Het bezit van een aandeel in een Vereniging van Eigenaren (VvE) is bij appartementseigenaren en woningeigenaren alledaags. Binnen de VvE wordt gezamenlijk omgegaan met het beheer van gemeenschappelijke ruimtes, het onderhoud van de woning en het opstellen van een begroting. Ondertussen zijn er ook fiscale aspecten verbonden aan zo’n aandeel, waaronder de verplichting om dit aandeel correct te melden bij de Belastingdienst. De vraag hoe dit precies werkt, en wat er moet worden belast, is niet altijd duidelijk. Dit artikel legt op basis van recente jurisprudentie, fiscale richtlijnen en praktijkinformatie uit wat er bij de Belastingdienst moet worden gemeld, hoe het aandeel in het reservefonds belast wordt, en welke gevolgen het heeft als er sprake is van onjuiste aangiften of dubbele heffing.
Wat is een aandeel in een VvE?
In een Vereniging van Eigenaren (VvE) wordt gezamenlijk omgegaan met het beheer en onderhoud van een wooncomplex. Ieder lid van de VvE heeft een aandeel in het verenigingsvermogen. Dit aandeel bepaalt de verhouding waarin de lidmaat betrokken is bij het beheer en hoe de kosten worden verdeeld. Daarnaast heeft ieder lid een aandeel in het reservefonds van de VvE, dat dient om onvoorziene onderhoudskosten te dekken.
Volgens de fiscale regels van de Belastingdienst valt het aandeel van een VvE-lid in het verenigingsvermogen onder Box 3 van de inkomstenbelasting. Dit betekent dat het aandeel in het reservefonds niet als losse categorie wordt behandeld, maar dat het als onderdeel van het vermogen van de VvE wordt meegenomen. Daarmee valt het onder de vermogensbelasting in Box 3.
Aangifte van het aandeel in een VvE bij de Belastingdienst
Aangifte in Box 3
Het aandeel van een VvE-lid in het reservefonds is volgens de Belastingdienst een vermogen, dat dient te worden gemeld in Box 3 van de inkomstenbelasting. Dit is een vaste regel die niet afhankelijk is van de grootte van het VvE of het doel van de vereniging. Zowel kleine als grote VvE’s zijn hierin gelijk behandeld.
De Belastingdienst ziet het aandeel in het reservefonds als een deel van het eigen vermogen van de woningeigenaar. Daarom moet dit vermogen worden opgenomen in de aangifte van inkomstenbelasting. Het aandeel is berekend op basis van de WOZ-waarde van het appartement en de verhouding van het lidmaatschap. De verhouding is vaak gelijk verdeeld, maar dit kan ook variëren per woning.
Praktijkuitvoering
In de praktijk is het niet altijd duidelijk hoe het aandeel in het reservefonds precies moet worden berekend. Sommige gemeenten tellen het aandeel in het reservefonds op bij de WOZ-waarde van het appartement, wat kan leiden tot dubbele heffing. Het aandeel in het reservefonds valt immers ook onder de vermogensbelasting in Box 3. Als het aandeel daarom ook opgenomen wordt in de WOZ-waarde, kan dit leiden tot een dubbele belastingaanslag.
Op basis van een recente uitspraak van het Gerechtshof Den Haag is duidelijk geworden dat de gemeente het aandeel in het reservefonds niet mag opnemen in de WOZ-waarde van het appartement. Dit is een belangrijke juridische klaring, omdat het voorkomt dat het aandeel dubbel belast wordt.
Voorbeeld van aangifte
Als een woningeigenaar een aandeel van €5.000 in het reservefonds heeft, moet deze €5.000 worden opgenomen in Box 3 van de inkomstenbelasting. Dit aandeel is meegenomen in de vermogensbelasting. De Belastingdienst berekent de belasting op basis van het forfaitaire rendement van 5,38%, tenzij het werkelijke rendement lager is. In dat geval kan een verzoek worden ingediend om de belastingaanslag te verlagen.
Werkelijk rendement versus forfaitair rendement
Hoge Raad oordeelt over rechtsherstel in Box 3
De Hoge Raad heeft in mei 2024 uitspraak gedaan over vijf zaken gerelateerd aan de heffing van inkomstenbelasting in Box 3. De uitspraak betreft de vraag of de Belastingdienst belasting moet heffen op meer dan het werkelijk behaalde rendement. Dit is een belangrijke klaring, omdat het betekent dat belastingplichtigen nu de mogelijkheid hebben om een aanslag te herzien door te tonen dat het werkelijke rendement lager is dan het forfaitair berekende rendement.
De Hoge Raad oordeelde dat de Belastingdienst belasting niet mag heffen op meer dan het werkelijk behaalde rendement. Dit betekent dat als het forfaitaire rendement hoger is dan het werkelijke rendement, de Belastingdienst de belastingaanslag moet verlagen. De Belastingdienst heeft op basis van deze uitspraak een formulier opgesteld waarin belastingplichtigen hun werkelijke rendement kunnen opgeven. Dit formulier is beschikbaar voor alle belastingplichtigen die bezwaar hebben gemaakt of wier aanslagen zijn aangehouden in afwachting van deze uitspraak.
Gevolgen voor VvE-aandeelhouders
Voor VvE-aandeelhouders betekent deze uitspraak dat het aandeel in het reservefonds niet automatisch op het forfaitaire rendement van 5,38% belast hoeft te worden. Als het werkelijke rendement lager is, kan het aandeel minder belast worden. Dit is vooral relevant voor VvE’s waarin het reservefonds relatief laag is of waarin het rendement door inflatie en lage rente is gedaald.
De Belastingdienst heeft aangehouden dat alle aanslagen op inkomstenbelasting voor de jaren 2021 tot en met 2023 zijn aangehouden voor VvE-aandeelhouders met een Box 3-beleggingsvermogen. Dit betekent dat deze aanslagen nu opnieuw kunnen worden bekeken op basis van het werkelijke rendement.
Dubbele heffing: Wat is de juridische positie?
Probleem van dubbele heffing
Een van de grootste problemen rondom het aandeel in een VvE is de mogelijkheid van dubbele heffing. Dit komt doordat het aandeel in het reservefonds vaak opgenomen wordt in de WOZ-waarde van het appartement. Omdat de WOZ-waarde gebruikt wordt voor de berekening van de OZB (Onroerend Goed Belasting), de watersysteemheffing en de inkomstenbelasting in Box 1, kan het aandeel dubbel belast worden.
De Belastingdienst ziet het aandeel in het reservefonds als een vermogen dat onder Box 3 valt, terwijl de gemeente het opneemt in de WOZ-waarde. Dit leidt tot een situatie waarin het aandeel zowel in Box 3 belast wordt, als via de WOZ-waarde in Box 1. Dit is een vorm van dubbele heffing, die niet gerechtvaardigd is.
Uitspraak Gerechtshof Den Haag
In een recente uitspraak heeft het Gerechtshof Den Haag bepaald dat het aandeel in het reservefonds niet mag worden opgenomen in de WOZ-waarde van het appartement. Dit is een belangrijke klaring, omdat het voorkomt dat het aandeel dubbel belast wordt. De uitspraak heeft juridische en fiscale gevolgen, niet alleen voor woningeigenaren, maar ook voor gemeenten die verantwoordelijk zijn voor de berekening van de WOZ-waarde.
De uitspraak betekent dat de gemeente het aandeel in het reservefonds in mindering moet brengen op de WOZ-waarde. Dit is belangrijk, omdat het zorgt voor een eerlijke belastingafgifte en voorkomt dat woningeigenaren dubbel belast worden.
Belastingaangifte en het aandeel in het reservefonds
Hoe wordt het aandeel berekend?
Het aandeel in het reservefonds wordt berekend op basis van de WOZ-waarde van het appartement en de verhouding van het lidmaatschap. De verhouding is meestal gelijk verdeeld, maar kan ook variëren per woning. De WOZ-waarde is een maatstaf voor de waarde van het appartement en wordt gebruikt voor de berekening van de OZB en de watersysteemheffing.
Het aandeel in het reservefonds is in de praktijk meestal rond de €5.000. Dit is het gemiddelde aandeel dat door de Belastingdienst gebruikt wordt voor de berekening van de vermogensbelasting. Het aandeel is meegenomen in Box 3 en is onderdeel van het vermogen van de VvE.
Geen btw op servicekosten van VvE
Een belangrijke regel is dat er geen btw moet worden betaald op servicekosten van de VvE. De VvE is vrijgesteld van btw, omdat het een vereniging is die niet commercieel gericht is. Dit betekent dat de servicekosten van de VvE, zoals het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes en het beheer van het wooncomplex, niet belast worden met btw. Daarom is het ook niet mogelijk om btw terug te vragen van deze servicekosten.
Voor zakelijke eigenaars, bijvoorbeeld eigenaren die hun appartement als bedrijfsruimte gebruiken, is het belangrijk om te weten dat de btw-verhogingen in 2021 invloed hebben gehad op de servicekosten. Omdat de btw is verhoogd naar 21%, zijn de servicekosten meteen sterk toegenomen. Dit heeft gevolgen gehad voor de begroting van de VvE en het onderhoudsfonds.
Belastingaanslagen voor VvE-aandeelhouders
De Belastingdienst heeft voor de jaren 2021 tot en met 2023 aanslagen aangehouden voor VvE-aandeelhouders met een Box 3-beleggingsvermogen. Dit is een directe gevolg van de uitspraak van de Hoge Raad, die bepaalde onregelmatigheden in de belastingaanslagen heeft blootgelegd. De Belastingdienst heeft nu de mogelijkheid om deze aanslagen te herzien op basis van het werkelijke rendement.
Deze herziening is belangrijk, omdat het zorgt voor een eerlijke belastingafgifte en voorkomt dat woningeigenaren overbelast worden. Het betekent ook dat woningeigenaren nu de kans hebben om hun belastingaanslag te verlagen, mits het werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire rendement.
Conclusie
Het aandeel in een VvE is een belangrijk onderdeel van de fiscale verantwoordelijkheden van een woningeigenaar. Ondanks dat het aandeel in het reservefonds niet automatisch als inkomen wordt belast, moet het wel worden opgenomen in Box 3 van de inkomstenbelasting. Dit aandeel is een deel van het vermogen van de VvE en valt onder de vermogensbelasting.
De recente uitspraak van de Hoge Raad is een belangrijke klaring, omdat het duidelijk maakt dat de Belastingdienst belasting niet mag heffen op meer dan het werkelijke rendement. Dit betekent dat woningeigenaren nu de kans hebben om hun belastingaanslag te verlagen, mits het werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire rendement. De Belastingdienst heeft hiervoor een formulier opgesteld, waarmee belastingplichtigen hun werkelijke rendement kunnen opgeven.
Tevens is het belangrijk om te weten dat het aandeel in het reservefonds niet mag worden opgenomen in de WOZ-waarde van het appartement. Dit is een belangrijke juridische klaring, omdat het voorkomt dat het aandeel dubbel belast wordt. De uitspraak van het Gerechtshof Den Haag heeft hierin een duidelijke richting gegeven, die nu ook juridisch bindend is.
In de praktijk is het belangrijk dat woningeigenaren zich bewust zijn van de fiscale verantwoordelijkheden die verbonden zijn aan hun aandeel in de VvE. Het is verstandig om regelmatig te controleren of het aandeel correct is gemeld bij de Belastingdienst en of er sprake is van onjuiste aangiften of dubbele heffing. In dat geval is het verstandig om contact op te nemen met de VvE-beheerder of het bestuur van de VvE om een overzicht te krijgen van het aandeel in het reservefonds.