Inleiding
In het huidige Nederlandse vastgoedlandschap is het energielabel voor woningen en utiliteitsgebouwen een onmisbaar element geworden in de juridische en financiële afwikkeling van transacties. Het energielabel geeft aan hoe energiezuinig een woning is, waarbij de energiezuinigheid wordt bepaald door de mate van isolatie en de energiezuinigheid van de installaties die nodig zijn voor verwarming, koeling, warm water en ventilatie. Ook de eventuele opbrengst van zonnepanelen wordt meegenomen in de berekening van het energielabel. De overheid heeft een strikt handhavingsregime ingesteld om de verplichting tot het hebben en verstrekken van een energielabel af te dwingen. De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) is verantwoordelijk voor het toezicht en de handhaving van de energielabels namens de overheid. Deze wet- en regelgeving raakt direct de belangen van verkopers, verhuurders, kopers en huurders. Het niet naleven van de verplichtingen leidt tot aanzienlijke financiële sancties en kan juridische complicaties opleveren bij de overdracht of verhuur van een pand. Dit artikel analyseert de specifieke verplichtingen, de hoogte van de boetes en de procedurele aspecten van de handhaving, uitsluitend gebaseerd op de beschikbare autoriteiten op het gebied van wetgeving en technische normen.
Juridische Verplichtingen voor Verkopers en Verhuurders
De kernverplichting rust op de eigenaar die een pand in de markt zet. Het is de verantwoordelijkheid van verkopers om een geldig energielabel te verstrekken aan de koper op het moment van verkoop en oplevering. Deze verplichting is niet beperkt tot de feitelijke overdracht, maar strekt zich uit tot de wijze waarop het pand wordt aangeboden.
Sinds 1 januari 2022 moet het energielabel ook in de woningadvertentie staan. Dit betekent dat zowel in commerciële advertenties voor verkoop als voor verhuur melding moet worden gemaakt van het energielabel. De ILT handhaaft zelf bij het ontbreken van een geldig energielabel in (commerciële) advertenties voor verkoop en verhuur van een pand. De inspectie beoordeelt meldingen van het adverteren zonder geldig energielabel per geval.
Voor verhuurders geldt een aanvullende specifieke verplichting. Een verhuurder moet elke nieuwe huurder een (digitaal) afschrift van een geldig energielabel geven. Het energielabel is relevant voor de huurder omdat het meetelt in de huurpunten van het woningwaarderingsstelsel. Dit bepaalt deels de hoogte van de maximale huur. Het energielabelafschrift kan door de woningeigenaar of huurder worden gedownload via MijnOverheid, mits een DigiD beschikbaar is. Indien er geen geldig energielabel aanwezig blijkt te zijn en de eigenaar geen stappen onderneemt om er één te registreren voor het verhuurde, dan heeft de huurder de mogelijkheid om dit te melden bij de ILT.
Er zijn enkele uitzonderingen op de verplichting. Het energielabel is niet verplicht voor monumenten of voor recreatiewoningen welke minder dan 4 maanden per jaar in gebruik zijn. Ook is het belangrijk op te merken dat het energielabel alleen verplicht is bij verkoop, verhuur en oplevering. Wanneer een eigenaar zijn woning niet verkoopt of verhuurt, is er in principe geen energielabel nodig, hoewel het wel aan te raden is voor inzicht in de duurzaamheid.
Handhaving en Sancties door de ILT
De handhaving van de energielabelverplichting is een taak die de ILT met de nodige daadkracht uitvoert. De ILT kan een bestuurlijke boete opleggen aan de eigenaren die verkopen of verhuren en die niet aan deze verplichting voldoen. De wettelijke basis voor deze boete is in de Woningwet vastgelegd, waarbij de handhaving per 1 juli 2015 is geregeld. Sinds mei 2016 treedt de ILT handhavend op en gaat over tot het daadwerkelijk opleggen van bestuurlijke boetes.
De controlemechanismen van de ILT zijn efficiënt ingericht. Het ontbreken van een energielabel is gemakkelijk te achterhalen door de overdrachtsgegevens van het Kadaster te vergelijken met de database met definitieve energielabels, die in beheer is bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). Deze geautomatiseerde koppeling maakt het voor de ILT mogelijk overtredingen snel te identificeren. In 2021 legde de ILT 1.090 boetes op aan personen of bedrijven die een woning zonder energielabel van de hand deden.
Voor utiliteitsgebouwen gelden specifiekere handhavingsprocedures. Anders dan bij woningen is de vorige eigenaar niet meer in staat om na verkoop nog een energielabel te registreren. De ILT kan daarom geen last onder dwangsom opleggen (met de bedoeling om de overtreding ongedaan te maken), maar gaat direct over tot het opleggen van een bestuurlijke boete. Ook bij utiliteitsgebouwen controleert de ILT op de aanwezigheid van energielabels.
De Financiële Impact van het Ontbreken van een Energielabel
De financiële consequenties van het niet hebben van een energielabel bij transacties zijn aanzienlijk en zijn de afgelopen jaren verhoogd om een voldoende afschrikwekkende werking te creëren. De hoogte van de boete is afhankelijk van de status van de overtreder (particulier of rechtspersoon) en het moment van overtreding.
Per 1 november 2021 is de boete voor het ontbreken van een energielabel verhoogd. Momenteel bedraagt de boete voor particulieren € 435,- (voorheen € 170,-). Voor rechtspersonen (zakelijke transacties) is de boete gestegen naar € 870,- (voorheen € 340,-). Het is van belang op te merken dat de boete niet ter vervanging van het energielabel dient. Wanneer er geen energielabel aanwezig is, krijgt de overtredende partij een boete en dient er alsnog voor een geldig energielabel te worden gezorgd. De oude regeling kende een boete van €405, wat aangeeft dat de sancties zijn geëscaleerd om gelijke tred te houden met de kosten van het nieuwe energielabel.
De ILT zorgt ervoor dat het geld wordt geïnd. De boetes worden opgelegd zowel bij het ontbreken van een energielabel bij de daadwerkelijke verkoop of verhuur, als bij het ontbreken van de vermelding in de advertentie. De inspectie beoordeelt meldingen per geval, wat betekent dat de omstandigheden van de overtreding meewegen in de besluitvorming, hoewel de tarieven vaststaan.
Het Proces van het Verkrijgen van een Energielabel
Om aan de verplichtingen te voldoen, moeten eigenaren beschikken over een definitief energielabel. Dit label kan niet zelfstandig worden vastgesteld, maar dient te worden opgesteld door een professional. Om een definitief energielabel te krijgen, is een energierapport nodig. Alleen een officieel gecertificeerde energieadviseur mag dit rapport opstellen. Deze energieadviseurs zijn gecertificeerd volgens de NTA8800 en zijn te vinden in het EP-register.
Het proces vereist een fysieke inspectie. De energieadviseur komt bij de eigenaar thuis langs om het huis te inspecteren. Tijdens deze inspectie worden de isolatie, de installaties voor verwarming, koeling, warm water en ventilatie, en de eventuele aanwezigheid van zonnepanelen geïnventariseerd. Op basis van deze gegevens wordt het energielabel vastgesteld en geregistreerd. Een energielabel is tien jaar geldig, tenzij er maatregelen worden genomen die de energieprestatie van de woning verbeteren.
Conclusie
Het energielabel is in Nederland een wettelijk verplicht document geworden dat onlosmakelijk is verbonden aan de verkoop, verhuur en oplevering van woningen en utiliteitsgebouwen. De verantwoordelijkheid voor het hebben en verstrekken van een geldig label rust volledig op de eigenaar. De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) houdt toezicht op naleving via een geautomatiseerd systeem dat gegevens van het Kadaster en de RVO koppelt.
De financiële risico's zijn aanzienlijk. Particulieren riskeren een boete van € 435,- en rechtspersonen € 870,- bij het ontbreken van een label bij een transactie of in een advertentie. Deze boetes zijn verhoogd om de naleving te stimuleren. Daarnaast is het verstrekken van een digitaal afschrift aan huurders verplicht, wat direct invloed heeft op de huurprijs via het woningwaarderingsstelsel. Het verkrijgen van een label vereist de inschakeling van een gecertificeerde energieadviseur volgens de NTA8800-norm. Het negeren van deze verplichtingen leidt tot directe financiële sancties en juridische complicaties, waardoor het essentieel is voor eigenaren om proactief te handelen voordat een pand op de markt wordt gebracht.