Het reservefonds van een Vereniging van Eigenaren (VvE) is een kernonderdeel van het financiële beheer van appartementencomplexen. Het zorgt voor de financiering van onverwachte en geplande onderhouds- en herstelwerkzaamheden aan het gemeenschappelijke deel van het pand. Sinds 2008 is het houden van een reservefonds wettelijk verplicht, maar de praktijk leert dat er nog veel ruimte is voor verbetering in de naleving van deze verplichting. Daarom is er in recente jaren sprake van aanvullende wetgeving die gericht is op het verplicht stellen van een minimumbedrag in het reservefonds. Deze wetgeving wil het financiële beheer van VvE’s versterken en het preventief onderhoud van woningen bevorderen.
In dit artikel wordt ingegaan op de huidige wetgeving rondom het reservefonds, de verplichtingen voor VvE’s, de rol van de herbouwwaarde in het bepalen van het reservebedrag, en de praktische uitdagingen die VvE-leden hiermee ondervinden. Daarnaast wordt aandacht besteed aan de voorgestelde aanpassingen in de wetgeving, die bedoeld zijn om de financiële stabiliteit van VvE’s te verhogen en te zorgen voor beter onderhoud van de gemeenschappelijke delen van appartementencomplexen.
Wat is het Reservefonds van de VvE?
Het reservefonds is een wettelijk verplichte financiële reserve die door alle leden van een Vereniging van Eigenaren wordt opgebouwd. Het doel van dit fonds is om toekomstige kosten voor onderhoud, reparaties en investeringen in gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex te dekken. De financiering van het fonds gebeurt door jaarlijkse bijdragen van de leden, die meestal worden berekend op basis van hun aandeel in het complex of via een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP).
Het reservefonds functioneert als een soort spaarpot die wordt gebruikt voor het onderhoud van het gebouw op zowel korte als lange termijn. Dit betreft onder andere het vervangen van daken, gevels, liften, kozijnen en rioolinstallaties. De bijdragen aan het fonds worden geleidelijk opgebouwd, waardoor eigenaren niet in één keer een groot bedrag moeten betalen.
De wettelijke verplichtingen rond het reservefonds zijn geregeld in de Wet verbetering functioneren VvE’s, die in 2018 is ingevoerd. Deze wet maakt duidelijk dat het houden van een reservefonds verplicht is en dat het fonds moet worden gebruikt voor het onderhoud van het gemeenschappelijke deel van het pand. Bovendien moet de VvE regelmatig rapporteren over de toestand van het reservefonds en eventuele werkzaamheden die uitgevoerd zijn of gepland zijn.
Verplichtingen voor VvE’s
Sinds 1 mei 2008 is het verplicht voor alle VvE’s om een reservefonds te hebben. Dit is bepaald in de wet van 19 februari 2005 tot wijziging van titel 5.9 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Het doel van deze verplichting is om zowel eigenaren als beheerders in staat te stellen om onverwachte uitgaven aan onderhoud op te vangen. De verplichting om een reservefonds te houden is bedoeld om financiële onzekerheid te voorkomen en het preventief onderhoud van woningen te bevorderen.
Een VvE moet het reservefonds opbouwen via jaarlijkse bijdragen van de leden. Deze bijdragen kunnen worden berekend op basis van het aandeel van de leden in het appartementencomplex of via een MJOP. Een MJOP is een Meerjarenonderhoudsplan dat door de vergadering van eigenaars wordt vastgesteld en een periode van ten minste tien jaar beslaat. In het MJOP worden de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden opgenomen, samen met een berekening van de kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren.
De verplichting om een MJOP op te stellen is bedoeld om zowel eigenaren als beheerders in staat te stellen om het onderhoud van het gemeenschappelijke deel van het pand te plannen en te financieren. Dit helpt om financiële onzekerheid te voorkomen en maakt het mogelijk om onverwachte uitgaven aan te vullen zonder extra lasten voor de leden.
Rol van de Herbouwwaarde
Een van de kernaspecten die de grootte van het reservefonds bepalen, is de zogenoemde herbouwwaarde van het gebouw. De herbouwwaarde is een maatstaf die wordt gebruikt om de waarde van het gebouw te bepalen en die meestal wordt gebruikt voor het berekenen van het reservebedrag. In de wetgeving is sprake van een aanvulling op artikel 126 lid 1 van de wet, waarin een minimale jaarlijkse reservering ten behoeve van het reservefonds verplicht wordt gesteld.
VvE’s hebben de keuze uit twee opties voor de minimale jaarlijkse reservering. De eerste optie is dat de jaarlijkse reservering minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw bedraagt. De tweede optie is dat het reservebedrag wordt vastgesteld door de vergadering van eigenaars ter uitvoering van het MJOP. Deze opties geven VvE’s de flexibiliteit om het reservebedrag te kiezen op basis van de specifieke omstandigheden van het appartementencomplex.
Het gebruik van de herbouwwaarde als basis voor het berekenen van het reservebedrag is bedoeld om ervoor te zorgen dat het reservefonds voldoende is om de noodzakelijke onderhouds- en herstelwerkzaamheden aan het gemeenschappelijke deel van het pand te financieren. Dit helpt om financiële onzekerheid te voorkomen en maakt het mogelijk om onverwachte uitgaven aan te vullen zonder extra lasten voor de leden.
Aanvullende Wetgeving
In de praktijk is gebleken dat de huidige wettelijke verplichting om een reservefonds te hebben niet altijd goed wordt nagekomen. Veel VvE’s hebben eenvoudigweg een te klein reservefonds of zelfs helemaal geen fonds. Om problemen in de praktijk te voorkomen is er sprake van aanvullende wetgeving die gericht is op het verplicht stellen van een minimumbedrag in het reservefonds.
Op 1 december 2023 heeft minister Blok aanvullende wetgeving aangekondigd. Deze plannen circuleerden al langer, maar nu is concrete wetgeving aangekondigd. VvE’s moeten in de toekomst een bepaald minimumbedrag reserveren voor groot onderhoud. De plannen moeten nog nader worden uitgewerkt in wetgeving. Onduidelijk is nu nog welk bedrag gereserveerd zal moeten worden. Gedacht wordt aan 0,3 procent tot 0,5 procent van de herbouwwaarde. Maar ook zou een minimumbedrag gekoppeld kunnen worden aan de WOZ waarde.
De wetgeving zal in 2024 op de agenda komen, en dan zal duidelijk worden hoe het precies uitpakt. De aanvullende wetgeving is bedoeld om de financiële stabiliteit van VvE’s te verhogen en te zorgen voor beter onderhoud van de gemeenschappelijke delen van appartementencomplexen.
Praktijkproblemen en Uitdagingen
Hoewel de huidige wettelijke verplichting om een reservefonds te hebben al enkele jaren bestaat, blijkt uit de praktijk dat er nog veel ruimte is voor verbetering in de naleving van deze verplichting. VvE’s die nu slapen zullen wellicht niet direct wakker worden van nieuwe wetgeving. Gebleken is immers dat de huidige wettelijke verplichting een reservefonds te hebben, ook niet altijd goed wordt nagekomen.
Een van de grootste uitdagingen die VvE-leden hiermee ondervinden is het ontbreken van een concrete norm voor het reservefonds. Weliswaar vereist de wet dát wordt gereserveerd, maar een concreet bedrag of percentage ontbreekt. Hierdoor is het voor VvE’s onvoldoende duidelijk welk bedrag gereserveerd moet worden en kunnen VvE-leden elkaar hier niet goed op aanspreken.
Door het invoeren van een concrete norm hebben VvE’s meer houvast en kunnen VvE-leden zelf zien of er voldoende wordt gereserveerd. Is dit niet het geval, dan kunnen deze leden dit aan de orde stellen, bijvoorbeeld door het bestuur aan te schrijven of het onderhoud op de vergadering van de VvE te bespreken. Ditzelfde is van toepassing indien de VvE reserveert op basis van een onderhoudsplan. Wanneer dit onderhoudsplan niet aan alle voorgeschreven eisen voldoet, zoals dat er sprake moet zijn van een actueel plan en dat het plan de te verwachten benodigde werkzaamheden met kostenberekening moet bevatten, dan kan de in het wetsvoorstel opgenomen verplichting een grond zijn voor een VvE-lid om de VvE op zijn verplichting aan te spreken.
Conclusie
Het reservefonds van een Vereniging van Eigenaren is een essentieel onderdeel van het financiële beheer van appartementencomplexen. Het zorgt voor de financiering van onverwachte en geplande onderhouds- en herstelwerkzaamheden aan het gemeenschappelijke deel van het pand. Sinds 2008 is het houden van een reservefonds wettelijk verplicht, maar de praktijk leert dat er nog veel ruimte is voor verbetering in de naleving van deze verplichting.
De huidige wetgeving rondom het reservefonds is bepaald in de Wet verbetering functioneren VvE’s, die in 2018 is ingevoerd. Deze wet maakt duidelijk dat het houden van een reservefonds verplicht is en dat het fonds moet worden gebruikt voor het onderhoud van het gemeenschappelijke deel van het pand. Bovendien moet de VvE regelmatig rapporteren over de toestand van het reservefonds en eventuele werkzaamheden die uitgevoerd zijn of gepland zijn.
De aanvullende wetgeving die nu wordt overwogen is bedoeld om de financiële stabiliteit van VvE’s te verhogen en te zorgen voor beter onderhoud van de gemeenschappelijke delen van appartementencomplexen. Deze wetgeving is gericht op het verplicht stellen van een minimumbedrag in het reservefonds, wat houvast biedt aan VvE’s en VvE-leden om te zien of er voldoende wordt gereserveerd.
Hoewel de huidige wettelijke verplichting om een reservefonds te hebben al enkele jaren bestaat, blijkt uit de praktijk dat er nog veel ruimte is voor verbetering in de naleving van deze verplichting. De aanvullende wetgeving is bedoeld om deze uitdagingen aan te kaarten en te zorgen voor een betere financiële positie van VvE’s.