Inleiding
In de huidige vastgoedmarkt is gedegen kennis van de bouwkundige en energetische staat van een woning essentieel voor zowel potentiële kopers als investeerders. Dit artikel biedt een diepgaande analyse van de woning gevestigd aan de Roemer Visscherlaan 4 te Roosendaal. De analyse is gebaseerd op openbare registers en technische data, en integreert inzichten uit de woningbouw, het aanverwante juridische kader en de energetische prestatienormen. Het doel is om een volledig beeld te schetsen van de objectieve kenmerken van dit vastgoedobject, inclusief de funderingsstatus, het energielabel en de financiële indicatoren zoals de WOZ-waarde. Door een combinatie van technische data en marktanalyse wordt een duidelijk beeld gevormd van de kansen en aandachtspunten die dit object met zich meebrengt.
Bouwkundige en Juridische Context
Het object aan de Roemer Visscherlaan 4 te Roosendaal betreft een tussen- of geschakelde woning, gebouwd in 1967. De bouwkundige realiteit van woningen uit dit bouwjaar brengt specifieke aandachtspunten met zich mee, welke van cruciaal belang zijn voor de beoordeling van de technische staat en de waarde.
Fundering en Bouwjaar
Een kritisch aspect van deze woning is de fundering. Gebouwen die vóór 1970 zijn gerealiseerd, zijn in de regel voorzien van houten funderingspalen. De bodemgesteldheid in stedelijke gebieden, zoals de wijk Kroeven-Noordoost in Roosendaal, kan variëren en van invloed zijn op de duurzaamheid van deze palen. Omdat het pand is gebouwd vóór 1970, is het noodzakelijk om aandacht te besteden aan mogelijke funderingsproblematiek. De specificatie van de woning geeft aan dat de grondsamenstelling in dit stedelijk gebied lastig in te delen is, wat het belang van een gedegen inspectie onderstreept. Hoewel de exacte status van de fundering niet nader is gespecificeerd in de openbare data, is het een feitelijk gegeven dat panden uit deze periode potentieel kwetsbaar zijn voor houtrot of paalrot, afhankelijk van de lokale bodemomstandigheden en het onderhoudsgeschiedenis.
Perceel en Kadastrale Gegevens
Juridisch en ruimtelijk is de woning gesitueerd op een perceel van 156 m². De kadastrale aanduiding is Roosendaal en Nispen D 10108. De woning zelf heeft een woonoppervlakte van 94 m², wat resulteert in een bepaalde dichtheid op het perceel. Deze verhouding tussen woninggrootte en perceelgrootte is een relevante factor voor de gebruiksruimte en de eventuele uitbreidingsmogelijkheden, hoewel deze laatste afhankelijk zijn van het geldende bestemmingsplan.
Omgevingsfactoren en Gezondheid
Naast de woning zelf spelen omgevingsfactoren een rol in de leefbaarheid. De data vermeldt dat omgevingsgeluid hinder kan veroorzaken. Hoewel een specifieke decibelwaarde voor dit adres niet wordt gegeven, wordt in de context van stedelijke woningen een geluidsbelasting van minder dan 55 dB beschouwd als aangenaam en bevorderlijk voor rust. Daarnaast treedt in stedelijke gebieden het hitte-eilandeffect op, waarbij bebouwing en verharding warmte vasthouden. Dit kan van invloed zijn op het comfort, met name in de zomermaanden. Ook de donkerheid van de nacht wordt genoemd als factor voor een goede nachtrust, hetgeen in stedelijke context kan worden beïnvloed door openbare verlichting en lichtvervuiling.
Energetische Prestatieanalyse
De energetische efficiency van een woning is een doorslaggevende factor in zowel de maandelijkse lasten als de marktwaarde. De data voor Roemer Visscherlaan 4 biedt inzicht in het energielabel en het historische verbruik.
Het Energielabel
Voor Roemer Visscherlaan 4, postcodegebied 4707 BZ, is een energielabel van de klasse C afgegeven. Dit label is geldig tot 28 mei 2027. Een energielabel blijft in Nederland doorgaans 10 jaar geldig, wat betekent dat dit certificaat, afgegeven in 2017, de periode tot 2027 dekt. Klasse C kan worden beschouwd als een redelijk label voor een woning uit 1967, maar biedt zeker ruimte voor verbetering om te voldoen aan moderne isolatie- en efficiëntienormen.
Verbruiksdata en Netbeheer
De netbeheerder voor dit adres is Enexis B.V. De beschikbare data betreffen kleinverbruikers en tonen een daling van het gemiddelde elektriciteitsverbruik over de jaren heen:
- 2016: 3.059 kWh
- 2017: 3.026 kWh
- 2018: 2.992 kWh
- 2019: 2.810 kWh
- 2020: 2.559 kWh
- 2021: 2.627 kWh
- 2022: 2.388 kWh
- 2023: 2.349 kWh
- 2024: 2.349 kWh
Deze trend wijst op een verminderd elektriciteitsverbruik, wat kan duiden op energiebesparende maatregelen of gedragsverandering. Het aardgasverbruik vertoont eveneens een daling, hoewel de data voor 2024 gelijk is aan die van 2023:
- 2016: 1.459 m³
- 2017: 1.340 m³
- 2018: 1.449 m³
- 2019: 1.480 m³
- 2020: 1.632 m³
- 2021: 1.582 m³
- 2022: 1.513 m³
- 2023: 1.254 m³
- 2024: 1.254 m³
Het gemiddelde elektriciteitsverbruik over de afgelopen 8 jaar in postcodegebied 4707 BZ is 3.019 kWh, en het gemiddelde aardgasverbruik is 1.620 m³. De woning aan de Roemer Visscherlaan 4 presteert op basis van de recentste cijfers (2023/2024) gunstiger dan dit postcodegemiddelde, zowel voor elektriciteit als voor gas. Dit is een positief technisch signaal voor de operationele kosten.
Financiële en Marktposities
De financiële waardering van het object wordt weerspiegeld in de WOZ-waarde en de geschatte marktwaarde. Deze gegevens zijn essentieel voor investeerders en eigenaren om de economische positie te bepalen.
WOZ-ontwikkeling
De Waardering Onroerende Zaken (WOZ) is de objectieve waarde die de gemeente hanteert voor de berekening van belastingen. Over de periode 2014 tot en met 2023 is de WOZ-waarde van Roemer Visscherlaan 4 aanzienlijk gestegen.
| Peildatum | Waarde | WOZ per m² | OZB Belasting |
|---|---|---|---|
| 2014-01-01 | € 138.000 | € 1.468 | € 136 |
| 2015-01-01 | € 141.000 | € 1.500 | € 139 |
| 2016-01-01 | € 145.000 | € 1.542 | € 143 |
| 2017-01-01 | € 146.000 | € 1.553 | € 144 |
| 2018-01-01 | € 154.000 | € 1.638 | € 152 |
| 2019-01-01 | € 163.000 | € 1.734 | € 161 |
| 2020-01-01 | € 174.000 | € 1.851 | € 172 |
| 2021-01-01 | € 192.000 | € 2.042 | € 189 |
| 2022-01-01 | € 231.000 | € 2.457 | € 228 |
| 2023-01-01 | € 231.000 | € 2.457 | € 228 |
Deze tabel toont een consistente waardestijging, met een significante sprong in de periode 2020-2022. De gemiddelde jaarlijkse wijziging over deze 9 jaar bedraagt € 10.333. De OZB-belasting is evenredig gestegen met de WOZ-waarde.
Geschatte Marktwaarde
Naast de WOZ-waarde wordt een geschatte woningwaarde vermeld van € 285.000 - € 315.000. Deze schatting ligt aanzienlijk hoger dan de WOZ-waarde van 2023 (€ 231.000). Dit verschil is gebruikelijk en weerspiegelt de actuele marktcondities en vraag en aanbod, die doorgaans sneller veranderen dan de jaarlijks vastgestelde WOZ-waarde.
Buurtanalyse
De woning is gelegen in de wijk Groot Kroeven, specifiek de buurt Kroeven-Noordoost. Er is een scoresysteem toegekend op basis van de woningmarkt (vraag en aanbod), veiligheid en bereikbaarheid. Hoewel de exacte score niet in de data is opgenomen, impliceert de analyse dat de locatie wordt beoordeeld op deze drie pijlers. De aanwezigheid van deze analyse duidt op een gestructureerde beoordeling van de leefomgeving.
Conclusie
De analyse van Roemer Visscherlaan 4 te Roosendaal biedt een duidelijk beeld van een woning met zowel kansen als aandachtspunten. Bouwkundig gezien betreft het een object uit 1967, gebouwd op houten funderingspalen, hetgeen specifieke aandacht voor de funderingstype vereist. De energetische prestatie is vastgelegd in een energielabel C, met een verbruik dat in recente jaren lager ligt dan het postcodegemiddelde, wat wijst op een relatief efficiënt energiegebruik. Financieel is er sprake van een aanzienlijke waardestijging in de WOZ-waarde over de afgelopen jaren, en ligt de marktwaarde indicatie significant boven de meest recente WOZ-waarde. De locatie in de wijk Kroeven-Noordoost is geanalyseerd op basis van markt, veiligheid en bereikbaarheid. Deze combinatie van technische, energetische en financiële data maakt het object tot een interessante casus voor de woningmarkt.