Inleiding
De waardering van aandelen in de reserves van een Vereniging van Eigenaren (VvE) binnen het kader van de inkomstenbelasting, en met name het box-3-stelsel, is een complexe en veelvuldig besproken aangelegenheid. Zowel voor particuliere appartementseigenaren als voor professionele investeerders is het begrijpen van de fiscale regelgeving en rechtspraak van het Hoge Raad en gerechtshoven van groot belang. Aandelen in de reserves van een VvE vallen binnen de categorie "overige bezittingen" en worden daarom onderworpen aan de box-3-regeling.
Deze regeling is bedoeld om een vermogensbelasting te realiseren, waarbij het vermogen op peildatum wordt belast op basis van vooraf bepaalde forfaitaire rendementen. In de praktijk kan het echter voorkomen dat de waardering van deze aandelen leidt tot dubbele belastingheffing, bijvoorbeeld in combinatie met de WOZ-waarde. De rechtspraak laat zien dat dit probleem niet onopgelost blijft, maar dat het vereist is om de fiscale regelgeving en jurisprudentie goed te begrijpen.
In dit artikel worden de relevante fiscale regelgevingen en rechtspraken besproken, met name die van de Hoge Raad. Daarnaast wordt ingegaan op de recente ontwikkelingen binnen het box-3-stelsel en de geplande wijzigingen in het forfaitaire rendement. De rol van de VvE-reserves in de berekening van het box-3-vermogen wordt geïllustreerd met concrete voorbeelden. Tot slot wordt een kijk genomen naar de praktische implicaties voor appartementseigenaren en mogelijke oplossingen om fiscale onduidelijkheden en dubbele belastingheffing te voorkomen.
Box 3 en de VvE-reserves: juridische context
De Hoge Raad heeft in een recente uitspraak bepaald dat de box-3-heffing in de context van de waardering van aandelen in VvE-reserves niet discriminatoir is. Voor deze beoordeling is het rendement van het gehele box-3-vermogen van de betrokkene bepalend. Dit betekent dat het rendement van de VvE-reserves niet apart genomen mag worden, maar moet worden geïntegreerd in het totale beeld van het box-3-vermogen van de persoon.
In een voorbeeldgeval waarin X1 en X2 een box-3-vermogen hebben van €1.328.507, waarvan de VvE-reserves slechts €10.807 uitmaken (0,8%), concludeerde het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden dat de VvE-reserves als een spaarsaldo met een rendement van 0,12% moesten worden belast. De Staatssecretaris van Financiën wees echter in cassatie op dat het hof hier afweek van het Besluit rechtsherstel box 3, en dat de VvE-reserves juist als overige bezittingen met een rendement van 5,38% moesten worden belast.
De Hoge Raad bevestigde dat het hof het rendement van de VvE-reserves niet juist in de context had geplaatst van het totale box-3-vermogen. Het beroep van de Staatssecretaris werd daardoor gegrond bevonden. X1 had echter geen feiten kunnen stellen die het werkelijke rendement van haar box-3-vermogen konden vaststellen, en komt daarom niet in aanmerking voor verder rechtsherstel dan voortvloeit uit het forfait van de Herstelwet.
Daarbij benadrukte de Hoge Raad dat aandelen in de reserves van VvE’s niet onder de categorie banktegoeden vallen, maar onder overige bezittingen. Dit heeft fiscale consequenties voor de berekening van het forfaitaire rendement. De rechtspraak benadrukt dus dat het rendement van het totale box-3-vermogen bepalend is, en dat aandelen in VvE-reserves als overige bezittingen moeten worden behandeld.
Box 3-stelsel: voordeel uit sparen en beleggen
Het box-3-stelsel is geïntroduceerd om een vermogensbelasting te realiseren op het aandeel van particulieren in kapitaal en bezittingen. Het systeem is opgebouwd uit drie boxen: box 1 voor arbeidsinkomsten en pensioenen, box 2 voor vermogensinkomsten uit spaar- en beleggingsactiviteiten, en box 3 voor overige vermogensposities.
Voor de berekening van het forfaitaire rendement binnen box 3 zijn sinds 2023 drie categorieën van bezittingen en schulden ingevoerd:
- Banktegoeden,
- Beleggingen en overige bezittingen, en
- Schulden.
Elke categorie heeft een apart forfaitair rendement. Voor 2023 waren dit:
- Banktegoeden: 0,01%
- Beleggingen en overige bezittingen: 6,17%
- Schulden: 2,46%
De berekening van het forfaitaire rendement verloopt als volgt:
- Het forfaitaire rendementspercentage van vermogenscategorie 1 wordt vermenigvuldigd met de waarde van de bezittingen op de peildatum.
- Het forfaitaire rendementspercentage van vermogenscategorie 2 wordt vermenigvuldigd met de waarde van de bezittingen op de peildatum.
- Het forfaitaire rendementspercentage van vermogenscategorie 3 wordt vermenigvuldigd met de waarde van de schulden op de peildatum.
De som van deze bedragen wordt gedeeld door het totale forfaitaire rendement. Als de berekening op een negatief bedrag uitkomt, wordt het rendement op nihil gesteld.
Wijzigingen in het forfaitaire rendement (2025-2026)
De fiscale regelgeving is in de afgelopen jaren verder uitgewerkt en aangepast. In 2024 werd aangekondigd dat het forfaitaire rendement voor overige bezittingen in 2026 zou worden verhoogd met 1,78%. In het Belastingplan 2026 is deze planningsrichtlijn bevestigd. Het forfaitaire rendement voor overige bezittingen is daarmee in 2026 verhoogd naar 7,78%.
Naast deze verhoging is ook een verlaging van het heffingvrije vermogen aangekondigd. In 2026 wordt het heffingvrije vermogen verlaagd naar €51.396. Dit betekent dat een groter deel van het vermogen onder de belasting valt. Deze wijzigingen zijn voorzien als onderdeel van het nieuwe box-3-stelsel dat ingaat in 2028.
Deze aanpassingen hebben directe fiscale gevolgen voor particuliere eigenaren van appartementen, met name wanneer zij aandelen in de reserves van een VvE bezitten. Omdat deze aandelen worden belast als overige bezittingen, wordt het forfaitaire rendement hierop van toepassing. De verhoging van het rendement betekent dus dat de belasting op dit vermogen mogelijk hoger uitvalt dan voorheen.
Voorbeeldberekening
Om de praktische toepassing van het box-3-stelsel duidelijk te maken, is een voorbeeldberekening opgenomen. Stel dat een ondernemer in 2023 een deel van zijn privépand in gebruik heeft bij zijn onderneming. Dit deel behoort op 1 januari 2023 tot de rendementsgrondslag van box 3 en heeft een waarde van €40.000. Het gedeelte van het privépand valt onder de categorie overige bezittingen. Het product van het op de bezitting van toepassing zijnde percentage (5,69%) en de waarde van de bezitting is dan 5,69% × €40.000 = €2.276.
De ondernemer mag in 2023 ten hoogste €1.138 als kosten van de winst aftrekken (de helft van €2.276). De ten laste van de winst uit onderneming te brengen kosten in 2023 worden dus ten hoogste gesteld op het tijdsevenredige deel van 5,69% van de waarde van het in de onderneming gebruikte deel van de bezitting.
Deze berekening laat zien hoe het forfaitaire rendement wordt toegepast op een specifiek vermogensdeel. Aangezien aandelen in VvE-reserves ook als overige bezittingen zijn te beschouwen, is het rendement hierop hetzelfde als bij overige bezittingen.
Box 3 en de waardering van bezittingen
Bij de waardering van bezittingen en schulden binnen box 3 geldt als uitgangspunt dat deze moeten worden gewaardeerd op de waarde in het economisch verkeer. Dit betekent dat de waarde is gebaseerd op de marktwaarde zoals die op de peildatum bekend is, en niet op de persoonlijke affectiewaarde. Voorbeelden van vermogensbestanddelen die geen rol mogen spelen in de waardering zijn bijvoorbeeld bezittingen die al generaties lang tot het familiebezit behoren.
In het kader van VvE-reserves is het belangrijk om te begrijpen dat de waarde van aandelen in het reservefonds niet arbitrair kan worden bepaald, maar moet worden bepaald op basis van de marktwaarde. De overheid heft namelijk al een belasting over deze aandelen in box 3, en een gemeente mag deze niet opnieuw in rekening brengen bij de WOZ-waarde. Dit heeft geleid tot kritiek op de praktijk waarin gemeenten de aandelen in het reservefonds vaak opsluiten in de WOZ-waarde van het appartement. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid tot dubbele belastingheffing.
Dubbele heffing en recente rechtspraak
Een recente uitspraak van het Gerechtshof Den Haag benadrukt het probleem van dubbele heffing in relatie tot aandelen in VvE-reserves. Het Gerechtshof stelde dat de gemeente het aandeel in het reservefonds in mindering moet brengen op de WOZ-waarde van het appartement. Dit komt voort uit het feit dat de overheid al een belasting heft over het aandeel in het reservefonds in box 3. Het opsluiten van deze aandelen in de WOZ-waarde betekent dat de gemeente deze opnieuw in rekening brengt, wat fiscaal niet is toegestaan.
De praktijk waarin gemeenten de aandelen in het reservefonds opsluiten in de WOZ-waarde leidt tot een onterechte belastingopbrengst. Een gemiddelde waarde van €5.000 voor het aandeel in het reservefonds betekent dat appartementseigenaren jaarlijks onterecht belastingen betalen op dit bedrag, zoals de OZB, watersysteemheffing en inkomstenbelasting in box 1. Dit is een duidelijk geval van dubbele heffing.
Het Gerechtshof stelde daarom dat gemeenten dit gedrag moeten stoppen. Appartementseigenaren die merken dat hun aandeel in het reservefonds opnieuw wordt opgenomen in hun WOZ-waarde kunnen hier een bezwaar tegen indienen. Dit is mogelijk via een kosteloos bezwaar, zoals beschreven in de recente uitspraak.
Praktische richtlijnen voor appartementseigenaren
Voor appartementseigenaren is het essentieel om zich bewust te zijn van de fiscale regelgeving rondom aandelen in VvE-reserves. Aangezien deze aandelen worden belast als overige bezittingen binnen het box-3-stelsel, is het belangrijk om het forfaitaire rendement hierop goed te begrijpen. In 2026 is dit rendement verhoogd naar 7,78%, wat directe fiscale gevolgen kan hebben voor het vermogen van appartementseigenaren.
Daarnaast is het belangrijk om te weten dat gemeenten deze aandelen niet mogen opsluiten in de WOZ-waarde van het appartement. Dit zou namelijk leiden tot dubbele belastingheffing, wat tegen de fiscale regelgeving indruist. Appartementseigenaren die merken dat hun aandeel in het reservefonds opnieuw wordt opgenomen in hun WOZ-waarde kunnen dit bezwaarlijk stellen. Een kosteloos bezwaar is mogelijk, zoals beschreven in de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag.
Daarnaast is het verstandig om rekening te houden met de wettelijke regelgeving rondom de waardering van bezittingen. Aangezien deze moet worden bepaald op basis van de waarde in het economisch verkeer, is het belangrijk om geen persoonlijke affectiewaarden aan te houden. Dit geldt ook voor bezittingen die generaties lang tot het familiebezit behoren. De fiscale regelgeving is hier duidelijk: alleen de objectieve marktwaarde telt.
Toekomstige ontwikkelingen en het nieuwe box-3-stelsel
De overheid heeft aangekondigd dat het box-3-stelsel in 2028 zal worden herzien. Dit betekent dat de huidige forfaitaire methode van berekening wordt vervangen door een systeem waarin het werkelijke rendement van het vermogen wordt meegenomen. Dit nieuwe stelsel is voorzien als onderdeel van de inkomstenbelastinghervorming.
De overgang van het huidige stelsel naar het nieuwe stelsel is echter niet zonder gevolgen. In de tussentijd zijn er plannen om het forfaitaire rendement verder te verhogen en het heffingvrije vermogen verder te verlagen. Dit heeft directe gevolgen voor appartementseigenaren, met name wanneer zij aandelen in VvE-reserves bezitten.
Het nieuwe stelsel zal waarschijnlijk leiden tot een meer gedetailleerde berekening van de belasting op vermogen, waarbij het rendement van elk vermogensdeel apart wordt bepaald. Dit betekent dat appartementseigenaren zich moeten voorbereiden op een veranderde fiscale situatie. Het is aan te raden om rekening te houden met deze toekomstige ontwikkelingen bij het plannen van fiscale strategieën.
Conclusie
Het box-3-stelsel speelt een cruciale rol bij de belasting van vermogen, met name voor appartementseigenaren die aandelen in VvE-reserves bezitten. Deze aandelen vallen onder de categorie "overige bezittingen" en zijn daarom onderworpen aan de forfaitaire berekening binnen het box-3-stelsel. De recente uitspraak van de Hoge Raad benadrukt dat het rendement van het totale box-3-vermogen bepalend is voor de belasting, en dat aandelen in VvE-reserves hierin geen uitzondering vormen.
De fiscale regelgeving en jurisprudentie zijn duidelijk in hun aanpak. Aandelen in VvE-reserves mogen niet opnieuw worden belast via de WOZ-waarde van het appartement, omdat dit leidt tot dubbele heffing. Appartementseigenaren kunnen hier bezwaar tegen indienen, zoals beschreven in de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag.
De toekomstige ontwikkelingen van het box-3-stelsel zijn van groot belang voor appartementseigenaren en investeerders. Het nieuwe stelsel, dat in 2028 in werking zal treden, zal leiden tot een meer gedetailleerde berekening van de belasting op vermogen. Appartementseigenaren worden daarom aangeraden om zich op de hoogte te houden van deze ontwikkelingen en hun fiscale strategie daarop aan te passen.