Inleiding
De evaluatie van een onroerend goed vereist een geïntegreerde benadering waarbij technische staat, juridische context en omgevingsfactoren centraal staan. In dit artikel wordt een gedetailleerde analyse gepresenteerd van het object gevestigd op Nieuwe Deventerweg 129 I, 8014 AE Zwolle. Deze analyse is gebaseerd op openbare dataregisters en technische rapportages, en biedt inzicht in de fundamentele kenmerken van het pand.
Het betreft een vrijstaande woning, gebouwd in 1953, met een gebruiksoppervlakte van 180 m² en een grondvlak van 126 m². Het object is gelegen op een perceel van 2200 m². De beschouwing wordt geleverd vanuit de expertise van een expertcollege bestaande uit ingenieurs, architecten, juristen en interieurontwerpers, met als doel potentiële eigenaren en investeerders een volledig beeld te schetsen van de kansen en verplichtingen die dit object met zich meebrengt.
Juridisch en Ruimtelijk Kader
Een essentieel onderdeel van de bezichtiging van een object is de juridische status en de ruimtelijke inpassing. De beschikbare gegevens bieden inzicht in de kadastrale ligging en de omgevingsfactoren.
Kadastrale Gegevens en Bestemming
Het object is gelegen op perceelnummer ZLE00 L 400 met een oppervlakte van 2200 m². Deze kadastrale grootte vormt de basis voor eventuele toekomstige uitbreidingen of aanpassingen, onderhevig aan het geldende bestemmingsplan. Hoewel de specifieke textuele bestemmingsplanvoorschriften niet in de bronnen zijn opgenomen, is de oppervlakte een indicatie voor de ruimtelijke mogelijkheden.
Omgevingsvergunningen en Monumentenstatus
Uit de analyse van de bronnen blijkt dat het pand op Nieuwe Deventerweg 129 (zonder toevoeging 'I') is aangemerkt als een Rijksmonument (monumentnummer 41900), gebouwd in 1987. Dit is een wezenlijk verschil met het object 129 I, dat in 1953 is gebouwd. De bronnen vermelden expliciet dat de status van Rijksmonument van toepassing is op het kantoorpand op nummer 129. Voor het woonobject 129 I is deze status niet vermeld. Desalniettemin is het van belang om te beseffen dat eigenaren van Rijksmonumenten te maken kunnen krijgen met specifieke vergunningsprocedures voor werkzaamheden, zoals schilderen of verbouwen, en dat er financiële regelingen, zoals subsidies en laagrentende leningen, kunnen gelden voor dergelijke panden. Voor het woonobject 129 I geldt deze specifieke monumentenwetgeving op basis van de beschikbare data niet, tenzij nader onderzoek aanvullende statussen zou uitwijzen.
Technische Analyse: Bouwkundige Staat en Duurzaamheid
De technische staat van een woning uit 1953 is bepalend voor het onderhoudsprofiel en de energetische prestaties. De bronnen bieden specifieke data over fundering, energielabels en milieubelasting.
Fundering en Bouwjaar
Het pand is gebouwd in 1953. Volgens de technische rapportage is het gebouw vóór 1970 gerealiseerd en maakt het gebruik van houten funderingspalen. De locatie bevindt zich in een rivierengebied met een minder stabiele bodem. Deze combinatie maakt het pand kwetsbaar voor funderingsproblemen. De bronnen geven aan dat gebouwen in deze context extra gevoelig zijn voor draagkrachtverlies. Potentiële eigenaren dienen hier rekening mee te houden, aangezien funderingsherstel aanzienlijke kosten met zich mee kan brengen.
Energetische Prestaties
De energetische kwaliteit van het pand is een kritieke factor voor het wooncomfort en de operationele kosten. De bronnen vermelden twee verschillende energielabels, wat duidt op wijzigingen in de labelregistratie of actualisaties in de tijd.
- Energielabel (Bron 1): Hier wordt energieklasse D vermeld.
- Energielabel (Bron 2): Hier wordt energieklasse E vermeld, geldig tot 24-11-2035, vastgesteld na 1 januari 2021 (nieuw label systeem: A+++++ tot G).
- Energielabel (Bron 3): Hier wordt energieklasse F vermeld, geldig tot 28-11-2026, vastgesteld vóór 2021 (oud label systeem: A tot G).
De beschikbare gegevens hierover zijn niet eenduidig. De meest recente registratie (Bron 2) indiceert een label E. Dit duidt op een matige energetische staat. De woning verbruikt gemiddeld 1933 kWh elektriciteit en 2221 m³ gas per jaar (gebaseerd op postcodegemiddelden). Verbetering van het energielabel door isolatie en efficiëntere installaties is een logische stap voor een woning uit 1953.
Omgevingsfactoren: Gezondheid en Veiligheid
Naast het gebouw zelf is de directe leefomgeving bepalend voor de woongenotsbeleving. De bronnen bieden data over luchtkwaliteit, geluid, hitte en waterveiligheid.
Luchtkwaliteit en Geluid
De milieudata voor de postcode 8014 AE toont de volgende waarden: * Stikstof (NO2): 10,5 μg/m³ (Bron 2) respectievelijk 10,8 μg/m³ (Bron 3). * Fijnstof (PM10): 16,2 μg/m³. * Fijnstof (PM2,5): 8,7 μg/m³. * Roet (EC): 0,2 μg/m³. * Geluidsbelasting: 55 dB (Bron 2) respectievelijk 56 dB (Bron 3).
De geluidsbelasting ligt rond de 55-56 dB. Volgens de gehanteerde normen wordt een geluidsbelasting van minder dan 55 dB beschouwd als aangenaam en bevorderlijk voor rust. De waarde van 55-56 dB bevindt zich net op of boven deze grens, wat hinder kan veroorzaken, met name gedurende de nachtelijke uren.
Hitte-eilandeffect en Hemelhelderheid
De impact van stedelijk warmte vasthouden (hitte-eilandeffect) bedraagt +1,1°C (Bron 2) respectievelijk +1,0°C (Bron 3). De hemelhelderheid 's nachts wordt geschat op 300 zichtbare sterren, wat wijst op een matige lichtvervuiling in de omgeving.
Waterveiligheid
Een cruciale factor voor de veiligheid van het perceel is de kans op overstroming. De bronnen presenteren hier twee verschillende inschattingen: * Bron 2: Middelgrote kans (1x per 300 jaar), maximale waterhoogte 3,3 meter. * Bron 3: Kleine kans (1x per 3000 jaar), maximale waterhoogte 2,9 meter.
Deze discrepantie in risico-inschatting is significant. De beschikbare gegevens hierover zijn niet eenduidig. Het is raadzaam om de meest conservatieve inschatting (middelgrote kans) te hanteren bij de afweging, hoewel de locatie in Zwolle doorgaans als relatief veilig wordt beschouwd ten opzichte van laaggelegen delen van Nederland.
Marktanalyse en Financiële Context
Voor investeerders is de marktpositie van het object relevant. Hoewel de vraagprijs voor 129 I niet expliciet in de data is opgenomen, bieden de bronnen contextuele data over de woningmarkt in de omgeving.
Marktwaarde en Verkoopdynamiek
Geschatte woningwaarden voor vergelijkbare objecten in de regio variëren tussen € 965.000 en € 1.060.000. De bronnen vermelden dat 95% van de woningen in de onderzochte dataset boven de vraagprijs is verkocht. Dit duidt op een vraaggestuurde markt met een hoge transactiesnelheid.
Een vergelijking met directe objecten in de nabijheid (bijvoorbeeld Mr P J Oudlaan 18, 180 m², vraagprijs € 675.000) laat zien dat de m²-prijzen in de directe omgeving variëren van circa € 3.250 tot € 4.900 per m². Gelet op de oppervlakte van 180 m² van het object Nieuwe Deventerweg 129 I, kan een marktwaarde in deze bandbreedte worden verondersteld, afhankelijk van de exacte staat en isolatie.
Conclusie
Nieuwe Deventerweg 129 I te Zwolle betreft een vrijstaande woning uit 1953 met een aanzienlijke perceelgrootte van 2200 m² en een woonoppervlakte van 180 m². Het object kenmerkt zich door een energetische labelstatus die verbetering behoeft (indicatie label E of D), en een funderingstype (houten palen) dat vanwege het bouwjaar en de bodemgesteldheid extra aandacht vereist.
De omgevingsfactoren tonen een acceptabele luchtkwaliteit, maar een geluidsbelasting die rond de grens van aanvaardbaarheid ligt. De waterveiligheidsinschattingen variëren, hetgeen zorgvuldige afweging vergt. Juridisch gezien is er geen directe aanwijzing voor een monumentenstatus op dit specifieke huisadres, wat de mogelijkheden voor modernisering vergemakkelijkt, in tegenstelling tot het nabijgelegen kantoorpand op nummer 129.
Voor een potentiële koper of investeerder is dit object een pand met karakteristieke jaren '50 eigenschappen, waarbij modernisering van de installaties en isolatie noodzakelijk is om de energetische prestaties te optimaliseren en de waarde te verhogen. De marktcontext laat een hoge transactiedruk zien, wat de positie van de verkoper versterkt.