Inleiding
Het aandeel van een eigenaar in een Vereniging van Eigenaren (VvE) speelt een cruciale rol bij de bepaling van de WOZ-waarde van een woning. Deze waarde heeft niet alleen gevolgen voor de koop- en verkoopprijs van de woning, maar ook voor de belastingaanslag, de watersysteemheffing en de financiële positie binnen de VvE zelf. In dit artikel bespreken we het verband tussen het aandeel in een VvE en de WOZ-waarde, op basis van de relevante jurisprudentie, praktijkuitvoering en statistische gegevens. Wij tonen aan hoe de WOZ-waarde wordt bepaald, wat de rol is van het aandeel in het reservefonds van de VvE, en welke juridische principes van toepassing zijn.
Het begrip WOZ-waarde en het aandeel in een VvE
De WOZ-waarde (Woningwaarde Onderzoek en Statistiek) is een maatstaf die wordt gebruikt voor belastingdoeleinden en als referentieprijs voor de verkoop van onroerend goed. Het is een juridisch en administratief gereedschap dat door gemeenten wordt vastgesteld en jaarlijks wordt bijgewerkt. De WOZ-waarde wordt bepaald op basis van een aantal factoren, waaronder de locatie, grootte, bouwjaar en uitgerustheid van de woning.
Een belangrijke variabele bij appartementen die deel uitmaken van een VvE is het aandeel van de eigenaar in het reservefonds van de vereniging. Dit aandeel is geen onderdeel van de woning zelf, maar vormt wel een financiële verplichting en een vermogenselement voor de eigenaar. Bij de bepaling van de WOZ-waarde wordt dit aandeel meestal gecorrigeerd uit de verkoopprijs, omdat het niet direct gerelateerd is aan de waarde van de woning.
Volgens de informatie van de BSGR (Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland) wordt bij een verkoop van een appartement dat deel uitmaakt van een VvE, de verkoopprijs gecorrigeerd voor het aandeel in het reservefonds. De reden hiervoor is dat het aandeel in het reservefonds geen onderdeel is van de fysieke woning en dus niet direct bijdraagt aan de marktwaarde van het appartement. De koopakte van een appartement wordt door de BSGR opgevraagd bij het Kadaster, waarin het aandeel in het reservefonds vermeld staat.
Juridische context: het aandeel in een VvE en het inkomen in box 3
Het aandeel in een VvE kan ook juridisch relevante gevolgen hebben, bijvoorbeeld voor belastingaanslagen. In een recente jurisprudentie is bepaald dat het aandeel in het vermogen van een VvE kan leiden tot belastbaar inkomen in box 3, afhankelijk van het daadwerkelijke rendement dat door de eigenaar is behaald.
In het geval dat de tweede woning, die deel uitmaakt van een VvE, niet verhuurd is en niet is vervreemd, heeft het Hof besloten dat hier geen inkomen in aanmerking komt. De belastingwetgeving stelt dat het daadwerkelijke rendement op het aandeel in het vermogen van de VvE wordt meegenomen in de berekening van het inkomen in box 3. In een voorbeeld is het aandeel in de VvE vastgesteld op € 2.500, en het rendement op het bankgeld van de VvE op € 25.
Daarnaast is er ook sprake van waardemutaties van het aandeel in de VvE-reserve. Deze mutaties kunnen van invloed zijn op het werkelijke rendement van de eigenaar. Het Hof heeft in een juridisch oordeel bepaald dat ongerealiseerde waardemutaties van het aandeel in de VvE-reserve meegenomen moeten worden bij het bepalen van het rendement. In casu is de vermogensmutatie van de tweede woning in het jaar 2019 € 3.000, wat een aanzienlijke impact heeft op het totale belastbare inkomen.
Praktijkuitvoering: WOZ-waarde en aandeel in reservefonds
In de praktijk wordt de WOZ-waarde bepaald door middel van vergelijking met verkoopgegevens van vergelijkbare woningen. De verkoopprijs van een woning die deel uitmaakt van een VvE wordt gecorrigeerd voor het aandeel in het reservefonds. Dit betekent dat bij de bepaling van de WOZ-waarde het aandeel in het reservefonds niet meegenomen wordt als onderdeel van de marktwaarde van de woning.
De BSGR benadrukt dat bij verkoop van een appartement dat deel uitmaakt van een VvE, het aandeel in het reservefonds van de VvE niet als onderdeel van de woning wordt meegerekend. Dit is belangrijk om te weten voor zowel kopers als verkopers, omdat het aandeel in het reservefonds een financiële verplichting vormt, maar geen onderdeel is van de fysieke eigendom. De koopakte van het appartement wordt opgevraagd bij het Kadaster, waarin het aandeel in het reservefonds vermeld staat.
De WOZ-waarde wordt door de Waarderingskamer gecontroleerd en goedgekeurd. Alleen wanneer de Waarderingskamer goedkeuring heeft gegeven, mag de BSGR de nieuwe WOZ-waarde aan de eigenaar toesturen. Dit betekent dat de WOZ-waarde niet direct door de gemeente vastgesteld kan worden, maar altijd een beoordeling door een externe instantie vereist.
Statistiek en context: VvE’s in Nederland
VvE’s zijn in Nederland een veelvoorkomend fenomeen, vooral in appartementencomplexen. In totaal zijn er bijna 165.000 woningen die onderdeel zijn van een VvE sinds september 2015, waarvan 134.000 woningen onderdeel zijn van een gemengde VvE. De verdeling van VvE’s varieert per regio, met het hoogste aandeel in Flevoland (55%) en Noord-Holland (53%). Fryslân heeft het laagste aandeel aan gemengde VvE’s (42%).
De bouwjaarsverdeling van de woningen die onder een VvE vallen is ook interessant. Van de woningen die onder een VvE vallen, is 21% vooroorlogs, 14% uit de periode 1945-1965, 22% uit de periode 1965-1985, 23% uit de periode 1985-2005 en 20% uit de periode na 2005. In Flevoland zijn vrijwel geen vooroorlogse woningen in VvE’s te vinden, wat te maken heeft met de jonge bouwgeschiedenis van de regio. In contrast zijn in Groningen, Noord-Holland en Zuid-Holland relatief veel vooroorlogse woningen onderdeel van een VvE.
Deze statistieken tonen aan dat VvE’s vooral voorkomen in appartementencomplexen en dat de leeftijd van de woningen een rol speelt in de structuur van de VvE. In regio’s met veel oudere woningen zijn VvE’s doorgaans kleiner, zowel in het aantal adressen als in het aantal eigenaren. Dit heeft gevolgen voor de financiële structuur en de beheerstrategie van de VvE.
Het aandeel in een VvE en de belastingaanslag
Het aandeel in een VvE heeft ook directe gevolgen voor de belastingaanslag van de eigenaar. In het kader van de inkomstenbelasting wordt het daadwerkelijke rendement op het aandeel in het vermogen van de VvE meegenomen in de berekening van het belastbare inkomen in box 3. In een recente juridische zaak is vastgesteld dat het werkelijke rendement op het aandeel in de VvE-reserve meegenomen moet worden in de berekening van het belastbare inkomen.
Het Hof heeft in deze zaak bepaald dat het aandeel in de VvE-reserve in 2019 een rendement heeft opgeleverd van € 25, wat is opgeteld bij het rendement op de banktegoeden. De totale verkoopprijs van het appartement was gecorrigeerd voor het aandeel in het reservefonds, zodat het rendement op het aandeel in de VvE-reserve apart werd meegenomen in de berekening van het belastbare inkomen.
In de praktijk betekent dit dat eigenaren van appartementen in een VvE hun aandeel in het reservefonds moeten kennen en begrijpen, omdat dit kan leiden tot belastbaar inkomen in box 3. Het is daarom belangrijk om de jaarlijkse aanslagen en de rendementen op het aandeel in de VvE-reserve nauwlettend te volgen.
Conclusie
Het aandeel van een eigenaar in een VvE speelt een belangrijke rol bij de bepaling van de WOZ-waarde van een woning. Bij de bepaling van de WOZ-waarde wordt het aandeel in het reservefonds van de VvE gecorrigeerd uit de verkoopprijs, omdat het geen onderdeel is van de fysieke woning. In juridische zaken is vastgesteld dat het aandeel in het vermogen van de VvE kan leiden tot belastbaar inkomen in box 3, afhankelijk van het daadwerkelijke rendement dat door de eigenaar is behaald.
De praktijkuitvoering van de WOZ-waarde en het aandeel in een VvE vereist een nauwkeurige benadering en een goed begrip van de juridische en financiële aspecten. Het is belangrijk voor zowel kopers als verkopers van appartementen in een VvE om te weten hoe het aandeel in het reservefonds beïnvloedt op de WOZ-waarde en het belastbare inkomen. De statistieken tonen aan dat VvE’s in Nederland een veelvoorkomend fenomeen zijn, met variaties per regio en bouwjaar.
Het begrijpen van het verband tussen het aandeel in een VvE en de WOZ-waarde is essentieel voor eigenaren, kopers en investeerders in appartementen. Het leidt tot een beter begrip van de juridische en financiële verplichtingen en mogelijkheden die verbonden zijn aan het bezit van een appartement in een VvE.