Een correct energielabel is een fundamenteel onderdeel geworden van de moderne vastgoedtransactie. Het biedt inzicht in de energieprestaties van een woning en heeft directe financiële en juridische consequenties. Echter, de praktijk leert dat registraties niet altijd accuraat zijn. Onjuistheden in het energielabel kunnen leiden tot aanzienlijke waardevermindering, complicaties bij verkoop en huur, en juridische geschillen. Dit artikel analyseert, op basis van de beschikbare gegevens, de herkenning van foutieve labels, de gevolgen hiervan en de juridische procedures die eigenaren en huurders kunnen volgen om deze onjuistheden te corrigeren.
Herkenning van Onjuistheden in Energielabels
Het identificeren van een foutief energielabel vereist een zorgvuldige evaluatie van het beschikbare rapport en de woningkenmerken. Verschillende signalen kunnen wijzen op onnauwkeurigheden die correctie behoeven.
Discrepancies in Woningkenmerken
Een eerste indicatie van een onjuist label is een opvallend afwijkende labelwaarde in vergelijking met vergelijkbare woningen in dezelfde buurt. Woningen die in dezelfde periode zijn gebouwd en over soortgelijke kenmerken beschikken, zouden in principe een vergelijkbare energieprestatie moeten vertonen. Een significant lagere score dient als een rode vlag.
Daarnaast komt het regelmatig voor dat recent uitgevoerde energiebesparende maatregelen niet zijn verwerkt in de beoordeling. Voorbeelden hiervan zijn dakisolatie, spouwmuurisolatie of de installatie van HR++ glas. Ook aanpassingen aan de vloerisolatie of een verbeterd ventilatiesysteem worden soms over het hoofd gezien. Dit kan gebeuren als deze maatregelen niet goed zijn gedocumenteerd of niet zichtbaar waren tijdens de visuele opname door de adviseur.
Foutieve Data en Beschrijvingen
De betrouwbaarheid van een energielabel valt of staat met de juiste basisgegevens. In het rapport kunnen fouten staan betreffende het bouwjaar, de oppervlaktes van de woning of de registratie van specifieke installaties. Ook een verkeerd adres of een omschrijving die niet overeenkomt met de daadwerkelijke woning zijn tekenen van een onjuist label.
Een discrepantie tussen de energieprestatie zoals vermeld in het label en het werkelijke energieverbruik, gecorrigeerd voor het stookgedrag van de bewoner, kan eveneens duiden op een foutieve berekening of registratie.
Gevolgen van een Onjuist Energielabel
Een incorrect, vaak te laag, energielabel heeft diverse nadelige consequenties voor woningeigenaren, vastgoedbeleggers en huurders.
Financiële en Markteconomische Impact
De marktwaarde van een woning wordt sterk beïnvloed door het energielabel. Woningen met een gunstig label (A, B of C) zijn gemiddeld meer waard dan vergelijkbare woningen met een slechter label (E, F of G). Een onjuist laag label kan derhalve leiden tot een directe waardevermindering.
Verkoopbaarheid wordt eveneens aangetast. Potentiële kopers hechten steeds meer waarde aan energiezuinige woningen vanwege de lagere energielasten. Een verkeerd label kan kopers afschrikken of leiden tot onnodig lage biedingen.
Voor wat betreft financiering bieden sommige hypotheekverstrekkers gunstigere voorwaarden voor energiezuinige woningen. Een onjuist label kan hierdoor resulteren in een hogere hypotheekrente of een verminderde leenruimte. Tevens bestaat het risico dat eigenaren subsidiekansen mislopen, aangezien bepaalde energiebesparende maatregelen zijn gekoppeld aan het huidige energielabel.
Juridische Verplichtingen en Procedures
Een geldig energielabel is wettelijk verplicht bij de verkoop en verhuur van woningen. Een onjuist label kan derhalve problemen veroorzaken bij deze transacties.
Voor huurders is het energielabel relevant voor de huurprijs. De Huurcommissie oordeelt over het energielabel indien dit invloed heeft op de betaalde huur. Indien een te rooskleurig label is gebruikt om een hogere huur te rechtvaardigen, kan een huurder een procedure starten om de huur te verlagen. Dit is met name relevant voor sociale huurwoningen, waarbij een lager energielabel tot een lagere huur kan leiden.
Stappenplan bij een Vermeend Onjuist Energielabel
Wanneer er twijfelen bestaan over de juistheid van een geregistreerd energielabel, is er een duidelijke hiërarchie in de te volgen stappen, afhankelijk van de hoedanigheid van de betrokkene (eigenaar of huurder).
Procedures voor Woningeigenaren
De woningeigenaar dient allereerst contact op te nemen met de energieadviseur die het label heeft opgesteld. Het is raadzaam om de specifieke bezwaren uit te leggen en, indien mogelijk, bewijsmateriaal te verzamelen zoals facturen van uitgevoerde verduurzamingsmaatregelen, foto’s en specificaties. Indien de adviseur hierin meewerkt, kan een herbeoordeling of een nieuwe woningopname plaatsvinden.
Komt de eigenaar er met de adviseur niet uit, dan is de certificaathouder de volgende aanspreekpartij. De naam van de certificaathouder staat vermeld op het energielabel. Deze instantie is verantwoordelijk voor de registratie. Indien de certificaathouder de melding niet goed afhandelt, kan de eigenaar contact opnemen met de certificerende instelling. Deze instelling controleert de certificaathouder. Ook deze naam is te vinden op het energielabel.
Indien een formeel bezwaar noodzakelijk is, kan dit binnen zes weken worden ingediend bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO).
Procedures voor Huurders
Huurders dienen allereerst contact op te nemen met de verhuurder. De verhuurder kan vervolgens de nodige stappen ondernemen door contact op te nemen met de certificaathouder om de melding te behandelen.
Indien de verhuurder de klacht niet naar behoren afhandelt, kan de huurder een procedure starten bij de Huurcommissie. Hierbij is het van belang dat de twijfel aan het energielabel goed wordt onderbouwd en dat de betaalde huur dicht bij de maximale huur ligt die de verhuurder mag vragen, aangezien de Huurcommissie alleen oordeelt als het energielabel invloed heeft op de huur.
Beheer en Geldigheid van Energielabels
Het beheer van energielabels verloopt via centrale systemen, en de geldigheid is aan strikte voorwaarden gebonden.
Registratie en Inzage
Energielabels worden geregistreerd op EP-Online op adresniveau. Particuliere eigenaren kunnen hun afschrift downloaden via MijnOverheid door in te loggen met DigiD. Zakelijke eigenaren doen dit via EP-Online met een e-Herkenningsmiddel. Ook huurders die officieel op het adres zijn ingeschreven, kunnen het energielabel op MijnOverheid vinden onder het kopje Wonen.
Voor labels die zijn opgesteld na 1 januari 2021 is een uitgebreid document beschikbaar. Dit document bevat naast de labelletter ook gedetailleerde informatie over isolatie (dak, muren, vloer), het type glas en de verwarmingsinstallatie. Het beschrijft tevens mogelijkheden voor verdere verduurzaming. Labels die vóór 2015 zijn opgesteld, zijn niet volledig downloadbaar; op MijnOverheid wordt enkel de labelletter getoond.
Geldigheidsduur en Intrekking
Een energielabel is tien jaar geldig vanaf de opnamedatum. Na deze periode is het label niet meer geldig en verdwijnt het uit de systemen zoals MijnOverheid, Zoekjeenergielabel.nl en EP-Online. De overheid stuurt hier geen automatisch bericht over; de eigenaar dient zelf actie te ondernemen voor een nieuw label.
Een energielabel kan ook worden ingetrokken. Dit gebeurt door de certificerende instelling als uit controle blijkt dat de energieprestatie-adviseur niet voldoet aan de kwaliteitsnormen. De adviseur is vervolgens verplicht de eigenaar op de hoogte te stellen en een passende oplossing te bieden.
Conclusie
Een correct energielabel is essentieel voor een accurate vaststelling van de woningwaarde, een soepel verlopende verkoop- of verhuurproces en het verkrijgen van gunstige financieringsvoorwaarden. Onjuistheden in het label kunnen aanzienlijke financiële en juridische risico's met zich meebrengen. Zowel eigenaren als huurders beschikken over duidelijke procedures om deze onjuistheden te laten corrigeren, variërend van contact met de adviseur en certificaathouder tot het inschakelen van de Huurcommissie of het indienen van een bezwaar bij de RVO. Regelmatige controle van het label op MijnOverheid of EP-Online is hierbij aan te raden, temeer omdat labels na tien jaar hun geldigheid verliezen zonder dat hier automatisch berichtgeving over volgt.