De vaststelling van de Waardering Onroerende Zaken (WOZ) vormt een cruciaal element in het financiële landschap van elke vastgoedeigenaar. Het is een objectieve maatstaf die niet alleen de basis vormt voor gemeentelijke belastingen, maar tevens een belangrijke indicator is voor de marktwaarde van een woning. In dit artikel wordt een gedetailleerde analyse gepresenteerd van de WOZ-waarde en de marktpositionering van de woning Grote Kade 38a te Goes. Deze analyse is gebaseerd op beschikbare data afkomstig van officiële loketten en marktonderzoek, en biedt inzicht in de fiscale en economische aspecten van dit specifieke object.
Juridisch en Fiscaal Kader: De WOZ-waarde in Goes
De WOZ-waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld en dient als grondslag voor diverse belastingen. De peildatum voor de WOZ-waarde 2025 is 1 januari 2024. Het is van essentieel belang voor eigenaren om deze waarde jaarlijks te controleren, aangezien deze direct invloed heeft op de hoogte van de aanslagen.
De WOZ-waarde als Grondslag voor Belastingen
De vastgestelde WOZ-waarde wordt gebruikt door de gemeente, het waterschap en de Belastingdienst. De belangrijkste belastingen die afhankelijk zijn van de WOZ-waarde zijn: * Onroerendezaakbelasting (OZB): Een gemeentelijke belasting voor eigenaren van onroerende zaken. * Watersysteemheffing: Een heffing van het waterschap. * Inkomstenbelasting: De WOZ-waarde bepaalt het eigenwoningforfait in box 1.
Actualiteit en Risico's in de Gemeente Goes
Uit gegevens van 'Eerlijke WOZ' blijkt dat er een aanzienlijk risico bestaat op een te hoge vaststelling. In de gemeente Goes werd in het jaar 2024 in 28,78% van de gevallen de WOZ-waarde te hoog vastgesteld. Dit leidt voor woningeigenaren tot een gemiddelde overschatting van € 178 aan te veel betaalde belasting. Het is derhalve raadzaam de eigen WOZ-beschikking kritisch te evalueren.
Bezwaarprocedure
Indien een eigenaar van mening is dat de WOZ-waarde niet overeenstemt met de werkelijke waarde, bestaat de mogelijkheid bezwaar te maken. Hiervoor geldt een wettelijke termijn van zes weken na ontvangst van het aanslagbiljet, dat doorgaans in februari wordt verstuurd. De eerste stap in deze procedure is het opvragen en controleren van het WOZ-taxatieverslag bij de gemeente. Dit document bevat de woningkenmerken die de gemeente heeft gebruikt voor de berekening. Indien er onjuistheden in staan, vormt dit een gegronde reden voor bezwaar. Om zeker te zijn van een correcte waardering, kan een eigenaar zelf een WOZ-taxatie laten uitvoeren.
Technische Specificaties en Kadastrale Gegevens
Voor een accurate beoordeling van de WOZ-waarde is inzicht in de technische en juridische kenmerken van het object onmisbaar. De onderstaande gegevens betreffen het object Grote Kade 38c (waarbij de bronvermelding '38c' betreft, terwijl de analyse ook relevantie kan hebben voor aangrenzende nummeringen zoals 38a).
Objectkenmerken
- Type: Appartement.
- Bouwjaar: 1995.
- Gebruiksoppervlakte: 182 m².
- Adres: Grote Kade 38c, 4461 BE Goes.
- Status: Pand in gebruik.
Kadastrale Informatie
De kadastrale kaart vermeldt het perceelnummer GOE00 (Goes) D 5463. De oppervlakte van dit perceel bedraagt 234 m². Het object is gelegen in de wijk Goes-Centrum, een omgeving die wordt beoordeeld op basis van woningmarkt (vraag en aanbod), veiligheid en bereikbaarheid.
Marktanalyse en Verkoopprijzen in de Omgeving
De WOZ-waarde is een theoretische schatting, maar de daadwerkelijke marktwaarde wordt bepaald door transacties in de omgeving. De woningmarkt in Goes toont een actief karakter, waarbij een significant deel van de woningen boven de vraagprijs wordt verkocht (56% volgens de beschikbare data).
Vergelijkende Marktdata
De volgende tabel toont recente aanbiedingen in de gemeente Goes, die als referentie kunnen dienen voor de waardering van objecten zoals Grote Kade 38a.
| Adres | Vraagprijs | Oppervlakte | Vraagprijs/m² | Aangeboden sinds |
|---|---|---|---|---|
| Middelburgsestraat 34 | € 319.000 | 111 m² | € 2.874 | 16-12-2025 |
| Zuidvlietstraat 59 | € 300.000 | 104 m² | € 2.885 | 12-12-2025 |
| Valckeslotlaan 23 | € 209.000 | 73 m² | € 2.863 | 10-12-2025 |
| Schuttershof 17 | € 250.000 | 81 m² | € 3.086 | 08-12-2025 |
| Schuttershof 10-22 | € 625.000 | 116 m² | € 5.388 | 06-12-2025 |
| Dillenburglaan 49 | € 385.000 | 115 m² | € 3.348 | 03-12-2025 |
| Violenstraat 32 | € 300.000 | 65 m² | € 4.615 | 03-12-2025 |
| 's-Heer Hendrikskinderendijk 7 | € 359.000 | 116 m² | € 3.095 | 02-12-2025 |
| Couwervestraat 33 | € 315.000 | 109 m² | € 2.890 | 01-12-2025 |
| van Dusseldorpstraat 114 | € 239.000 | 47 m² | € 5.085 | 28-11-2025 |
De vraagprijzen variëren sterk, afhankelijk van locatie en oppervlakte. De gemiddelde vraagprijs per vierkante meter in deze steekproef bedraagt ongeveer € 3.500, met uitschieters naar boven en beneden.
Ontwikkeling van WOZ-waarden
De ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarde in Goes toont een stijgende trend. De gemiddelde WOZ-waarde in 2023 was € 308.780, en voor 2024 werd een waarde van circa € 330.656 geraamd. Dit vertegenwoordigt een stijging van 7,1%. Deze ontwikkeling moet worden meegenomen in de beoordeling van de waarde van Grote Kade 38a.
Conclusie
De analyse van de gegevens met betrekking tot Grote Kade 38a te Goes levert een genuanceerd beeld op van de economische en fiscale positie van dit object. De WOZ-waarde vormt, zoals wettelijk voorgeschreven, de basis voor diverse belastingen, waaronder de OZB. Gegeven het feit dat in de gemeente Goes bijna 29% van de WOZ-waardes te hoog wordt vastgesteld, is het noodzakelijk dat eigenaren hun beschikking zorgvuldig verifiëren.
Technisch gezien betreft het object een ruim appartement (182 m²) gebouwd in 1995, gelegen op een perceel van 234 m² in het centrum van Goes. De marktanalyse toont aan dat de woningmarkt in Goes actief is, met een significant aandeel verkopen boven de vraagprijs en een stijgende trend in de gemiddelde WOZ-waarden. Hoewel de specifieke WOZ-waarde voor nummer 38a niet expliciet in de bronnen is vermeld, bieden de vergeleken transactiecijfers en de stijgende lijn in de markt een solide referentiekader voor de inschatting van de waarde. Eigenaren wordt geadviseerd proactief gebruik te maken van de bezwaarprocedure indien de vastgestelde waarde afwijkt van de objectieve marktrealiteit.