Inleiding
Een belangrijk aspect van het bezitten van een woning in een Vereniging van Eigenaren (VvE) is het aandeel in het reservefonds. Dit aandeel heeft directe gevolgen voor de verplichtingen van de eigenaar, zowel in juridisch opzicht als in het kader van de inkomstenbelastingaangifte. In de afgelopen jaren zijn er duidelijke veranderingen opgetreden in de manier waarop dit aandeel moet worden opgegeven, met name in het kader van de belastingaangifte in box 3.
De Belastingdienst heeft op 8 juli 2025 de Wet tegenbewijsregeling box 3 aangenomen, waardoor de procedure voor het herstel van box 3-inkomsten op basis van het werkelijk rendement is ingeleid. Dit betekent dat VvE-lidmaatschappen – inclusief het aandeel in het reservefonds – nu op een andere manier moeten worden aangemeld en berekend. Dit artikel geeft een overzicht van de juridische achtergronden, de berekening van het aandeel in het reservefonds en de administratieve verantwoordelijkheden, met name in het kader van de inkomstenbelasting.
Aandeel in het reservefonds en box 3
Wat is het aandeel in het reservefonds?
Het aandeel in het reservefonds is het deel van het totale vermogen van de VvE dat een eigenaar heeft in het kader van de verdeling van reserveringen. Een VvE is een wettelijke organisatie die bestaat uit een collectiviteit van eigenaars, en deze eigenaars zijn verplicht om een bepaald aandeel in het reservefonds te hebben, afhankelijk van hun aandeel in het totale vermogen.
Het aandeel in het reservefonds wordt meestal vastgesteld op basis van het aantal breukdelen dat een eigenaar heeft. Bijvoorbeeld: Als de VvE 100 breukdelen heeft en een eigenaar heeft 2 breukdelen, dan heeft deze eigenaar 2% van het totale vermogen van de VvE. Als het totale eigen vermogen van de VvE € 100.000,- is, dan is het aandeel van deze eigenaar € 2.000,-.
Het aandeel in het reservefonds kan verder worden uitgebreid als een VvE meerdere reservefondsen beheert, zoals een fonds voor het groot onderhoud en eventueel ook andere fondsen. In dat geval moet het aandeel in elk van deze fondsen worden opgeteld, zodat het totale aandeel in het vermogen van de VvE voor box 3-verplichtingen correct is.
Box 3 en het lidmaatschapsrecht van de VvE
In feite is het lidmaatschapsrecht van een VvE volgens de jurisprudentie van de Hoge Raad te beschouwen als een vermogensrecht dat onderdeel is van de rendementsgrondslag van box 3. Dit betekent dat iedere eigenaar verplicht is om zijn aandeel in het vermogen van de VvE, inclusief het aandeel in het reservefonds, in zijn inkomstenbelastingaangifte op te nemen.
Het is belangrijk om hierbij te onthouden dat het aandeel in het reservefonds niet alleen het groot onderhoud betreft. Als de VvE meerdere reserves heeft, zoals een fonds voor algemeen onderhoud of een fonds voor energieverbeteringen, moeten deze ook meegenomen worden in de berekening van het aandeel in het vermogen.
Werkelijk rendement en de Belastingdienst
In 2025 is de Wet tegenbewijsregeling box 3 aangenomen, waardoor de Belastingdienst vanaf half juli 2025 begint met het versturen van brieven om het werkelijk rendement van VvE-aandelen te verkrijgen. Dit betreft het rendement dat is verkregen op basis van de rente op het aandeel in het vermogen van de VvE. Dit rendement moet op basis van de ontvangen rente en het aandeel in het vermogen berekend worden.
De Belastingdienst heeft op haar website een checklist beschikbaar gesteld waarop staat aangegeven welke documenten nodig zijn voor het invullen van het formulier "Opgaaf werkelijk rendement". Dit betreft onder andere de balans van de VvE, waaruit het aandeel in het vermogen kan worden afgeleid.
De informatie over het aandeel in het reservefonds en de ontvangen rente is beschikbaar via het VvE Portaal van Twinq, dat toegankelijk is via de website van de VvE.
Berekening van het aandeel in het reservefonds
Balans en breukdelen
Het aandeel in het reservefonds wordt berekend aan de hand van de balans van de VvE. Voor de inkomstenbelastingaangifte die u voor 1 mei elk jaar dient in te vullen, hebt u de balans nodig van het laatste boekjaar. Als het boekjaar bijvoorbeeld eindigt op 31 december van het vorige kalenderjaar, dan is dit de balans die dient te worden gebruikt.
De berekening is eenvoudig: het aandeel wordt bepaald door het aantal breukdelen dat een eigenaar heeft, gedeeld door het totale aantal breukdelen, vermenigvuldigd met het totale eigen vermogen van de VvE. Bijvoorbeeld:
- Totaal aantal breukdelen: 100
- Eigenaars breukdelen: 2
- Eigen vermogen VvE: € 100.000,-
- Aandeel: (2 / 100) × € 100.000 = € 2.000,-
Als een VvE meerdere reservefondsen heeft, zoals een fonds voor het groot onderhoud en een fonds voor het algemeen onderhoud, moet het aandeel in elk van deze fondsen apart worden berekend en daarna worden opgeteld.
Overdracht van eigenaarschap en mutatiekosten
Bij de overdracht van een woning of een lidmaatschap in de VvE is het belangrijk om rekening te houden met de mutatiekosten die verband houden met het aandeel in het reservefonds. Deze kosten zijn administratieve kosten die verband houden met het informeren en inschrijven van een nieuwe eigenaar. Deze kosten omvatten:
- Opgave aan de notaris van het aandeel in het reservefonds
- Opgave van het actuele debiteurensaldo
- Beschikbaar stellen van notulen
- Beschikbaar stellen van het huishoudelijk reglement
- Beschikbaar stellen van het meerjarenonderhoudsplan
- Inschrijving in de leden- en betalingsadministratie
Deze mutatiekosten zijn meestal doorbelastbaar aan de nieuwe eigenaar, omdat het gaat om kosten die verband houden met het privégedeelte van het appartement. In de praktijk komen deze kosten vaak voor, met name bij de overdracht van een woning. Het is belangrijk dat nieuwe eigenaren weten dat deze kosten kunnen optreden en waarom ze worden doorbelast.
Juridische regels rond het reservefonds
Beheer en beschikking over het reservefonds
De regels rond het beheer en de beschikking over het reservefonds zijn vastgelegd in verschillende splitsingsreglementen. Bijvoorbeeld:
- Artikel 31 lid 3 van de splitsingsreglementen 1973
- Artikel 32 lid 3 van de reglementen 1983 en 1992
- Artikel 10 lid 4 van het reglement 2006
- Artikel 47 lid 5 van reglement 2017
In deze reglementen staat bepaald dat de gelden van het reservefonds slechts door de (vaste) voorzitter van de vergadering en één van de eigenaren (of twee afzonderlijke personen, in het geval van reglement 2017) kunnen worden beschikt. Dit betekent dat er minimaal twee personen nodig zijn om over de middelen van het reservefonds te kunnen beschikken. Dit is een juridische maatregel om te voorkomen dat één persoon onbeperkt toegang heeft tot de financiële middelen van de VvE.
Het is daarom verstandig om naast de voorzitter of VvE-beheerder één of twee eigenaren te benoemen die toezien op de uitgaven van het reservefonds. In de praktijk komt dit echter weinig voor. Meestal vertrouwt men op de VvE-beheerder of een bestuurslid. Door deze controle niet uit te voeren, laat een VvE een kans liggen om fraude of misbruik van de middelen van het reservefonds te voorkomen.
Reserveringen en MJOP
De reserveringen van de VvE kunnen op twee manieren worden vastgesteld:
- Op basis van een MJOP (Meerjarenonderhoudsplan)
- Jaarlijks een bedrag reserveren dat gelijk is aan 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementengebouw
De MJOP is een verplichte planningsdocumentatie die de VvE moet opstellen om de financiële voorspellingen voor het onderhoud van het gebouw te bepalen. Als een VvE kiest voor deze methode, wordt het reservefonds bepaald op basis van de voorspellingen van de MJOP.
In andere gevallen reserveren de VvE’s jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementengebouw. Deze methode is eenvoudiger, maar kan minder accuraat zijn, omdat de werkelijke kosten van het onderhoud kunnen variëren.
Administratieve aspecten
Memoriaalboekingen en stookkosten
Een interessant administratief aspect is het gebruik van memoriaalboekingen in het kader van het beheer van het reservefonds. Memoriaalboekingen worden soms gebruikt om kleine verschillen in de grootboekrekening te verwerken, met name aan het eind van het seizoen. Deze boekingen worden soms afgeboekt zonder dat ze op een andere grootboekrekening terugkomen. Dit betekent dat de kosten of opbrengsten via deze boekingen niet verrekend worden.
In het geval van stookkosten is het daarom verstandig om de memoriaalboekingen te controleren, met name op data waarop een afrekening of correctie wordt gedaan. Het is belangrijk om te controleren of de kosten die via een memoriaalboeking zijn gedaan, ook op een andere grootboekrekening terugkomen en dus verrekend worden. Als dat niet het geval is, betaalt de VvE in feite het verschil zelf, wat uiteindelijk kan leiden tot een financieel tekort.
Een afwijkend stookkostenseizoen t.o.v. het boekjaar kan ook leiden tot administratieve complicaties. In dergelijke gevallen is het belangrijk om extra aandacht te besteden aan de boekingspraktijk en het controlemechanisme van de VvE.
Conclusie
Het aandeel in het reservefonds van een VvE is een essentieel onderdeel van de eigenaarschap in een appartementengebouw. Dit aandeel heeft directe gevolgen voor de verplichtingen van de eigenaar, zowel in juridisch opzicht als in het kader van de inkomstenbelastingaangifte. Het is belangrijk om het aandeel correct te berekenen aan de hand van de balans van de VvE en de breukdelen die een eigenaar heeft. Bij meerdere reservefondsen moet het aandeel in elk fonds apart worden berekend en daarna worden opgeteld.
De Belastingdienst heeft in 2025 de Wet tegenbewijsregeling box 3 aangenomen, waardoor het aandeel in het reservefonds nu op basis van het werkelijk rendement moet worden aangemeld. De VvE’s hebben documenten zoals de balans en het MJOP beschikbaar gesteld via het VvE Portaal van Twinq, zodat eigenaren deze informatie kunnen gebruiken bij het invullen van hun belastingaangifte.
Daarnaast zijn er juridische regels die het beheer en de beschikking over het reservefonds regelen. Deze regels zijn bedoeld om fraude of misbruik te voorkomen en om ervoor te zorgen dat meerdere personen over de middelen van het reservefonds kunnen beschikken. In de praktijk komt dit echter weinig voor, wat kan leiden tot administratieve risico’s.
Ten slotte zijn er ook administratieve aspecten zoals memoriaalboekingen en mutatiekosten die een rol spelen bij het beheer van het reservefonds. Het is belangrijk dat VvE’s en eigenaren zich hiervan bewust zijn en ervoor zorgen dat deze zaken correct worden afgehandeld.