De moderne woningmarkt vereist een diepgaand inzicht in meer dan enkel de vraagprijs en het woonoppervlak. Voor de veeleisende koper of investeerder zijn factoren zoals energie-efficiëntie, milieubelasting en de gezondheid van de directe leefomgeving doorslaggevend voor de langetermijnwaarde en het woongenot van een object. Dit artikel biedt een gedetailleerde analyse van de eigendommen Albistraat 5 te Hengelo, gebaseerd op openbare data en technische specificaties. We onderzoeken de bouwkundige kenmerken, de energieprestatie, de fiscale verplichtingen en de kwaliteit van de leefomgeving, zoals deze uit de beschikbare gegevens naar voren komen.
Objectkenmerken en Bouwkundige Context
Albistraat 5 betreft een vrijstaande woning, gebouwd in 1997, met een woonoppervlakte van 210 m² en een perceelgrootte van 338 m². De huidige status van het pand is 'in gebruik'. De schatting van de woningwaarde ligt tussen de € 620.000 en € 680.000.
Een essentieel bouwkundig aspect voor de stabiliteit en onderhoudskosten van een woning is de fundering. In Nederland werden voor 1970 veelal houten funderingspalen gebruikt, die in gebieden met een minder stabiele bodem kwetsbaar zijn voor verzakkingen. De analyse van Albistraat 5 toont aan dat dit pand na 1970 is gebouwd. Hierdoor kan worden geconcludeerd dat het object weinig tot geen risico loopt op funderingsproblemen die typisch zijn voor oudere bouw. Dit is een significant voordeel ten opzichte van woningen uit de periode daaraan voorafgaand.
Energieprestatie en Duurzaamheid
In het huidige bouw- en vastgoedklimaat is het energielabel een cruciale graadmeter voor de efficiency van een woning. Voor Albistraat 5 is een energielabel A vastgesteld, met een geldigheid tot 30 december 2030. Het is hierbij van belang op te merken dat dit label is vastgesteld volgens de normen die golden vóór 2021. Onder het huidige systeem, waarbij labels lopen van A++++ (zeer zuinig) tot G (zeer onzuinig), vertegenwoordigt label A een goede basisprestatie, hoewel de absolute topklasse nu verder is doorontwikkeld.
Volgens de meest recente gegevens van de Atlas Leefomgeving, die maandelijks wordt geactualiseerd, is ongeveer 32% van de Nederlandse woningen voorzien van een label A of hoger. Albistraat 5 bevindt zich hiermee in de bovenste regionen van de markt, alhoewel de exacte classificatie (zoals A, A+ of hoger) binnen de oude systematiek niet nader is gespecificeerd in de bronnen. De Atlas Leefomgeving biedt overigens geen specifieke adresdetails, maar toont het meest voorkomende label per gebouw of buurt.
Verbruikscijfers en Invloedsfactoren
De feitelijke energievraag van een huishouden is afhankelijk van diverse variabelen. Voor Albistraat 5 en de directe omgeving (postcode 7559 KJ) wordt een gemiddeld jaarverbruik geregistreerd van 1629 kWh elektriciteit en 1125 m³ gas. Deze cijfers zijn gebaseerd op 32 elektriciteits- en 32 gasaansluitingen. Het is echter cruciaal om te benadrukken dat dit gemiddelde alleen representatief is wanneer de woningen qua type en grootte vergelijkbaar zijn (bijvoorbeeld allemaal vrijstaand of allemaal appartementen).
De daadwerkelijke consumptie wordt bepaald door: - De grootte en samenstelling van het huishouden. - De mate van isolatie. - Het eventuele gebruik van zonnepanelen of warmtepompen. - Het al dan niet aangesloten zijn op stadsverwarming (wat het gasverbruik beïnvloedt).
Voor woningzoekenden die specifiek een energielabel willen opvragen, biedt de website energielabel.nl een tool om dit te raadplegen. Mocht er sprake zijn van een label dat vóór 2015 is geregistreerd, dan is het soms noodzakelijk de gegevens via ep-online.nl te controleren, aangezien deze oude data niet altijd in de huidige systemen wordt getoond.
Gezondheid en Leefomgeving
Naast de technische staat van de woning is de kwaliteit van de leefomgeving van direct belang voor de gezondheid van de bewoners. De bronnen bieden specifieke metingen voor de locatie Albistraat 5.
Luchtkwaliteit
Schone lucht is essentieel voor de preventie van longaandoeningen zoals astma en allergieën. De Wereldgezondheidsorganisatie (WHO) hanteert richtlijnen waarbij schone lucht minder dan 10 μg/m³ stikstofdioxide (NO2) en minder dan 5 μg/m³ fijnstof (PM2,5) mag bevatten.
De metingen voor Albistraat 5 tonen de volgende waarden: - Stikstof NO2: 11,1 μg/m³ - Fijnstof PM10: 16,5 μg/m³ - Fijnstof PM2,5: 9,2 μg/m³ - Roet EC: 0,3 μg/m³
De concentratie stikstofdioxide (11,1 μg/m³) ligt licht boven de WHO-advieswaarde van 10 μg/m³, wat wijst op een minimale overschrijding. De fijnstofconcentraties lijken binnen aanvaardbare marges te bewegen, afhankelijk van specifieke interpretatie van de normen voor PM10 en PM2,5.
Geluid en Hitte
Een aangename leefomgeving wordt ook bepaald door geluid en temperatuur. - Geluidsbelasting: De meting wijst uit dat de geluidsbelasting 44 dB bedraagt. Een belasting van minder dan 55 dB wordt algemeen beschouwd als aangenaam en bevorderlijk voor rust. Hiermee voldoet de locatie ruimschoots aan deze norm. - Hitte-eilandeffect: Steden kunnen warmer zijn dan het omliggende platteland. Voor Albistraat 5 wordt een toename van +0,8 °C ten opzichte van de omgeving gemeten. - Hemelhelderheid: Een factor die steeds vaker wordt meegenomen in gezondheidsstudies is lichtvervuiling. Op deze locatie zijn 's nachts ongeveer 500 sterren zichtbaar. Op een volledig donkere plek in Nederland zijn dat er 2.500. Dit duidt op een matige mate van lichtvervuiling.
Overstromingsrisico
Gezien de klimaatveranderingen en stijgende zeespiegels is het overstromingsrisico een relevante factor. De analyse van dit pand stelt dat het zich bevindt in een gebied dat niet overstroomt, wat een geruststellende gedachte is voor de veiligheid en het onderhoud van de woning.
Fiscale en Juridische Verplichtingen
Bij de aanschaf en het bezit van onroerend goed spelen belastingen een significante rol. De bronnen bieden een concrete berekening van de te betalen belastingen voor Albistraat 5 in de gemeente Hengelo (O.) voor het jaar 2025.
Gemeentelijke Belastingen
Deze belastingen worden door de gemeente geheven om publieke voorzieningen te financieren. De lasten verschillen per type huishouden.
| Belastingsoort | Eenpersoonshuishouden | Meerpersoonshuishouden |
|---|---|---|
| Onroerendezaakbelasting (OZB) | € 587,16 | € 587,16 |
| Afvalstoffenheffing | € 233,47 | € 269,67 |
| Rioolheffing | € 276,72 | € 276,72 |
| Totaal | € 1.097,35 | € 1.133,55 |
De OZB is hierbij vastgesteld op basis van de WOZ-waarde van het object. De afvalstoffenheffing is hoger voor meerpersoonshuishoudens, wat logisch is vanwege de grotere afvalproductie.
Waterschapsbelastingen
Naast de gemeentelijke heffingen zijn inwoners van Hengelo verantwoordelijk voor waterschapsbelastingen. Deze bijdragen zijn bestemd voor het regionale waterbeheer, inclusief het voorkomen van overstromingen en het zuiveren van afvalwater. Hoewel de exacte bedragen voor Albistraat 5 niet in de bronnen zijn gespecificeerd, valt onder 'waterschapsbelastingen' te verstaan dat deze verplichting bestaat uit een watersysteemheffing (vaak gebaseerd op de oppervlakte van het perceel) en een zuiveringsheffing (gebaseerd op de waterafvoer van het huishouden).
Marktcontext en Waardeontwikkeling
Om de positie van Albistraat 5 op de woningmarkt te duiden, is het nuttig te kijken naar vergelijkbare objecten en de ontwikkeling van de WOZ-waarden. De WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) is de waarde die de gemeente toekent aan een woning en vormt de basis voor de OZB-berekening.
Vergelijkingsmateriaal
Uit de gegevens blijkt dat 71% van de woningen in deze markt boven de vraagprijs wordt verkocht, wat wijst op een krappe markt. Een aantal vergelijkbare objecten in de omgeving (waaronder Albistraat 21) toont de volgende kenmerken:
| Adres | Vraagprijs | Oppervlakte | Vraagprijs/m² | Aangeboden sinds |
|---|---|---|---|---|
| Albistraat 21 | € 539.500 | 172 m² | € 3.137 | 02-01-2026 |
| Stockholmstraat 100 | € 560.000 | 167 m² | € 3.353 | 13-12-2025 |
| Levantstraat 39 | € 695.000 | 215 m² | € 3.233 | 03-11-2025 |
De prijs per vierkante meter voor deze objecten varieert tussen de € 3.137 en € 3.535. De vraagprijs van Albistraat 5 (€ 620.000 - € 680.000) bij een woonoppervlakte van 210 m² resulteert in een vraagprijs per m² van ongeveer € 2.952 tot € 3.238. Dit plaatst het object in lijn met de markt, eventueel met een licht concurrerende prijsstelling gezien de grotere oppervlakte in verhouding tot de prijs.
Kadastrale en Buurtinformatie
Albistraat 5 ligt op perceelnummer HGL01 (Hengelo Overijssel) U 1459. De woning bevindt zich in de buurt 'Vossenbelt Noord'. De kwaliteit van de buurt wordt in de bronnen beoordeeld op basis van drie pijlers: woningmarkt (vraag en aanbod), veiligheid en bereikbaarheid. Hoewel de exacte score niet is weergegeven, biedt deze combinatie van factoren een indicatie van de leefbaarheid.
Conclusie
Albistraat 5 te Hengelo presenteert zich als een robuust en duurzaam object binnen de huidige woningmarkt. De bouwkundige situatie is gunstig, met een fundering die is gebouwd na 1970, waardoor risico's op funderingsproblemen die kenmerkend zijn voor oudere panden zijn geëlimineerd.
Op het gebied van energieprestatie voldoet de woning met energielabel A aan de verwachtingen voor een object uit deze klasse, hoewel het label onder de oude systematiek valt. De gemiddelde verbruikscijfers in de postcode geven een indicatie, maar de werkelijke energielasten zullen sterk afhangen van het specifieke huishouden en het eventuele gebruik van duurzame installaties. De leefomgeving kenmerkt zich door een relatief lage geluidsbelasting (44 dB) en een beperkt overstromingsrisico. De luchtkwaliteit is over het algemeen goed, met een lichte overschrijding van de stikstofnorm, wat in stedelijke contexten niet ongebruikelijk is.
Financieel gezien bieden de gemeentelijke belastingtabellen een duidelijk beeld van de vaste lasten, waarbij de OZB is gebaseerd op de marktconforme WOZ-waarde. Gezien de marktcontext, waarbij woningen vaak boven de vraagprijs verkopen, lijkt de vraagprijs van Albistraat 5 marktconform te zijn voor een vrijstaande woning van deze omvang. De combinatie van bouwkundige zekerheid, een goed energielabel en een rustige leefomgeving maakt dit object tot een serieuze overweging voor de veeleisende koper.