Een vereniging van eigenaren (VvE) is een rechtsvorm die vaak in appartementencomplexen voorkomt om de gemeenschappelijke delen van de woning te beheren. In het kader van dit beheer speelt het breukdeel een centrale rol. Het breukdeel bepaalt hoe de exploitatiekosten en aansprakelijkheden worden verdeeld onder de leden van de VvE. Dit artikel legt het concept van het breukdeel uit, verklaart hoe het gebruikt wordt in de praktijk, en toont aan hoe het kan variëren afhankelijk van de aard van de gemeenschappelijke delen en de regelgeving van de VvE.
Wat is een breukdeel?
Het breukdeel is een verdelingsfactor die in de akte van splitsing van een VvE wordt opgenomen. Deze akte bepaalt hoe de aandelen in het gemeenschappelijke domein worden verdeeld onder de individuele appartementen. Elk appartement heeft een specifiek breukdeel dat zijn aandeel in de VvE bepaalt.
In de praktijk betekent dit dat het breukdeel een procentuele waarde kan zijn of een aantal aandelen die iedere eigenaar bezit. Het breukdeel wordt gebruikt om:
- De exploitatiebijdrage van iedere eigenaar te bepalen
- De aansprakelijkheid van de VvE en de individuele eigenaren in te delen
- De verdeling van het reserveringsfonds te bepalen
Het breukdeel is dus een financieel en juridisch instrument dat een essentiële rol speelt in de werking van een VvE.
Hoe wordt het breukdeel bepaald?
Het breukdeel wordt in de akte van splitsing vastgelegd. Deze akte wordt meestal opgesteld door een notaris en bepaalt hoe de aandelen worden verdeeld. In veel gevallen is het breukdeel gebaseerd op de oppervlakte van het appartement, maar dit is niet verplicht. Het kan ook anders bepaald worden, afhankelijk van de regelgeving van de VvE.
In sommige gevallen kan het breukdeel variëren als een appartement groter is of meer gebruik maakt van bepaalde gemeenschappelijke voorzieningen. Dit betekent dat het breukdeel niet altijd evenredig verdeeld is. Bijvoorbeeld, een appartement dat een eigen balkon of terras heeft, kan een groter breukdeel krijgen dan een appartement zonder dergelijke voordelen.
Hoe worden exploitatiekosten berekend?
Naast het breukdeel worden de exploitatiekosten van de VvE berekend op basis van:
- De werkelijke uitgaven van het afgelopen boekjaar
- Het exploitatieresultaat (het verschil tussen de begroting en de werkelijke uitgaven)
- De toestemming van de vergadering van eigenaars voor het gebruik van het reserveringsfonds of andere maatregelen
De definitieve exploitatiebijdrage wordt meestal bepaald na goedkeuring van de jaarrekening en wordt vervolgens periodiek ingehouden van de eigenaren. Dit betekent dat de exploitatiebijdrage jaarlijks kan variëren, afhankelijk van de uitgaven van de VvE.
Soorten verdelingsleutels
Het breukdeel is slechts één van de verdeelsleutels die in een VvE kunnen worden gebruikt. Andere verdelingsleutels zijn:
- Gelijke delen: Sommige kosten worden gelijk verdeeld, ongeacht het breukdeel. Dit is bijvoorbeeld het geval bij beheerkosten, omdat geredeneerd wordt dat het voor administratiekosten niet uitmaakt of iemand een groot of klein appartement heeft.
- Afzonderlijke reservefondsen: Voor bepaalde gemeenschappelijke zaken kan een afzonderlijk reservefonds worden aangelegd, waarin alleen de eigenaren van die gemeenschappelijke zaken meebetalen.
- Externe factoren: In sommige gevallen kan de verdeling ook afhankelijk zijn van de aard van de gemeenschappelijke zaken, zoals bij een parkeergarage met brandmeldinstallatie.
Het gebruik van meerdere verdelingsleutels betekent dat de administratie van de VvE nauwkeuriger moet zijn ingericht, en dat individuele bijdragen van eigenaren kunnen afwijken van de gemiddelde bijdragen.
Financiële verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid
De VvE is een rechtspersoon en heeft eigen aansprakelijkheid. Dit betekent dat de VvE zelf verantwoordelijk is voor schulden en verplichtingen die ontstaan uit haar beheeractiviteiten. Toch kan het in sommige gevallen voorkomen dat eigenaren individueel of collectief aansprakelijk worden gemaakt.
Een voorbeeld hiervan zijn deelbare schulden, waarbij de VvE niet in staat is om een schadeclaim te dekken en de eigenaren dus aanspreekbaar worden. Dit kan bijvoorbeeld voorkomen bij schade die is veroorzaakt door slecht onderhoud in het privégedeelte van een appartement. In dergelijke gevallen kan de VvE de eigenaar voor herstel van de schade verwijzen naar de verantwoordelijke eigenaar.
Om dergelijke situaties te voorkomen, is het belangrijk dat eigenaren zijneigen verantwoordelijkheden kennen en eventueel een woningaanschafverzekering (WA) aansluiten. Deze verzekering dekt schade die is veroorzaakt door schuld of verzuim van de eigenaar en beschermt hem tegen aansprakelijkheid bij schade die aan derden wordt toegebracht.
Praktijkvoorbeeld: Parkeergarage en brandmeldinstallatie
Een praktijkvoorbeeld waarin het breukdeel en andere verdelingsleutels belangrijk zijn, is een parkeergarage met brandmeldinstallatie. In dergelijke situaties is het vaak verplicht dat de VvE beschikt over een brandmeldinstallatie. Deze installatie bestaat uit meerdere componenten:
- Brandmeldcentrale met installatie in het gebouw
- Meldkamer Unit voor verbinding Siemens (PAC of RAC)
- Gasdetectie systeem
- Brandventilatoren
- Brandveiligheidsdeuren
- Periodieke controle door gecertificeerd personeel
- Erkend logboek
Deze installaties moeten op elkaar zijn afgestemd en worden aangestuurd door de brandmeldcentrale. In de praktijk betekent dit dat er meerdere losse installaties zijn die door verschillende leveranciers worden aangeleverd.
De verdeling van de kosten voor deze installaties kan variëren afhankelijk van het gebruik en het breukdeel van de eigenaren. In sommige gevallen kan het zinvol zijn om een afzonderlijk reservefonds aan te leggen voor deze specifieke installaties, waarin alleen de eigenaren die er gebruik van maken meebetalen.
Modelreglementen en individuele splitsingsreglementen
De akte van splitsing is vaak gebaseerd op een modelreglement. De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie heeft verschillende modelreglementen uitgegeven, zoals:
- VvE modelreglement 1973
- VvE modelreglement 1983
- VvE modelreglement 1992
- VvE modelreglement 2006
- VvE modelreglement 2017
In de praktijk worden de modelreglementen vanaf 1973 meestal gebruikt. Afwijkende reglementen kunnen ook voorkomen, bijvoorbeeld wanneer een notaris een individuele splitsingsakte opstelt. Dit komt vooral voor bij binnentuinen, parkeerterreinen of bij appartementen die zijn verkocht door woningcorporaties.
Wanneer een afwijkend reglement van toepassing is, geldt geen modelreglement van de KNB. Dit betekent dat de verdeling van breukdelen en andere verdelingsleutels in dergelijke gevallen anders kan zijn dan in reguliere VvE's.
Het eigen vermogen van de VvE
Het eigen vermogen van de VvE is een belangrijk begrip dat aangeeft hoeveel bezittingen de VvE heeft en hoeveel schulden ze moet aflossen. Het eigen vermogen is het totaal van alle bezittingen minus alle schulden.
Bezittingen van de VvE kunnen bijvoorbeeld zijn:
- Achterstallige bijdragen waar de VvE nog recht op heeft
- Aangekochte parkeerplaatsen
- Vermogens die uit het exploitatieresultaat zijn gegenereerd
Schulden van de VvE kunnen bijvoorbeeld zijn:
- Vorderingen van crediteuren (bijv. aannemers of verzekeraars)
- Betalingen die een eigenaar heeft gedaan, maar die hoger zijn dan zijn bijdrage
- Energiesparleningen
Het eigen vermogen is vermeld in het jaarverslag van de VvE en wordt gevormd door de optelsom van het reservefonds en het exploitatieresultaat. Als de VvE meerdere reservefondsen en exploitatieresultaten heeft, wordt het eigen vermogen gevormd door de optelsom van alle reservefondsen en exploitatieresultaten.
Verzekering en aansprakelijkheid
De VvE is vrijwel altijd verzekerd voor schade die wordt veroorzaakt door de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Dit betekent dat de VvE verantwoordelijk is voor schade aan het dak, de buitengevel of de standleiding. De VvE is echter niet verantwoordelijk voor schade die wordt veroorzaakt door slecht onderhoud in het privaat gedeelte of door het gedrag van de bewoners.
In dergelijke gevallen kan de VvE de eigenaar voor herstel van de schade verwijzen naar de verantwoordelijke eigenaar. Bijvoorbeeld, als de kitrand van een douchebak versleten is en lekkage veroorzaakt, kan de VvE de eigenaar verplichten om de schade te herstellen.
Om dergelijke situaties te voorkomen, is het aan te raden om een woningaanschafverzekering (WA) aan te sluiten. Deze verzekering dekt schade die is veroorzaakt door schuld of verzuim van de eigenaar en beschermt hem tegen aansprakelijkheid bij schade die aan derden wordt toegebracht.
De appartementsclausule en de verzekeraar
De appartementsclausule is een belangrijk onderdeel van iedere gebouwenverzekering. Deze clausule is opgesteld door het Verbond van Verzekeraars en bestaat uit twee delen:
- Het eerste deel behandelt schade die is veroorzaakt door daad of verzuim van een lid. Hierin is bepaald dat de overige leden zijn verzekerd, met uitsluiting van het lid dat de schade heeft veroorzaakt.
- Het tweede deel betreft de hypothekair aspect. Hierin wordt bepaald dat de verzekeraar in het geval van schade en verzuim van de hypotheekverkrijger (eigenaar) de schadepenningen kan op eisen.
Om te voorkomen dat de verzekeraar bij schade weigert om uit te keren, kan de VvE eenvoudig een besluit nemen om de verzekeraar op voorhand te vrijwaren tegen dergelijke claims. Door dit besluit kan de VvE de schadepenningen direct opeisen (en de verzekeraar vrijwaren). Dit is belangrijk om te voorkomen dat de VvE na een grote schade niet voldoende financiële middelen heeft om de schade te herstellen.
Conclusie
Het breukdeel is een essentieel concept binnen de vereniging van eigenaren (VvE). Het bepaalt hoe de exploitatiekosten en aansprakelijkheden worden verdeeld onder de leden van de VvE. De verdeling van het breukdeel wordt vastgelegd in de akte van splitsing en kan variëren afhankelijk van de aard van de gemeenschappelijke zaken.
Naast het breukdeel zijn er ook andere verdelingsleutels die gebruikt kunnen worden, zoals gelijke delen of afzonderlijke reservefondsen. Het gebruik van meerdere verdelingsleutels betekent dat de administratie van de VvE nauwkeuriger moet zijn ingericht en dat individuele bijdragen van eigenaren kunnen afwijken van de gemiddelde bijdragen.
Het is belangrijk dat eigenaren zich bewust zijn van hun verantwoordelijkheden binnen de VvE en eventueel een woningaanschafverzekering aan sluiten. Bovendien is het belangrijk dat de VvE haar verdelingsleutels en administratie correct instelt om financiële en juridische risico’s te voorkomen.