De verplichting om bij de verkoop van een woning te beschikken over een energielabel is een wettelijk vereiste die door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) wordt gehandhaafd. In de praktijk doen zich echter complexe situaties voor waarin de gebruikelijke digitale aanvraag via DigiD niet mogelijk is. Dit is met name het geval wanneer de eigenaar van de woning is overleden, of wanneer de aanvrager handelt als gevolmachtigde of erfgenaam. In dergelijke gevallen vereist het proces van energielabel aanvragen een specifieke benadering, waarbij de identificatie van de aanvrager en het bewijs van eigendom centraal staan. Dit artikel analyseert, op basis van de beschikbare procedures en richtlijnen, de juridische en technische stappen die genomen moeten worden om een energielabel definitief te verkrijgen in deze uitzonderingssituaties.
Juridisch kader en verantwoordelijkheid
Bij de verkoop van een woning rust er een wettelijke verplichting op de verkoper om te beschikken over een energielabel. Indien hier niet aan wordt voldaan, kan er een boete worden opgelegd. Wanneer de eigenaar van de woning is overleden, rust deze verplichtheid op de erfgenamen. De erfgenamen zijn verantwoordelijk voor de afwikkeling van de nalatenschap, inclusief de verkoop van de onroerende goederen. Om deze reden dient er een energielabel aanwezig te zijn bij de verkoop.
De autoriteiten, zoals de RVO, vereisen dat de persoon die de aanvraag indient, de bevoegdheid heeft om namens de eigenaar of de erfgenamen te handelen. Dit is een strikt juridisch vereiste om misbruik te voorkomen. De beschikbare gegevens suggereren dat de procedure verschilt afhankelijk van de vraag of de aanvrager kan beschikken over een DigiD die gekoppeld is aan de overleden eigenaar, of dat er sprake is van een erfgenaam die handelt namens de nabestaanden.
Het verkrijgen van een energielabel bij overlijden
Voor erfgenamen is het van essentieel belang om te weten hoe het energielabel van de overleden eigenaar kan worden opgevraagd of aangevraagd. De standaardprocedure via de website van Mijn Overheid is de eerste stap, maar deze is niet altijd sluitend.
Stap 1: Controleren via Mijn Overheid
Indien er reeds een (voorlopig) energielabel aanwezig is, kan dit worden gedownload via Mijn Overheid. De eigenaar kan dit downloaden, en ook huurders hebben de mogelijkheid om het label op te vragen. Echter, in het geval van een overlijden is de toegang tot Mijn Overheid van de overledene niet meer mogelijk. Echter, indien de erfgenaam reeds juridisch gezag heeft en de woning kadastraal is gelinkt aan het BSN-nummer van de erfgenaam, kan het voorkomen dat het energielabel zichtbaar is in het overzicht van de erfgenaam. Door in te loggen op Mijn Overheid, te klikken op 'Wonen' en vervolgens op 'Bekijk energielabel', kan er een overzicht worden getoond van alle woningen waar men kadastraal aan is gelinkt.
Stap 2: Situatie waarbij het label niet zichtbaar is
Indien het energielabel niet zichtbaar is in Mijn Overheid, of als er geen sprake is van een reeds geregistreerd label, dient er een nieuwe aanvraag te worden ingediend. Omdat de overleden eigenaar niet kan inloggen, en de erfgenaam niet kan inloggen op de account van de overledene, is de digitale aanvraag via de standaard weg niet mogelijk. De beschikbare gegevens verwijzen in dit geval naar de mogelijkheid om een definitief label te verkrijgen via www.energielabelvoorwoningen.nl. Dit is de centrale portal voor energielabels.
Echter, om dit te realiseren, dient er bewijslast te worden overlegd. De erfgenaam moet aantonen dat hij of zij bevoegd is om de woning te verkopen en de aanvraag te doen. Dit bewijs kan bestaan uit een verklaring van erfrecht of een testament. Indien de persoon die de aanvraag indient geen erfgenaam is, maar wel officieel bevoegd is om de woning te verkopen namens de erfgenamen of de eigenaar, dient ook hiervan een bewijsstuk te worden overlegd.
De aanvraagprocedure via Woninglabel.nl
Naast de directe weg via de RVO (via energielabelvoorwoningen.nl) bestaat er de mogelijkheid om een energielabel aan te vragen via een tussenpartij, zoals Woninglabel.nl. Deze partij fungeert als een platform waarop energieprestatieadviseurs (EP Adviseurs) met elkaar kunnen worden vergeleken.
Handelen als gemachtigde of erfgenaam
Zowel gemachtigden als erfgenamen kunnen via dergelijke platforms een energielabel aanvragen. De werkwijze is als volgt: 1. De gegevens van de desbetreffende woning worden ingevuld op de homepagina of vergelijkingspagina. 2. Er kan worden gekozen uit energielabel-adviseurs die beschikbaar zijn in de omgeving van de woning. Hierbij kan worden gefilterd op prijs, levertijd en beoordeling. 3. Na het selecteren van een adviseur wordt er geklikt op de groene ‘aanvragen’-knop. 4. Het aanvraagformulier wordt getoond. Hierin vul je de eigen gegevens in (als erfgenaam of gemachtigde) en de gegevens van de woning. 5. De energielabel-adviseur neemt vervolgens contact op om het traject verder te bespreken.
Deze methode is met name praktisch wanneer er nog geen definitief label aanwezig is en er een fysieke inspectie nodig is. De adviseur zal ter plaatse moeten beoordelen hoe goed het dak en de vloer zijn geïsoleerd en zal bouwtekeningen of facturen van verbouwingen opvragen.
De rol van de makelaar
Ook makelaars kunnen voor hun opdrachtgevers een energielabel aanvragen via dergelijke platforms. De procedure is identiek: de gegevens van het pand worden ingevuld, waarna de makelaar de adviseur selecteert en de aanvraag indient. De makelaar handelt hierbij als intermediair.
Schriftelijke aanvraag en bewijslast
In specifieke gevallen kan er worden gekozen voor een schriftelijke aanvraag. Dit is met name het geval wanneer men in het buitenland woont of geen DigiD of BSN-nummer heeft. Ook erfgenamen die problemen ondervinden met de digitale aanvraag, kunnen soms via deze weg worden geholpen, hoewel de voorkeur wordt gegeven aan de digitale route via www.energielabelvoorwoningen.nl.
Voor een schriftelijke aanvraag gelden strikte eisen met betrekking tot de bewijslast. De aanvrager moet aantonen dat hij of zij de eigenaar is. De volgende documenten kunnen dienen als bewijs van eigendom: * Een kopie van de koopakte. * Een uittreksel van de koopakte. * Een uittreksel van de eigendomsakte uit het kadaster.
Indien er sprake is van een volmacht, dient er een kopie van de volmacht te worden meegestuurd, inclusief de naam en handtekening van de eigenaar, plus een bewijs van eigendom. Bij nieuwbouwwoningen geldt dat een bouwvergunning als bewijs van eigendom kan dienen.
De inspectie en het definitieve label
Wanneer er een energieprestatieadviseur is geselecteerd, ongeacht of dit via een platform als Woninglabel.nl of via de RVO-portal is gebeurd, volgt er een inspectie. De adviseur zal het huis grondig bekijken, inclusief "hoeken en gaten", de vloer en de zolder. Dit is noodzakelijk om de energetische kwaliteit van de woning vast te stellen.
Na de inspectie worden de gegevens beoordeeld door de erkend deskundige. Indien de gegevens correct zijn, wordt het label goedgekeurd. De aanvrager ontvangt vervolgens een melding en een pdf van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). Dit proces kan enke dagen in beslag nemen. Het definitieve energielabel wordt vervolgens geregistreerd en is zichtbaar op websites zoals zoekuwenergielabel.nl.
Nieuwbouw en detailmethodiek
Voor nieuwbouwwoningen die na 1 januari 2021 zijn gebouwd, geldt een specifieke regel. Voor deze woningen is een energielabel opgesteld aan de hand van de detailmethodiek verplicht. Dit houdt in dat er specifiekere data nodig is dan voor oudere woningen. Ook hierbij geldt dat erfgenamen of gemachtigden de aanvraag kunnen indienen, mits de juiste bewijsstukken worden overlegd.
Technische en procedurele aandachtspunten
Bij het aanvragen van een energielabel in complexe situaties kunnen er technische problemen optreden. De bronnen vermelden dat het soms voorkomt dat er geen woning wordt gevonden in de systemen. In dat geval is het raadzaam om: * De browsergeschiedenis te wissen of een incognitovenster te gebruiken. * Het scherm te verversen. * Hoofdletters te gebruiken in de postcode.
Daarnaast is het belangrijk om te weten dat de gegevens van de aanvraag alleen in te zien zijn door de erkend deskundige die is geselecteerd. Andere instanties of personen krijgen deze gegevens niet te zien, wat de privacy waarborgt.
Indien er meerdere panden in eigendom zijn (bijvoorbeeld bij een BV), dient er te worden ingelogd met E-herkenning via het knopje 'Zakelijk inloggen'. Dit geldt ook voor vastgoedhandelaren. Een enkele login toont dan een overzicht van alle panden, waarna per woning het voorlopige label definitief gemaakt moet worden.
Een interessante mogelijkheid voor woningen die erg op elkaar lijken, is het aanvragen van een Energie-Index op basis van representativiteit. Dit kan sneller en goedkoper zijn. Echter, dit vereist specifieke kennis van de adviseur.
Conclusie
Het aanvragen van een energielabel na overlijden of als gevolmachtigde is een procedure die zorgvuldigheid vereist. De digitale standaard via DigiD is niet altijd toereikend, waardoor erfgenamen en gevolmachtigden een alternatieve route moeten bewandelen. De beschikbare gegevens wijzen erop dat het essentieel is om tijdig bewijsstukken zoals een verklaring van erfrecht, testament of volmacht te verzamelen.
De keuze om rechtstreeks via de portal van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland te handelen, dan wel gebruik te maken van een platform zoals Woninglabel.nl, hangt af van de specifieke behoefte aan een adviseur en de noodzaak tot fysieke inspectie. In alle gevallen geldt dat het wettelijk kader strikt wordt gehandhaafd en dat het ontbreken van een label bij verkoop leidt tot sancties. Door de juiste stappen te volgen en de vereiste documentatie aan te leveren, kan het energielabel definitief worden geregistreerd, waarmee aan de wettelijke verplichting wordt voldaan.