Inleiding
De waardering van onroerend goed is een complex samenspel van objectieve marktdata, fiscale regelgeving en subjectieve perceelkenmerken. In het geval van de woning gelegen aan Hartebroekseweg 42 te Groenlo, bieden de beschikbare data een gedetailleerd inzicht in de financiële en markttechnische ontwikkelingen van dit object. Deze analyse, opgesteld door de expertcommissie, richt zich op de fiscale waardering (WOZ), de marktpositie binnen de regio Noord-West in Groenlo, en de onderliggende technische en juridische factoren die deze waardering beïnvloeden.
De beschikbare gegevens tonen een significante waardeontwikkeling over een periode van meerdere jaren, met een totale stijging van de Waardering Onroerende Zaak (WOZ) van € 121.000 in 2017 naar een piekwaarde van € 253.000 in 2023. Hoewel er in 2024 een correctie heeft plaatsgevonden tot € 228.000, blijft de woning haar waarde behouden vergeleken met eerdere jaren. Dit artikel ontleedt deze cijfers en plaatst ze in de context van de lokale woningmarkt en de specifieke kenmerken van het perceel.
Juridisch en Fiscaal Kader: De WOZ-waarde
De Waardering Onroerende Zaak (WOZ) vormt de fiscale basis voor diverse belastingheffingen. De peildatum voor de WOZ-waarde 2025 is 1 januari 2024. De WOZ-waarde is een inschatting van de waarde van de woning op die peildatum, vastgesteld door de gemeente Oost Gelre.
Voor Hartebroekseweg 42 zijn de volgende waarden vastgesteld: * 2024: € 228.000 (waardepeildatum 01-01-2024) * 2023: € 253.000 (waardepeildatum 01-01-2023) * 2022: € 228.000 (waardepeildatum 01-01-2022) * 2021: € 180.000 (waardepeildatum 01-01-2021) * 2020: € 156.000 (waardepeildatum 01-01-2020) * 2019: € 150.000 (waardepeildatum 01-01-2019) * 2018: € 125.000 (waardepeildatum 01-01-2018) * 2017: € 121.000 (waardepeildatum 01-01-2017) * 2016: € 124.000 (waardepeildatum 01-01-2016) * 2015: € 123.000 (waardepeildatum 01-01-2015) * 2014: € 130.000 (waardepeildatum 01-01-2014)
De ontwikkeling laat een sterke groei zien in de periode 2018-2023, met een piek in 2023. De daling in 2024 met 9,88% ten opzichte van 2023 correleert met de correcties in de bredere markt. De totale waardeontwikkeling over de beschouwde periode bedraagt 75,38%.
Belastingheffing op basis van de WOZ
De WOZ-waarde dient als grondslag voor de onroerendezaakbelasting (OZB) die wordt geheven door de gemeente Oost Gelre. De hoogte van de OZB is afhankelijk van de vastgestelde WOZ-waarde en de door de gemeente vastgestelde tarieven. Een accurate WOZ-waarde is derhalve van direct financieel belang voor de woningeigenaar.
Technische en Bouwkundige Kenmerken
Een juiste waardering is onlosmakelijk verbonden met de objectieve kenmerken van het vastgoed. De woning aan Hartebroekseweg 42 betreft een "Tussen of geschakelde woning" gebouwd in 1972.
Oppervlakte en Perceel
De woning beschikt over een woonoppervlakte van 109 m² en bevindt zich op een perceel met een totaal oppervlak van 129 m². De indeling omvat 5 kamers, waarvan 4 slaapkamers. Deze configuratie is typisch voor woningen uit die periode en biedt een standaard gezinswoningfunctionaliteit.
Bodemgesteldheid en Fundering
Een relevant technisch aspect voor de waardering en het onderhoudsrisico is de bodemgesteldheid. Volgens de beschikbare analyse is de woning gelegen in een gebied met "Hogere Zandgronden". In deze gebieden is het risico op verzakkingen als gevolg van bodembeweging over het algemeen laag. De analyse suggereert dan ook dat extra aandacht voor de fundering niet noodzakelijk is, tenzij er duidelijke visuele aanwijzingen zijn. Dit aspect verlaagt het onderhoudsrisico op de lange termijn.
Geluidshinder
Een factor die de waarde en leefbaarheid beïnvloedt, is de akoestische omgeving. De beschikbare data voorziet in een schaal van geluidsbeleving, variërend van "fluisteren" tot "claxon". Hoewel specifieke decibelwaarden voor dit exacte adres niet in de bronnen zijn vermeld, biedt deze schaal een indicatie van de impact van omgevingsgeluiden. Voor een woning aan een weg is het belangrijk om deze indicatoren te betrekken in de overwegingen met betrekking tot leefbaarheid.
Marktanalyse: Positionering in Noord-West, Groenlo
Naast de fiscale waardering is de reële marktwaarde bepalend. De woningmarkt in de wijk Noord-West in Groenlo vertoont specifieke kenmerken.
Verkoopprijzen en Vraagprijzen
De gemiddelde verkoopprijs in de wijk Noord-West bedraagt € 260.000. Dit is aanzienlijk betaalbaarder dan het gemiddelde in andere delen van de regio Oost Gelre, dat op € 350.000 ligt. Deze prijsklasse maakt de wijk aantrekkelijk voor een brede doelgroep.
Een analyse van de markt toont aan dat in Noord-West de verkoopprijzen vaak hoger liggen dan de vraagprijzen. Dit duidt op een dynamische markt met voldoende vraag, wat resulteert in een gemiddelde overbieding. De woning aan Hartebroekseweg 42 past in deze prijscategorie.
Historische Verkoopdata
Voor het object zijn diverse historische data vermeld: * Oorspronkelijke vraagprijs: € 199.042 (met een stijging van 20,6% ten opzichte van eerdere waarden). * Verkocht onder voorbehoud: € 180.000 (WOZ 2022). * Verkocht: € 150.000 (in eerdere fasen).
De ontwikkeling van de vraagprijs naar de huidige WOZ-waarde en marktverwachtingen laat een duidelijke appreciation zien.
Omloopsnelheid en Schaarste
De omloopsnelheid in Noord-West bedraagt 4,0% van de woningen (32 van ongeveer 800). Dit wijst op een gezonde doorstroming zonder extreme schaarste. Er worden tevens 7 woningen verwacht in de komende drie maanden, wat de markt stabiel houdt.
Conclusie
De analyse van Hartebroekseweg 42 te Groenlo toont een woning die zich ontwikkeld heeft van een object met een WOZ-waarde van € 121.000 in 2017 naar een waarde van € 228.000 in 2024. Hoewel er in 2024 een correctie van 9,88% ten opzichte van 2023 is opgetreden, behoudt de woning een sterke marktpositie.
Technisch gezien betreft het een standaard geschakelde woning uit 1972 met een woonoppervlakte van 109 m² op 129 m² grond. De ligging op hogere zandgronden minimaliseert funderingsrisico's. Financieel gezien is de woning onderdeel van een betaalbare markt in Noord-West, waar vraag en aanbod in evenwicht zijn, met een gemiddelde verkoopprijs van € 260.000.
Voor potentiële eigenaren of investeerders is dit object een stabiele investering, ondersteund door een duidelijke waardestijging over de afgelopen jaren en gunstige bodemcondities.