In het kader van het beheer van appartementencomplexen speelt het Mandatarisplan (MJOP) een centrale rol. Dit plan bevat een overzicht van alle kosten en inkomsten die nodig zijn voor de duurzame onderhouds-, verbeter- en uitbreidingsactiviteiten van het complex. Een 10-jarig MJOP betekent dat de benodigde fondsen voor het onderhoud van het complex gedurende een periode van tien jaar worden voorzien. Het is een juridisch bindend en financieel verantwoord plan dat aangemaakt wordt door het bestuur van de Vereniging van Eigenaren (VVE) en gekeurd moet worden door de eigenaars bij een algemene vergadering.
Een veel voorkomende situatie is dat nieuwe bewoners zich na hun overdracht van een appartement niet automatisch verantwoordelijk voelen voor tekorten die ontstaan in het kader van het MJOP. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer het bestuur van de VVE heeft gekozen voor een 10-jarig MJOP in plaats van een 25-jarig plan, wat tot gevolg heeft dat bepaalde onderhoudsactiviteiten eerder uitgevoerd moeten worden dan gepland. In dergelijke gevallen ontstaan vaak vragen over wie verantwoordelijk is voor eventuele tekorten in de begroting en of deze kosten in rekening kunnen worden gebracht aan de nieuwe bewoners.
Deze artikelfocus op de juridische en financiële aspecten van het 10-jarige MJOP en op de verantwoordelijkheid van eigenaars bij tekorten in de uitvoering van het plan. We behandelen de relevante bepalingen uit de VVE-wet, de Algemene voorwaarden van de VVE (VvE), en de praktijkuitkomsten uit concrete situaties zoals die in de brondocumenten worden beschreven.
Wat is een MJOP?
Het Mandatarisplan (MJOP) is een essentieel instrument voor het beheer van appartementencomplexen. Het plan bevat een voorspelling van kosten en inkomsten die nodig zijn om het complex gedurende een bepaalde periode in goede staat te houden. Het MJOP is geregeld in artikel 7:26a van de Woningwet 2002 en artikel 21 van de Wet op het kadastraal onroerend goed (Wkog). Het plan wordt meestal opgesteld op basis van een onderhoudsplan dat door een expert is opgesteld en is gebaseerd op de verwachte levensduur van materialen en installaties in het complex.
Het MJOP kan opgesteld worden voor een periode van 10, 15 of 25 jaar. De keuze voor een 10-jarig plan betekent dat de benodigde fondsen gedurende die periode worden ingebrengt, terwijl een 25-jarig plan een langere horizontale planning bevat. De keuze voor een bepaalde periode is een collectieve beslissing van de VVE en dient te worden gekeurd door de eigenaars bij een algemene vergadering.
De verantwoordelijkheid voor het MJOP ligt bij de VVE en haar bestuur. Het MJOP wordt meestal gerealiseerd door het verhuren van fondsen (de fondsverhouding) aan de eigenaars. Dit betekent dat de eigenaars gedurende de tienjarenperiode een maandelijkse bijdrage betalen om het plan in stand te houden.
Tekorten in het MJOP en verantwoordelijkheid
Een van de kernvragen in de praktijk is: wie is verantwoordelijk voor tekorten in het MJOP? Dit is van grote betekenis in situaties waarin nieuwe bewoners zich afvragen of zij verplicht zijn om bij te dragen aan tekorten die zijn ontstaan vóór hun aankoop van een appartement.
Uit bron 1 blijkt dat in een bepaald appartementencomplex in 2021 de nieuwe bewoners werden toegelaten. Tijdens een algemene vergadering in november 2021 werd besloten om voor een 10-jarig MJOP te kiezen, met de intentie om in 2022 een definitieve beslissing te nemen over een 10- of 25-jarig plan. De nieuwe bewoners hadden hier geen bezwaar tegen. De overdracht van de woningen was voltooid en de financiële gegevens werden aan de notaris doorgegeven. Echter, eind 2021 bleek er een tekort op de begroting te zijn ontstaan, vermoedelijk als gevolg van de keuze voor een 10-jarig MJOP.
De nieuwe bewoners stelden nu de vraag: moeten zij verantwoordelijk worden gehouden voor dit tekort? Is het aan het bestuur van de VVE om dit bedrag terug te halen bij de vorige bewoner of ligt de verantwoordelijkheid bij de huidige bewoner zelf?
Juridische kaders
Volgens de VvE-regeling is het MJOP een verplicht instrument voor de VVE. Het MJOP is een collectieve verantwoordelijkheid, wat betekent dat alle eigenaars, ongeacht wanneer zij het appartement hebben aangekocht, bijdragen aan de kosten die zijn opgenomen in het plan. Dit geldt ook in het geval van een tekort.
Artikel 7:26a van de Woningwet 2002 bepaalt dat het MJOP onderdeel uitmaakt van de vaste lasten van het appartementencomplex. Dit betekent dat het MJOP een verplichte bijdrage is die door alle eigenaars wordt betaald, met uitzondering van eventuele uitzonderingen die expliciet in de VvE-regeling zijn opgenomen.
Het bestuur van de VVE is verantwoordelijk voor het opstellen en uitvoeren van het MJOP. Het MJOP moet door de eigenaarsvergadering worden gekeurd en is daarna bindend voor alle eigenaars.
Praktijkuitkomsten
In de praktijk is het dus zodanig dat nieuwe bewoners die hun appartement hebben aangekocht, automatisch verantwoordelijk worden gesteld voor de kosten die zijn opgenomen in het MJOP, inclusief eventuele tekorten. Dit geldt ook als het tekort het gevolg is van een beslissing die vóór hun aankoop is genomen, zoals het kiezen voor een 10-jarig MJOP in plaats van een 25-jarig plan.
Het is belangrijk op te merken dat de verantwoordelijkheid voor het MJOP niet bij de vorige bewoner ligt. De verplichte bijdrage aan het MJOP is een collectieve verantwoordelijkheid van alle eigenaars, ongeacht wanneer zij hun appartement hebben aangekocht. Het MJOP is een juridisch bindend plan dat door de VVE is opgesteld en door de eigenaars is gekeurd. Dit betekent dat nieuwe bewoners deze verantwoordelijkheid automatisch overnemen bij aankoop van hun appartement.
Financiële implicaties
Een tekort in het MJOP kan gevolgen hebben voor de financiële positie van het appartementencomplex. Als het MJOP tekort blijft op de benodigde fondsen, kan het bestuur van de VVE extra bijdragen verlangen van de eigenaars. Deze bijdragen kunnen worden verhoogd of specifieke extra bijdragen worden ingevoerd om het tekort aan te vullen.
In dergelijke gevallen is het belangrijk dat het bestuur van de VVE transparant is over de redenen van het tekort en over de verdeling van de extra bijdragen. Eigenaars moeten weten waar het geld naartoe gaat en hoe het wordt gebruikt. Dit helpt om eventuele onrust of conflicten te voorkomen.
De rol van de VVE en haar bestuur
Het bestuur van de VVE speelt een centrale rol bij de opstelling en uitvoering van het MJOP. Het bestuur is verantwoordelijk voor het vaststellen van de kosten, het opstellen van het MJOP, het verzoeken om goedkeuring door de eigenaars, en het uitvoeren van het plan.
Het bestuur moet ervoor zorgen dat het MJOP realistisch en haalbaar is. Het MJOP mag niet te optimistisch zijn, want anders kan het leiden tot tekorten die de eigenaars moeten opdraaien. Het bestuur moet ook transparant en eerlijk zijn in de communicatie met de eigenaars.
Het is ook belangrijk dat het bestuur ervoor zorgt dat nieuwe bewoners voldoende informatie krijgen over het MJOP voordat zij hun appartement aankopen. Dit helpt om onbegrip en verwarring te voorkomen en zorgt voor een betere inzage in de verantwoordelijkheden van de nieuwe bewoners.
Samenwerking met experts
Het MJOP is vaak opgesteld in samenwerking met onderhoudsexperts, architecten, en adviseurs. Deze experts helpen bij het in kaart brengen van de toekomstige onderhoudsbehoeften van het complex en helpen bij het vaststellen van de benodigde fondsen. Het is belangrijk dat het bestuur van de VVE deze experts goed gebruikt en dat het MJOP technisch en financieel verantwoord is.
Conclusie
Het MJOP is een essentieel instrument in het beheer van appartementencomplexen. Het MJOP bevat een voorspelling van kosten en inkomsten die nodig zijn om het complex gedurende een bepaalde periode in goede staat te houden. De keuze voor een 10-jarig MJOP betekent dat de benodigde fondsen gedurende die periode worden ingebrengt, terwijl een 25-jarig MJOP een langere horizontale planning bevat.
Een tekort in het MJOP is een serieuze kwestie die gevolgen kan hebben voor de financiële positie van het appartementencomplex. Nieuwe bewoners kunnen automatisch verantwoordelijk worden gesteld voor deze tekorten, omdat het MJOP een collectieve verantwoordelijkheid is. De verantwoordelijkheid ligt niet bij de vorige bewoner, maar bij het bestuur van de VVE en de alle eigenaars die het MJOP hebben goedgekeurd.
Het is belangrijk dat het bestuur van de VVE transparant en eerlijk is in de communicatie met de eigenaars en dat het MJOP realistisch en haalbaar is. Dit helpt om conflicten te voorkomen en om ervoor te zorgen dat het MJOP effectief en duurzaam is voor het appartementencomplex.