Inleiding
De analyse van onroerend goed vereist een geïntegreerde benadering waarin juridische, technische en ontwerpaspecten naadloos op elkaar aansluiten. Voor het appartement gelegen aan Cromhoffsbleekweg 84, 7513 EW te Enschede, bieden de beschikbare gegevens een gedetailleerd inzicht in de huidige staat en het potentieel van het object. Dit artikel, opgesteld door een expertconsortium van juristen, technisch adviseurs en ontwerpers, ontleedt de specifieke kenmerken van dit woonobject. De focus ligt op de implicaties van het bouwjaar 1924, de energetische prestaties zoals vastgelegd in het energielabel, en de financiële en ruimtelijke context. Door deze dimensies te combineren, wordt een volledig beeld geschetst voor potentiële eigenaren en investeringspartijen.
Juridisch en Kadastraal Kader
Een grondige inspectie van de juridische status van een onroerende zaak vormt de basis voor elke transactie. De beschikbare data verschaft inzicht in de kadastrale ligging en de fiscale waardering.
Kadastrale Identificatie en Perceelgrootte
Het object is kadastraal bekend als Enschede F 2095. Een opvallend detail in de registratie is de perceeloppervlakte. De gegevens vermelden een perceelgrootte van 4.620 m². Gezien het feit dat het om een appartement gaat met een woonoppervlakte van 63 m², is deze oppervlakte aanzienlijk groter dan gemiddeld voor een individueel appartementsrecht. In het juridische jargon spreekt men hier van een " appartementsrecht" waarbij het exclusieve gebruik van de woning (het hoofdgebouw) wordt gecombineerd met een aandeel in de gemeenschappelijke delen en het bijbehorende grondgebied. De omvang van het perceel suggereert dat er sprake is van een groter complex of dat er aanzienlijke gemeenschappelijke buitenruimte (zoals tuin of parkeerplaatsen) onderdeel uitmaken van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Voor de koper is het essentieel om te weten hoe deze 4.620 m² juridisch is verdeeld en welke rechten en plichten hieraan verbonden zijn.
WOZ-waarde en OZB-belasting
De Waardering Onroerende Zaken (WOZ) is een belangrijke indicator voor de fiscale waarde. Uit de historische data van 2014 tot en met 2021 blijkt een duidelijke opgaande lijn in de waardeontwikkeling.
| Peildatum | Waarde | Woz per m² | OZB Belasting |
|---|---|---|---|
| 2014-01-01 | € 70.000 | € 1.111 | € 99 |
| 2015-01-01 | € 70.000 | € 1.111 | € 99 |
| 2016-01-01 | € 71.000 | € 1.126 | € 101 |
| 2017-01-01 | € 78.000 | € 1.238 | € 111 |
| 2018-01-01 | € 85.000 | € 1.349 | € 121 |
| 2019-01-01 | € 94.000 | € 1.492 | € 134 |
| 2020-01-01 | € 105.000 | € 1.666 | € 149 |
| 2021-01-01 | € 120.000 | € 1.904 | € 171 |
Deze tabel toont een waardestijging van € 70.000 in 2014 naar € 120.000 in 2021, een toename van ruim 71 procent. De OZB-belasting is hier een directe afgeleide van en stijgt dienovereenkomstig van € 99 naar € 171. Het is opmerkelijk dat de huidige schatting van de woningwaarde in de markt (€ 175.000 - € 200.000) significant hoger ligt dan de meest recente WOZ-waarde van € 120.000 (peildatum 2021). Dit duidt op een sterke marktontwikkeling in Enschede of een actualisatie van de marktwaarde die de WOZ-taxatie voorbijstreeft.
Technische en Bouwkundige Analyse
Het bouwjaar 1924 plaatst het object in de categorie "vooroorlogse bouw". Dit brengt specifieke technische overwegingen met zich mee, met name op het gebied van fundering en thermische isolatie.
Fundering en Bodemgesteldheid
Gebouwen uit de periode vóór 1970 zijn vaak voorzien van houten funderingspalen. In gebieden met een minder stabiele bodem kunnen deze palen kwetsbaar zijn voor houtrot of aantasting. Echter, de analyse van de locatie wijst uit dat Cromhoffsbleekweg 84 is gebouwd op hogere zandgronden. Volgens de beschikbare technische rapportage is het pand hierdoor niet kwetsbaar voor funderingsproblemen die vaak voorkomen in veen- of kleigronden. Dit is een significant technisch voordeel, aangezien funderingsherstel een van de meest kostbare ingrepen in een gebouw kan zijn.
Energetische Prestaties en Energielabel
Een centraal thema in de huidige woningmarkt is de energieprestatie. Voor Cromhoffsbleekweg 84 is een energielabel klasse D afgegeven, geldig tot 10 september 2029. Dit label is afgegeven conform de geldende normen, waaronder de NTA 8800 voor energieprestatieberekeningen.
Een energielabel D geeft aan dat de woning enige verbetering behoeft op het gebied van isolatie en verwarming, maar niet als zeer inefficiënt wordt beschouwd. De validiteit van 10 jaar betekent dat dit label nog tot 2029 geldig is, waardoor hercertificering op korte termijn niet vereist is tenzij er substantiële renovaties worden uitgevoerd.
De daadwerkelijke verbruiksdata van de postcodegebieden 7513 ET en 7513 EW bieden een contextueel beeld: * Elektriciteit: Het gemiddelde verbruik vertoont een dalende trend van 4.739 kWh in 2016 naar 3.778 kWh in 2024. * Gas: Het gasverbruik daalde van 2.092 m³ in 2016 naar 1.310 m³ in 2024.
Deze daling in energieverbruik over de jaren heen kan wijzen op bewuster verbruik, kleine isolatiemaatregelen of vervanging van installaties, zoals de overgang van oude HR-ketels naar zuinigere systemen. De netbeheerder is Enexis B.V., en de meest voorkomende aansluiting is 1x35 (elektrisch) en G4 (gas).
Gezondheid en Omgeving
De technische analyse beperkt zich niet tot het gebouw zelf, maar betrekt ook de directe leefomgeving. De gegevens verstrekken informatie over blootstelling aan omgevingsfactoren: * Luchtkwaliteit: Er is aandacht voor stikstofdioxide (NO₂) en fijnstof (PM2,5). De WHO-normen zijn respectievelijk < 10 μg/m³ en < 5 μg/m³. Hoewel specifieke meetwaardes voor dit adres niet in de bronnen staan, is de algemene kennis dat stedelijke gebieden zoals Enschede hiermee te maken kunnen hebben. * Geluid: Een geluidsbelasting van minder dan 55 dB wordt als aangenaam beschouwd. De bronnen vermelden niet specifiek de decibelwaarde op Cromhoffsbleekweg 84, maar de classificatie van de omgeving is relevant voor het woongenot. * Hitte-eilandeffect: Dit effect, veroorzaakt door verharde oppervlakken, kan leiden tot hogere temperaturen in de woning.
Ruimtelijk en Functioneel Ontwerp
Het appartement heeft een woonoppervlakte van 63 m². Dit is een compact formaat, typisch voor appartementen uit de jaren '20 van de twintigste eeuw. De functionaliteit van dergelijke ruimtes is vaak bepalend voor het wooncomfort.
Indeling en Gebruiksoppervlakte
Een oppervlakte van 63 m² biedt voldoende ruimte voor een efficiënte indeling, doorgaans bestaande uit een woonkamer, keuken, badkamer en één of twee slaapkamers. De status "Verbouwing pand" (vermeld in de gegevens van bron 2) is hier een cruciaal aandachtspunt. Een verbouwing kan betekenen dat de interne indeling reeds is gemoderniseerd, maar het kan ook duiden op lopende werkzaamheden of een status die aandacht vereist. Voor een ontwerper is het essentieel om te weten of de bestaande structuur behouden blijft of dat er ruimte is voor herindeling. Gezien de beperkte oppervlakte is elke vierkante meter van belang.
Gebruiksdoel en Status
Het object is geregistreerd als "Woonfunctie" en "Verblijfsobject in gebruik". Dit betekent dat het voldoet aan de basiseisen voor bewoning en dat er geen sprake is van leegstand of sloop. De status "Verbouwing pand" vereist echter een nadere juridische en technische verificatie. Is de verbouwing vergund? Is deze uitgevoerd volgens het Bouwbesluit? Deze vragen zijn essentieel voor de aanschaf.
Conclusie
Cromhoffsbleekweg 84 te Enschede presenteert zich als een karakteristiek appartement uit 1924 met een solide technische basis door de ligging op zandgrond, waardoor funderingsrisico's zijn geminimaliseerd. De woning heeft een energielabel D, wat aangeeft dat er ruimte is voor verbetering, maar gezien de dalende verbruikstrends in de regio is het object potentieel efficiënter dan het label doet vermoeden.
De juridische status toont een aanzienlijk perceel van 4.620 m², wat wijst op aanzienlijke gemeenschappelijke voorzieningen. De marktwaarde (€ 175.000 - € 200.000) ligt beduidend hoger dan de recentste WOZ-waarde (€ 120.000), wat de dynamiek van de Enschedese woningmarkt reflecteert. De status "Verbouwing pand" vereist aandacht bij de overdracht. Samengevat biedt dit object een interessante combinatie van historische charme, technische stabiliteit en marktpotentieel, mits de verbouwingsstatus en de exacte verdeling van het perceel zorgvuldig worden geëvalueerd.