie in Wanssum, gelegen in de gemeente Venray. Deze publicatie biedt een gedetailleerd overzicht van de beschikbare data met betrekking tot de WOZ-waarden in de De Cuyperstraat, alsmede een beschouwing over de marktcontext waarbinnen deze waarden zijn vastgesteld.
De analyse is primair gericht op het verlenen van dienstverlening aan eigenaren die inzicht wensen in de waardering van hun onroerende zaak. De gegevens bieden niet alleen een beeld van de individuele woningwaarde, maar ook van de macro-economische ontwikkelingen binnen de gemeente Venray en de directe omgeving van Wanssum. Hierbij wordt gekeken naar de ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarde, de kadastergegevens en externe marktindicatoren die dienen als vergelijkingsmateriaal voor de vastgestelde waardering.
Juridisch en Fiscaal Kader van de WOZ-waarde
De WOZ-waarde is een formeel juridisch begrip dat ten grondslag ligt aan diverse gemeentelijke belastingen. De beschikbare gegevens tonen aan dat de waardering op peildatum 25-2-2023 is vastgesteld voor de gemeente Venray. Dit betekent dat de waarde geldt als basis voor de aanslagen gemeentelijke belastingen die rond deze periode aan de inwoners worden uitgereikt.
Een kritische evaluatie van de bronnen dient te worden gemaakt om de betrouwbaarheid van de gehanteerde parameters te beoordelen. De gegevens met betrekking tot de WOZ-waarden zijn afkomstig van de Waarderingskamer, de onafhankelijke toezichthouder op de waardering van onroerende zaken in Nederland. Dit is een autoritatieve bron die de legitimiteit van de data waarborgt. De bronnen benadrukken dat de WOZ-waarde jaarlijks wijzigt en per woning verschilt, wat duidt op een specifieke taxatie per object.
Voor eigenaren bestaat er een juridisch middel indien men het niet eens is met de vastgestelde waarde. De bronnen vermelden dat het mogelijk is om bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde. Hierbij wordt verwezen naar de mogelijkheid om dit "gratis en binnen enkele minuten" te doen. Hoewel de exacte juridische procedure niet in detail wordt beschreven in de gegeven fragmenten, wordt de relatie tussen de WOZ-waarde en de gemeentelijke belastingaanslag duidelijk gelegd. De waardering is derhalve niet slechts een theoretisch getal, maar een directe financiële parameter voor de eigenaar.
Analyse van de Gemeente Venray en Wanssum
Om de WOZ-waarden in de De Cuyperstraat te contextualiseren, is een blik op de bredere gemeentelijke data vereist. De gemeente Venray, waaronder Wanssum valt, kent een significante stijging in de totale en gemiddelde WOZ-waarden.
Volgens de beschikbare data wonen er in de gemeente Venray 43.713 personen en staan er 22.618 objecten met een WOZ-waarde. De totale WOZ-waarde van al deze objecten bedraagt € 6.880 miljoen. Hieruit volgt een gemiddelde WOZ-waarde van € 276.000. Een opmerkelijke constatering is de jaar-op-jaar stijging van deze gemiddelde waarde met 17.8%. Deze percentagematige stijging is aanzienlijk en duidt op een sterke prijsontwikkeling in de regio.
Deze macro-cijfers bieden een referentiekader voor de specifieke woningen in de De Cuyperstraat. Wanneer de gemiddelde waarde in de gemeente met bijna 18% stijgt, is het aannemelijk dat ook de waarden in Wanssum en specifiek in de De Cuyperstraat een dergelijke trend volgen, zij het dat per woning specifieke factoren (zoals oppervlakte, staat van onderhoud en ligging) de uiteindelijke waardering bepalen.
De Cuyperstraat: Objectspecifieke Gegevens en Bereikbaarheid
De De Cuyperstraat in Wanssum is een straat met een divers woningaanbod, zoals blijkt uit de lijst met huisnummers die in de bronnen wordt gepresenteerd. De beschikbare gegevens bieden een overzicht van de beschikbaarheid van WOZ-waarden voor nagenoeg alle nummers in deze straat, variërend van nummer 2 tot en met 57.
Kadastergegevens en Perceelinformatie
Voor een specifiek object, te weten De Cuyperstraat 19, bieden de bronnen gedetailleerde kadasterinformatie. Dit object ligt op perceelnummer WSM02 (Wanssum) D 333 en heeft een perceeloppervlakte van 517 m². Dergelijke gegevens zijn van belang voor een accurate waardering, aangezien de oppervlakte van het perceel een significante factor is in de taxatieformule.
Dienstverlening en Data-inkijk
De kernfunctie van de beschikbare data is het bieden van inzage in de WOZ-waarde voor specifieke adressen. De bronnen beschrijven een dienstverlening waarbij de gebruiker een volledig adres (straatnaam en huisnummer) dient in te vullen om de specifieke waarde te zien. Hierbij wordt gewezen op het belang van nauwkeurigheid: "Vul daarom altijd een volledig adres in om zeker te zijn dat de WOZ waarde bij de woning uit Wanssum hoort." Dit is met name relevant in situaties waarbij meerdere adressen in één pand zijn gevestigd (zoals appartementen of meergezinswoningen).
Deze specifieke data-inkijk maakt het mogelijk om de eigen WOZ-waarde te vergelijken met die van buren of vergelijkbare objecten in de straat. De bronnen vermelden tevens de aanwezigheid van een PDF-bestand met een grafiek van de gemiddelde WOZ uit de omgeving, wat een visuele analyse van het verloop mogelijk maakt.
Marktindicaties en Verkoopprijzen
Naast de fiscale WOZ-waarde bieden de bronnen inzicht in de feitelijke marktprijzen van woningen in de omgeving van Wanssum. Deze data is cruciaal voor het beoordelen van de relatie tussen de WOZ-waarde en de reële marktwaarde. De WOZ-waarde is gebaseerd op de waarden van referentiewoningen op de peildatum, maar de daadwerkelijke verkoopprijzen kunnen hier van afwijken.
Recent Aangeboden Woningen
Een analyse van recent te koop aangeboden woningen in de omgeving toont een breed spectrum aan vierkante meterprijzen. Hieronder volgt een overzicht van enkele objecten zoals vermeld in de beschikbare data:
- Tiendstraat 29: Vraagprijs € 349.500 (174 m²) -> € 2.009 per m²
- Venrayseweg 1: Vraagprijs € 549.000 (238 m²) -> € 2.307 per m²
- Ien de nej erf 12: Vraagprijs € 330.000 (121 m²) -> € 2.727 per m²
- Postbaan 16: Vraagprijs € 385.000 (198 m²) -> € 1.944 per m²
- Meerloseweg 25: Vraagprijs € 479.000 (254 m²) -> € 1.886 per m²
- Agter de hoven 9: Vraagprijs € 375.000 (163 m²) -> € 2.301 per m²
- Achterstraat 6: Vraagprijs € 465.250 (147 m²) -> € 3.165 per m²
- Achterstraat 14: Vraagprijs € 465.250 (151 m²) -> € 3.081 per m²
- Achterstraat 20: Vraagprijs € 485.950 (151 m²) -> € 3.218 per m²
- Achterstraat 16: Vraagprijs € 447.750 (151 m²) -> € 2.965 per m²
Deze gegevens tonen een variatie in de vraagprijzen per vierkante meter van ongeveer € 1.886 tot € 3.218. De Achterstraat lijkt in deze steekproef een relatief hoge prijs per m² te vertegenwoordigen, terwijl objecten zoals de Meerloseweg 25 en Postbaan 16 een lagere prijs per m² aangeven.
Relatie tussen WOZ en Marktprijs
De bronnen vermelden expliciet dat de gemiddelde verkoopprijs voor Nederland en de gemeente Venray in grafieken worden weergegeven, evenals de ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarden van Nederland, de gemeente Venray, de wijk Wanssum en de buurt Wanssum. Hoewel de exacte grafiekdata niet in tekstuele vorm is overgenomen, impliceert deze vergelijking dat eigenaren in de De Cuyperstraat hun eigen WOZ-waarde kunnen afzetten tegen deze regionale en landelijke trends.
Een belangrijke kanttekening die in de bronnen wordt geplaatst, is dat de berekeningen en getoonde data geldig zijn voor huiseigenaren. Voor huurwoningen kan het bedrag verschillen. Tevens wordt de juridische kanttekening geplaatst: "Aan deze berekening kunnen geen rechten worden ontleend." Dit benadrukt dat de getoonde data indicatief zijn en dienen als leidraad, maar geen garantie bieden voor specifieke juridische of commerciële uitkomsten.
Conclusie
De analyse van de WOZ-waarden in de De Cuyperstraat te Wanssum levert een scherp beeld op van de fiscale en marktsituatie in dit deel van de gemeente Venray. De data bevestigt dat de WOZ-waarden dynamisch zijn en onderhevig zijn aan jaarlijkse wijzigingen, waarbij de gemeente Venray een aanzienlijke stijging van 17.8% in de gemiddelde waardering laat zien ten opzichte van het voorgaande jaar.
Voor eigenaren van woningen in de De Cuyperstraat biedt de beschikbare dienstverlening een kosteloze en directe manier om inzicht te verkrijgen in de specifieke waardering van hun object. De mogelijkheid tot bezwaar, zoals geïmpliceerd door de dienstverlener en de onderliggende regelgeving van de Waarderingskamer, vormt een essentieel waarborgmechanisme.
De marktindicaties, afgeleid van recente verkoopaanbiedingen in de omgeving, tonen een variatie in prijzen per vierkante meter. Wanneer de WOZ-waarde significant afwijkt van deze marktprijzen, kan dit een indicatie zijn voor een herbeweging van de waardestelling. De beschikbare data maakt het mogelijk om deze vergelijking te maken op basis van specifieke adressen en kadastergegevens, zoals die van De Cuyperstraat 19 met een perceeloppervlakte van 517 m². Het is aan de individuele eigenaar om deze data te gebruiken als fundament voor fiscale planning en eventuele bezwaarprocedures.