Inleiding
De vastgoedmarkt in Nederland kenmerkt zich door een constante dynamiek, waarbij gedegen objectieve data-ondersteuning essentieel is voor zowel kopers als verkopers. In dit artikel wordt een gedetailleerde analyse gepresenteerd van de woning gelegen aan Enterstraat 106, 7461CL Rijssen. Deze analyse is tot stand gekomen door synthese van gegevens afkomstig van diverse bronnen, waaronder het Kadaster, Planviewer, Huizenzoeker en Walter Living. Het betreft hier een vrijstaande woning met een bouwjaar 2003, gelegen in de woonplaats Rijssen, gemeente Rijssen-Holten. De beschikbare gegevens bieden inzicht in de juridische status, de fysieke kenmerken, de energetische prestaties en de marktwaardering van het object. Door een integrale blik op deze aspecten te werpen, kan een objectief beeld worden geschetst van het vastgoedobject en diens positionering binnen de locale markt.
Juridisch en Kadastraal Kader
Voor een accurate beoordeling van een onroerende zaak is inzicht in de juridische status onontbeerlijk. De gegevens met betrekking tot Enterstraat 106 zijn afkomstig uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en het Kadaster. Uit de beschikbare data volgt dat het object is geregistreerd als een 'Verblijfsobject' met de functieaanduiding 'woonfunctie'. Dit impliceert dat het pand wettelijk is geëxploiteerd als woning.
De identificatie van het object is vastgelegd onder nummer 1742100000006028, en de status wordt omschreven als 'Pand in gebruik'. Wat betreft de kadastrale situatie vermelden de bronnen dat er kadastrale luchtfoto's beschikbaar zijn, evenals uittreksels van de kadastrale kaart. Deze gegevens bieden inzicht in de perceelsgrenzen en de relatie met omliggende percelen, hetgeen van belang is voor eventuele toekomstige uitbreidingsmogelijkheden of grensgeschillen. Hoewel de specifieke kadastrale grootte van het perceel in de directe objectbeschrijving varieert (zie hiervoor de paragraaf over fysieke kenmerken), bieden de bronnen over het algemeen indicaties van de kadastrale maten om de tuinomvang en afstanden tot de bebouwing in kaart te brengen.
Een belangrijk juridisch aspect bij de overdracht van onroerend goed is de afwikkeling via de notaris. De gegevens van Walter Living geven aan dat het volledige bedrag bij de notaris wordt verrekend, wat de standaardpraktijk is bij het passeren van de akte van levering. Daarnaast bieden de bronnen inzicht in eventuele hypothecaire inschrijvingen. Via het Kadaster kunnen hypotheekinformatie en beslagen op een adres worden opgevraagd, hoewel de specifieke status van eventuele lopende hypotheken op dit object in de verstrekte dataset niet nader is gedetailleerd.
De omgeving waarin de woning is gelegen, is juridisch vastgelegd in bestemmingsplannen. De bronnen vermelden dat het bestemmingsplan, naast de eventuele monumentale status, bepalend is voor wat er met het huis mag gebeuren en voor welke werkzaamheden een vergunning moet worden aangevraagd. Voor potentiële kopers die plannen hebben voor structurele verbouwingen, wordt in de data benadrukt dat het raadplegen van een expert ter zake noodzakelijk is.
Fysieke Kenmerken en Bouwkundige Specificaties
De fysieke gesteldheid van het object vormt een kerncomponent van de waardebepaling. Enterstraat 106 is een vrijstaande woning, gebouwd in het jaar 2003. De status van het pand wordt omschreven als 'in gebruik', wat wijst op een actieve bewoning en onderhoudstoestand.
De oppervlaktematen zoals vermeld in de diverse bronnen vertonen enige variatie, hetgeen wijst op verschillende meetmethodieken of interpretaties. Volgens de gegevens van Planviewer bedraagt de oppervlakte van het verblijfsobject 274 m2. Daarnaast vermeldt deze bron de oppervlakte van het totale grondvlak van het gebouw als 104,78 m2. Huizenzoeker bevestigt de woonoppervlakte van 274 m2, maar noemt voor de perceeloppervlakte een waarde van 700 m2. Het is belangrijk voor een koper om deze verschillen te onderkennen; de totale grondoppervlakte (perceel) is van belang voor de tuin en eventuele uitbreidingsmogelijkheden, terwijl de woonoppervlakte betrekking heeft op de daadwerkelijk overdekte en verwarmde ruimte.
De bronnen geven ook inzicht in de bouwkundige opbouw via de energetische prestatie-indicatoren. De woning is voorzien van een energielabel B. Dit label duidt op een redelijk tot goed presterende woning wat betreft energiezuinigheid, zeker gezien het bouwjaar 2003. De energie-index is in de dataset niet beschikbaar gesteld.
Een specifiek technisch detail betreft de hoogte van het pand. In de dataset van Planviewer wordt melding gemaakt van de 'opstelhoogte', waarbij een maximum van 20 meter wordt genoemd. Echter, de context van deze specificatie is onduidelijk en lijkt mogelijk betrekking te hebben op een bredere dataset of sjablooninformatie dan specifiek dit object. Gezien het feit dat het een vrijstaande woning uit 2003 betreft, is een opstelhoogte van 20 meter hoogst ongebruikelijk en waarschijnlijk niet correct voor dit object. In de analyse wordt deze specificatie dan ook met de nodige voorzichtigheid geïnterpreteerd.
Energetische Prestaties en Duurzaamheid
De energetische kwaliteit van een woning is in de huidige markt een bepalende factor voor zowel het wooncomfort als de exploitatielasten. Enterstraat 106 beschikt over een energielabel B. Dit houdt in dat de woning relatief energiezuinig is, maar ruimte biedt voor verbetering ten opzichte van de hoogste labels (A of A+).
De gegevens van Planviewer specificeren het energielabel als 'B', maar vermelden de 'Energie index' als 'Niet beschikbaar'. De energie-index is een gedetailleerdere maatstaf voor de energieprestatie. Het ontbreken hiervan in de openbare dataset betekent dat een diepgaande analyse van het exacte energieverbruik op basis van deze data alleen niet mogelijk is.
Voor kopers is het energielabel B een indicatie van de te verwarmen volume en de isolatiekwaliteiten. In de context van de huidige wet- en regelgeving, zoals de EPC-normen (Energy Performance Coefficient) die van kracht waren bij bouwjaar 2003, voldoet een woning met label B waarschijnlijk ruimschoots aan de minimumeisen van die tijd. Desalniettemin kan de koper, die streeft naar maximale duurzaamheid of gasloos wonen, investeringen nodig achtten om het label te verbeteren naar A of hoger. De bronnen benadrukken dat een goed energielabel 'fors scheelt in de energiekosten', wat een direct financieel voordeel oplevert voor de bewoner.
Marktpositionering en Waardebepaling
De economische analyse van Enterstraat 106 is gebaseerd op data van het Kadaster, Huizenzoeker en Walter Living. De woning bevindt zich in de buurt 'Rijssen Kern rand Oost'. De markt in deze regio wordt gekenmerkt door een stabiele omgeving voor kopers en verkopers. Er is geen sprake van extreme schaarste; de schatting is dat er de komende drie maanden ongeveer vijf woningen op de markt zullen komen.
De verkoopprijzen in de buurt Kern Rand Oost worden beschouwd als 'relatief gemiddeld'. De gemiddelde verkoopprijs in deze buurt ligt op € 400.000, wat dicht bij het algemene gemiddelde van € 450.000 in de gemeente Rijssen-Holten ligt. Dit suggereert dat de buurt niet bijzonder gewild is in vergelijking met andere gebieden in de regio, maar een stabiele marktwaarde vertegenwoordigt.
De waardeontwikkeling van het specifieke object Enterstraat 106 laat een interessant patroon zien volgens de data van Walter Living. De WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) is de officiële waarde die door de gemeente wordt vastgesteld voor de belastingheffing. - Peildatum januari 2021: € 555.000 (een stijging van 5,9% ten opzichte van het voorgaande jaar). - Peildatum januari 2022: € 647.000 (een stijging van 16,6%). - Peildatum januari 2023: € 743.000 (een stijging van 14,8%). - Peildatum januari 2024: € 763.000 (een stijging van 2,7%). - Peildatum januari 2025: € 760.000 (een daling van 0,4%).
Deze cijfers tonen een aanzienlijke waardestijging in de periode 2021-2023, gevolgd door een stabilisatie en een lichte daling in 2025. De WOZ-waarde van 2025 is vastgesteld op € 300.000 volgens de gegevens van Planviewer, maar dit cijfer lijkt in strijd met de historische data van Walter Living en Huizenzoeker. Gezien de consistentie in de historische reeks van Walter Living en de logische opwaartse trend tot 2024, verdient de WOZ-waarde van € 760.000 (2025) de voorkeur als meest waarschijnlijke referentie.
Naast de WOZ-waarde is er de marktwaarde. De woning is in het verleden te koop aangeboden tegen diverse prijzen: - Vraagprijs van € 875.000. - Vraagprijs van € 799.000 (waarbij sprake was van een verkoop onder voorbehoud). - Een verkoopprijs van € 760.000.
Huizenzoeker geeft een eigen berekende woningwaarde aan tussen de € 795.000 en € 845.000. Deze schatting is gebaseerd op kadasterdata, bouwjaar en woonoppervlakte. Er moet echter rekening mee worden gehouden dat deze schatting indicatief is en geen vervanging is voor een professionele taxatie.
De data van Walter Living biedt tevens inzicht in biedingsgedrag in de regio. Recent gegevens tonen aan dat competitieve biedingen voor woningen in de regio variëren van € 0 tot € 106.000 boven de vraagprijs, met name voor woningen rond de € 799.000. Dit duidt op een markt waarin biedingen boven de vraagprijs voorkomen, vergelijkbaar met de dynamiek in het vroege zomer van 2020.
Marktanalyse en Biedingsstrategie
Voor de doelgroep van potentiële homeowners en investeerders is inzicht in de biedingsdynamiek cruciaal. De bronnen suggereren dat het inschakelen van een plaatselijke makelaar voordelen kan bieden, omdat een lokale makelaar vaak de tegenpartij kent, wat onderlinge druk kan verminderen.
Walter Living biedt diensten aan zoals een 'Walter rapport' en 'gepersonaliseerd biedingsadvies'. Een dergelijk rapport bevat basisgegevens, een overzicht van vergelijkbare huizen en een analyse van de lokale huizenmarkt in Kern rand Oost. De data geeft aan dat de woningwaardes en verkoopprijzen van referentiepanden inzichtelijk zijn gemaakt. De beschikbaarheid van dergelijke data-gedreven tools stelt kopers in staat om hun bod te onderbouwen met feiten.
Een aspect dat in de data wordt genoemd, is het belang van het energielabel. De verkopende partij is verplicht om een definitief energielabel aan te vragen als dit nog niet aanwezig is. Dit is een juridische verplichting die de transparantie in de markt waarborgt.
Conclusie
Enterstraat 106 te Rijssen presenteert zich als een vrijstaande woning van aanzienlijke omvang (274 m2 woonoppervlakte), gebouwd in 2003 en gesitueerd op een perceel dat volgens de meeste bronnen ongeveer 700 m2 beslaat. De woning kenmerkt zich door een energielabel B, wat wijst op een redelijk energiezuinig karakter met potentieel voor verbetering.
De juridische status is helder: het betreft een in gebruik zijnd verblijfsobject. De marktwaardering vertoont een interessant beeld: de WOZ-waarde is gestegen van € 555.000 in 2021 naar een stabilisatie rond de € 760.000 in 2024/2025. De berekende marktwaarde door Huizenzoeker ligt tussen € 795.000 en € 845.000, terwijl historische verkoopprijzen variëren van € 760.000 tot een vraagprijs van € 875.000.
De omgeving, Kern rand Oost, kenmerkt zich door een gemiddelde marktpositionering binnen Rijssen-Holten, met een gemiddelde verkoopprijs van € 400.000, iets onder het regionale gemiddelde. De markt is stabiel, met weinig schaarste. De data suggereren dat biedingen boven de vraagprijs in de regio voorkomen, vergelijkbaar met de dynamiek van 2020.
Voor een potentiële koper of investeerder biedt de beschikbare data een solide basis voor een eerste inschatting. De combinatie van een vrijstaande woning uit 2003, een omvangrijk woonoppervlak en een gunstig energielabel maakt het object aantrekkelijk. Echter, gezien de variatie in prijsindicaties en de complexiteit van de vastgoedmarkt, blijft het raadplegen van een lokale makelaar en een gedegen bouwkundige keuring onontbeerlijk voor een definitieve besluitvorming.