De VvE-bijdrage is voor vele eigenaren van appartementen of woningen in een vereniging van eigenaren (VvE) een vertrouwd begrip. Het betreft een jaarlijkse bijdrage die wordt gebruikt voor het algemene onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes, administratiekosten, verzekeringen en eventuele voorzieningen. Voor belastingaangiften is het echter van groot belang te weten of deze bijdrage aftrekbaar is. In de praktijk is dit onderwerp vaak ingewikkeld en afhankelijk van juridische en fiscale richtlijnen. In dit artikel worden de relevante aspecten van de aftrekbaarheid van VvE-bijdragen op belastingen besproken, met aandacht voor de huidige fiscale richtlijnen, de rol van het werkelijke rendement en de recente uitspraken van de Hoge Raad.
Wat is de VvE-bijdrage en waarvoor wordt deze gebruikt?
De VvE-bijdrage is een jaarlijkse bijdrage die wordt ingezameld door de Vereniging van Eigenaren (VvE) om de gemeenschappelijke lasten te dekken. Deze lasten omvatten het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes zoals trappenhuizen, lobbies en eventuele recreatie- of sportgebieden. Daarnaast wordt het bedrag gebruikt voor de administratie van de VvE, verzekeringen van de gemeenschap (zoals aansprakelijkheidsverzekering), schoonmaak van algemene ruimtes en eventuele voorzieningen zoals gemeenschappelijke energieinstallaties of elektriciteitskosten.
Deze bijdrage is verplicht voor alle leden van de VvE, ook als de VvE geen grote projecten heeft of beperkt is tot het onderhoud van de gemeenschappelijke delen. Het is een wettelijke verplichting voor de VvE om deze bijdrage te vragen, en deze is vermeld in de eigenaarsakte of de statuten van de vereniging.
Belastingaftrekbaarheid van VvE-bijdrage: algemene regels
De VvE-bijdrage is in principe niet aftrekbaar als kosten tot verwerving, inning en behoud van inkomsten uit bezittingen. Dit betekent dat de bijdrage niet kan worden opgenomen in de berekening van het werkelijke rendement dat voor belastingdoeleinden relevant is.
In een recente uitspraak van de Hoge Raad (6 juni 2024, nr. 24-00572 en nr. 24-00573) is bepaald dat bepaalde kosten aan de VvE, zoals die tot de bronkosten behoren (bijvoorbeeld verzekeringen, onroerendezaakbelasting, afvalstoffenheffing), niet aftrekbaar zijn bij het bepalen van het werkelijke rendement. Dit geldt ook voor bijdragen die worden gemaakt aan de VvE in de vorm van reservefonds of algemene onderhoudskosten.
Een belangrijk gevolg van deze uitspraak is dat belastingplichtigen die box 3-vermogen aangifte doen (zoals aandelen in het VvE-reservefonds) niet mogen rekenen op aftrek van de VvE-bijdrage bij het bepalen van hun belastingverplichting.
Het VvE-reservefonds en box 3
Een van de belangrijkste belastingaspecten die te maken heeft met de VvE is het reservefonds. Elke eigenaar heeft een aandeel in dit fonds, en volgens de Belastingdienst is dit aandeel een deel van het eigen vermogen van de eigenaar. Dit betekent dat het reservefonds in box 3 moet worden opgenomen bij de aangifte inkomstenbelasting.
De bijdrage aan het reservefonds is dus belastbaar als een deel van het eigen vermogen. Echter, het is belangrijk om op te merken dat de bijdrage zelf niet direct belast wordt, maar het aandeel dat iedere eigenaar heeft in het fonds wel in box 3 moet worden opgegeven. Dit is vooral van toepassing op eigenaren die een aandeel in het VvE-reservefonds hebben dat van betekenis is.
Een VvE die commercieel is georiënteerd of die een duidelijk winstdoel heeft, kan in uitzonderlijke gevallen wel belastingplichtig zijn, maar dit is niet de normale situatie voor de meeste VvE’s.
Werkelijk rendement en de rol van de Belastingdienst
Sinds 2023 geldt de Wet rechtsherstel box 3, waarin is bepaald dat de belastingaanslag in box 3 niet meer automatisch kan worden bepaald op basis van een forfaitair rendement, maar dat rekening moet worden gehouden met het werkelijke rendement van het vermogen.
De Belastingdienst heeft sinds die tijd een formulier opgesteld waarbij belastingplichtigen hun werkelijke rendement kunnen opgeven. Dit betekent dat, als het werkelijke rendement lager is dan het forfaitair berekende rendement (bijvoorbeeld 5,38%), de belastingaanslag kan worden verlaagd.
De Hoge Raad heeft in haar uitspraak van 6 juni 2024 bepaald dat box 3-belasting niet mag worden geheven over meer dan het werkelijke rendement. Dit is een belangrijk juridisch precedent, omdat het betekent dat de Belastingdienst verplicht is om eventuele overaanslagen teruggave te doen als blijkt dat het werkelijke rendement lager is dan het forfaitair rendement.
Voorbeelden uit de praktijk
Om de invloed van de VvE-bijdrage en het werkelijke rendement te illustreren, worden hieronder twee voorbeelden uit de praktijk beschreven:
Voorbeeld 1: Box 3-aangifte en VvE-reservefonds
Een eigenaar heeft een aandeel in het VvE-reservefonds van € 100.000. Hij betaalt jaarlijks een VvE-bijdrage van € 2.500. Bij de aangifte inkomstenbelasting in 2024 moet hij het aandeel in het reservefonds opnemen in box 3. De VvE-bijdrage zelf is echter niet aftrekbaar bij het berekenen van het werkelijke rendement.
Als het reservefonds een rendement heeft van 3%, dan is het belastbare bedrag € 3.000. Als de Belastingdienst had gerekend op een forfaitair rendement van 5,38%, zou de belastingaanslag hoger zijn geweest. Omdat de Belastingdienst nu een formulier heeft waarmee het werkelijke rendement kan worden opgegeven, kan de aanslag verlaagd worden.
Voorbeeld 2: VvE-bijdrage en overdrachtsbelasting
Bij de koop van een appartement kan het aandeel in het VvE-reservefonds worden ingevoegd in de koopprijs. Bij de berekening van de overdrachtsbelasting kan dit aandeel in mindering gebracht worden op de koopprijs, mits het totaal bedrag onder de vrijgestelde woningwaarde blijft.
De VvE-bijdrage is echter niet in aanmerking genomen bij deze berekening. Dit betekent dat de bijdrage niet direct invloed heeft op de hoogte van de overdrachtsbelasting, maar wel op de financiële druk van de eigenaar.
Aanvullende belastingaspecten
Naast de VvE-bijdrage zijn er ook andere belastingaspecten die van invloed kunnen zijn op de aanslag in box 3. Dit omvat onder meer:
- Onroerendezaakbelasting: Deze heffing is verplicht voor alle eigenaars van onroerende zaken en is niet aftrekbaar bij het bepalen van het werkelijke rendement.
- Aansprakelijkheidsverzekering: De kosten van deze verzekering zijn meestal niet aftrekbaar in box 3, omdat ze niet rechtstreeks gericht zijn op het behoud van inkomsten uit bezittingen.
- Afvalstoffenheffing: Ook deze heffing is meestal niet aftrekbaar in de context van box 3-aangiften.
Belastingaanslagen en rechtsherstel
De Wet rechtsherstel box 3 en de Overbruggingswet box 3 zijn opgesteld om ervoor te zorgen dat belastingaanslagen in box 3 niet te hoog worden gesteld op basis van een forfaitair rendement. De Hoge Raad heeft in haar uitspraak bepaald dat deze wetten tekortschieten als het werkelijke rendement lager is dan het forfaitair rendement.
Belastingplichtigen kunnen sinds de invoering van de Wet rechtsherstel box 3 het formulier 'opgaaf werkelijk rendement' invullen. Hiermee kunnen zij aantonen dat hun rendement lager is dan het forfaitair berekende rendement. Op basis van deze informatie kan de Belastingdienst de aanslag verlagen.
Het is belangrijk om te weten dat de Belastingdienst alle aanslagen inkomstenbelasting heeft aangehouden voor belastingplichtigen met box 3-vermogen voor de jaren 2021 tot en met 2023. Dit geldt in ieder geval voor personen die bezwaar hebben gemaakt of waarvan de aanslag is aangehouden in afwachting van uitspraken van de Hoge Raad.
Aanbevelingen voor onroerendgoedbezitters
Aangezien de VvE-bijdrage in de meeste gevallen niet aftrekbaar is in de context van box 3-aangiften, is het van belang voor onroerendgoedbezitters om dit vooraf te begrijpen bij het bepalen van hun belastingaanslagen.
Hier zijn enkele aanbevelingen:
- Vroegtijdig advies zoeken: Bij twijfel over de belastingaanslag of de aftrekbaarheid van VvE-bijdrage is het verstandig om juridisch advies in te winnen bij de VvE-beheerder of het bestuur van de VvE.
- Formulier werkelijk rendement invullen: Voor belastingplichtigen met box 3-vermogen is het verstandig om het formulier werkelijk rendement in te vullen bij de Belastingdienst. Dit kan leiden tot een verlaging van de aanslag.
- Belastingaanslag controleren: Belastingplichtigen moeten hun aanslagen goed controleren en eventueel bezwaar aantekenen als ze van mening zijn dat de aanslag hoger is dan rechtvaardig.
Conclusie
De VvE-bijdrage is een belangrijk onderdeel van het eigenaarschap in een vereniging van eigenaren. Hoewel deze bijdrage een essentieel onderdeel is van de algemene kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes, is het in de meeste gevallen niet aftrekbaar bij de berekening van het werkelijke rendement in box 3.
De recente uitspraak van de Hoge Raad heeft bepaald dat box 3-belasting niet mag worden geheven over meer dan het werkelijke rendement. Dit heeft geleid tot de invoering van het formulier werkelijk rendement, waarmee belastingplichtigen hun aanslagen kunnen aanpassen.
Voor onroerendgoedbezitters is het daarom van belang om goed te begrijpen hoe de VvE-bijdrage werkt en welke invloed deze heeft op hun belastingaanslagen. Door vroegtijdig advies te zoeken en het werkelijke rendement in overweging te nemen, kunnen zij belastingverplichtingen beter inschatten en eventueel verlagen.