Inleiding
In 2018 zijn er significante wijzigingen opgetreden in de wetgeving rond de Vereniging van Eigenaars (VvE). Deze wijzigingen zijn het resultaat van een bredere inzet van de Nederlandse overheid om de duurzaamheid, het functioneren en het onderhoud van woningcorporaties en appartementsgebouwen te verbeteren. Onder andere de invoering van de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG), de Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars en nieuwe financiële regels voor onderhoud en subsidieverlening hebben een impact gehad op de dagelijkse werking van VvE’s. Deze veranderingen zijn van belang voor eigenaren, besturen, beheerders en eventuele inwoning-wil-ligen, omdat zij rechtstreeks betrekking hebben op financiële verantwoordelijkheden, juridische plichten en het functioneren van de VvE.
In dit artikel worden de belangrijkste wettelijke ontwikkelingen en wijzigingen in 2018 besproken. Aandacht gaat uit naar de AVG en de verplichtingen van VvE’s in de context van gegevensbescherming, de nieuwe regels rond reserveringen voor onderhoud en duurzaamheid, de financiering van VVE-peuteropvang en subsidieverlening en de rol van het reglement van de VvE. Het artikel is opgesteld uit een juridisch, administratief en praktisch perspectief, met als doel helderheid en begrip van de wettelijke context in 2018.
De AVG en de wettelijke verplichtingen voor VvE’s
Sinds 25 mei 2018 is de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) van kracht. Deze Europese wetgeving stelt striktere eisen op het gebied van verwerking en bescherming van persoonsgegevens. Voor VvE’s heeft dit geleid tot nieuwe verantwoordelijkheden op het gebied van gegevensverzameling, opslag, gebruik en transparantie. Besturen, beheerders en leden van VvE’s moeten nu bewust omgaan met persoonsgegevens, zoals die van appartementseigenaars, huurders, leden van de VvE en eventuele klanten van VvE-gerelateerde diensten.
De AVG vereist dat VvE’s:
- Persoonsgegevens alleen op transparante en legale wijze verwerken;
- Appartementseigenaars informeren over hoe hun gegevens worden gebruikt;
- Zorgvuldig omgaan met de opslag en bescherming van deze gegevens;
- Eventuele gegevenslekken of verlies snel melden aan de Autoriteit Persoonsgegevens.
Hoewel de AVG een aantal nieuwe verplichtingen oplegt, zijn er ook hulpmiddelen beschikbaar gemaakt voor VvE’s. Zo publiceerde Rijssenbeek Advocaten uitgebreide uitleg en richtlijnen. Daarnaast bieden organisaties zoals VvE Belang en Vereniging Eigen Huis informatiebijeenkomsten en aandachtspunten voor VvE-besturen en leden.
De Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars
Op 1 januari 2018 is de Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars (WvFVE) in werking getreden. Deze wet is ontwikkeld om de financiële stabiliteit en het onderhoud van VvE’s te verbeteren. De aanleiding voor deze wet was dat ongeveer de helft van de VvE’s in Nederland te weinig reserves had en bij veel panden sprake was van achterstallig onderhoud. Doel van de WvFVE is verloedering te voorkomen en verduurzaming te stimuleren. Een kernaspect van deze wet is het verplichte aanleggen van een reservefonds voor groot onderhoud.
Het reservefonds voor onderhoud
Elke VvE moet nu jaarlijks een bedrag reserveren voor groot onderhoud. Dit reservefonds dient te worden gebruikt voor kosten die boven de normale jaarlijkse uitgaven liggen, zoals het herstel van het dakraam, het saneren van de buisinstallatie, het vervangen van een lift of het verduurzamen van het gebouw. Dit maakt het mogelijk voor eigenaren om vooruit te plannen en te voorkomen dat onverwachte kosten de financiële situatie van de VvE negatief beïnvloeden.
De verantwoordelijkheid voor het bepalen van het reservebedrag ligt bij het bestuur van de VvE. Het bedrag moet realistisch zijn, afhankelijk van de leeftijd, de staat en de toekomstige plannen van het gebouw. In de praktijk is het gebruikelijk om dit bedrag in de jaarrekening en het jaarverslag van de VvE te vermelden, zodat alle appartementseigenaars inzicht krijgen in de financiële voorbereidingen.
Verduurzaming en het reservefonds
Een belangrijk aspect van de WvFVE is de stimulering van verduurzaming. Het reservefonds mag ook worden gebruikt voor duurzame verbeteringen aan het gebouw, zoals het isoleren van muren, het installeren van zonnepanelen of het aanpassen van de warmtepompinstallatie. Dit is een belangrijke stap in de richting van duurzame woningbouw en kan leiden tot lagere energiekosten voor de appartementseigenaars in de toekomst.
De wet maakt het ook mogelijk voor VvE’s om leningen aan te gaan voor duurzame verbeteringen, zolang deze leningen binnen de wettelijke bepalingen vallen en in lijn zijn met het reglement van de VvE. Dit maakt het eenvoudiger voor VvE’s om investeringen te doen die op de lange termijn financieel voordelig zijn.
Financiële regels voor VVE-peuteropvang en subsidieverlening
In 2018 zijn ook belangrijke wijzigingen opgetreden op het gebied van de financiering van VVE-peuteropvang. Deze wijzigingen zijn gericht op het verhogen van de kwaliteit en toegankelijkheid van voorschoolse opvang en het stimuleren van gelijke kansen voor kinderen. De regelingen zijn vooral van toepassing op gemeenten die VVE-peuteropvang aanbieden, zoals Texel.
Het normtarief en de VVE-vergoeding
In 2018 is het normtarief voor VVE-peuterplaatsen vastgesteld op € 7,57 per uur. Dit is het bedrag dat een VVE-instelling mag ophalen voor de opvang van een kind van 2 of 3 jaar. Daarnaast is er een VVE-vergoeding vastgesteld op € 368,- per ingevulde VVE-peuterplaats per jaar. Deze vergoeding is bedoeld om instellingen te ondersteunen bij de financiering van de VVE-peuteropvang en om de toegankelijkheid van deze opvang te verhogen.
Subsidieverlening en afrekening
De subsidieverlening voor VVE-peuteropvang is in 2018 verder gestandaardiseerd. Burgemeester en wethouders moeten binnen zes weken na de vaststelling van de begroting een beslissing nemen over een subsidieaanvraag. De subsidie wordt in drie periodieke voorschotten uitgekeerd: in april, augustus en december. Aan het einde van het jaar moet een eindrapportage worden ingediend, waarin onder andere de naam van het kind, de geboortedatum en de woonplaats worden vermeld, evenals de mate waarin VVE van toepassing is en of de ouder KOT-gerechtigd is.
De rol van het reglement van de VvE
Het reglement van de VvE speelt een centrale rol in de juridische en administratieve structuur van een woningcorporatie of appartementsgebouw. In 2018 was het belang van het reglement nogmaals benadrukt in wetgevingsdocumenten en praktische toepassingen. Het reglement moet onder meer bepalen welke kosten en schulden voor rekening komen van de gemeenschappelijke appartementseigenaars en hoe de gedeelten die niet als afzonderlijk geheel zijn bestemd (de gemeenschappelijke gedeelten) worden gebruikt, beheerd en onderhouden.
Modelreglementen en aanpassingen
Voor veel VvE’s is het modelreglement van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) van toepassing. Deze modelreglementen zijn wettelijk verankerd en geven richtlijnen voor het functioneren van de VvE. Echter, het modelreglement hoeft niet uitsluitend te worden toegepast. Het is mogelijk om bepaalde onderdelen aan te passen of aan te vullen, afhankelijk van de wensen en situatie van de VvE.
Bijvoorbeeld, in sommige gevallen kan het reglement bepalingen bevatten over het aangaan van leningen, het gebruik van digitale communicatiekanaalen of de verdeling van verantwoordelijkheden bij het beheer van het gebouw. Het is van belang dat eventuele wijzigingen in het reglement in overeenstemming zijn met de bepalingen van de Wet op de VvE en het modelreglement.
Praktische uitdagingen en verantwoordelijkheden
Ondanks de wettelijke veranderingen in 2018 zijn er ook praktische uitdagingen die VvE’s moeten aangaan. Deze uitdagingen gaan niet alleen over juridische en administratieve verplichtingen, maar ook over communicatie, transparantie en het functioneren van het bestuur.
Communicatie en transparantie
Een van de belangrijkste uitdagingen voor VvE’s in 2018 is het verhogen van transparantie en betrokkenheid bij appartementseigenaars. De AVG maakt dit noodzakelijk, aangezien VvE’s verantwoordelijk zijn voor de verwerking van persoonsgegevens. Dit betekent dat besturen en beheerders duidelijk moeten communiceren over hoe gegevens worden gebruikt, opgeslagen en beschermd.
Daarnaast is het belangrijk dat appartementseigenaars inzicht krijgen in de financiële en administratieve beslissingen van de VvE. Dit kan bijvoorbeeld door het publiceren van jaarverslagen, het organiseren van informatiebijeenkomsten of het gebruik maken van digitale platforms voor communicatie en transacties.
Juridische verantwoordelijkheden
VvE’s zijn ook juridisch verantwoordelijk voor de naleving van de wettelijke regels. Dit betreft onder andere de naleving van het reglement, de AVG en de financiële regels voor subsidieverlening en onderhoud. In geval van onenigheid of juridische geschillen kan het bestuur van de VvE in rechte treden tegen appartementseigenaars, mits de geschillen binnen de wettelijke bepalingen vallen.
Een belangrijk juridisch aspect is het feit dat besluiten van de VvE die in strijd zijn met het reglement nul en nietig zijn. Dit betekent dat VvE-besturen en beheerders extra aandacht moeten besteden aan de overeenstemming tussen besluiten en het reglement.
Conclusie
De wetgeving rond de VvE in 2018 is gekenmerkt door veranderingen op het gebied van gegevensbescherming, onderhoud, verduurzaming en financiering. De invoering van de AVG heeft geleid tot nieuwe verantwoordelijkheden op het gebied van persoonsgegevens, terwijl de Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars heeft geleid tot verplichtingen op het gebied van reservefonds en verduurzaming. Daarnaast zijn er nieuwe regels opgesteld voor de financiering van VVE-peuteropvang en subsidieverlening.
Voor VvE’s zijn deze veranderingen van groot belang, omdat ze rechtstreeks betrekking hebben op het functioneren van de vereniging, de financiële situatie en de communicatie met appartementseigenaars. Het is daarom essentieel dat VvE-besturen en beheerders goed op de hoogte zijn van deze wettelijke ontwikkelingen en deze in de praktijk toepassen. Dit zorgt voor een juridisch, administratief en functioneel sterk functionerende VvE die in staat is om de wettelijke verplichtingen en maatschappelijke doelen te vervullen.