Voor een goed functionerende vereniging van eigenaren (VvE) zijn verzekeringen een essentieel onderdeel van de administratieve en juridische verantwoordelijkheid. In het bijzonder speelt de aansprakelijkheidsverzekering en opstalverzekering een grote rol bij het beheren van een appartementencomplex. Deze verzekeringen zijn niet alleen van juridisch belang, maar ook cruciaal voor de financiële veiligheid van de VvE. In dit artikel wordt ingegaan op de verplichtingen van VvE’s ten aanzien van verzekeringen, met een nadruk op de aansprakelijkheidsverzekering. Verder wordt uitgelegd wat de praktische gevolgen zijn van de regelgeving die vanaf 24 december 2015 van kracht is, en hoe VvE-besturen hiermee om moeten gaan. De focus ligt op de reglementen van 1973, waarin de basisregels voor VvE’s zijn vastgelegd, en de wijzigingen die sindsdien zijn doorgevoerd.
Aansprakelijkheidsverzekering en opstalverzekering: twee essentiële onderdelen van de verenigingsadministratie
Een VvE is verplicht om verzekeringen af te sluiten die het appartementencomplex en de eigenaren tegen schade beschermen. De twee belangrijkste verzekeringen zijn de aansprakelijkheidsverzekering en de opstalverzekering. Deze verzekeringen zijn van essentieel belang, zowel juridisch als financieel, en zijn regelmatig onderwerp van discussie in de praktijk.
De aansprakelijkheidsverzekering dient om schade te dekken die de VvE of haar leden kunnen opleggen aan derden. Dit kan bijvoorbeeld schade zijn die voortkomt uit het niet-nakomen van verplichtingen zoals het onderhoud van gemeenschappelijke delen. De opstalverzekering daarentegen dekt schade aan het appartementencomplex als gevolg van brand of andere onheilsmachten.
Een goed functionerende vereniging houdt rekening met de verplichtingen die uit het Burgerlijk Wetboek (BW) en de reglementen van de VvE voortvloeien. In dit opzicht is het artikel 7:960 BW van belang, dat stelt dat bij schade aan het appartementencomplex een taxatie van de herbouwwaarde moet worden uitgevoerd. Deze taxatie vormt de basis voor de opstalverzekering en is van groot belang om schade na een incident correct en ondubbelzijdig vast te stellen.
De verplichting tot het sluiten van een opstalverzekering
Volgens de wettelijke verplichting die is vastgelegd in artikel 7:960 BW, moet een VvE een verzekering afsluiten die schade aan het appartementencomplex dekt. Deze verplichting is niet alleen juridisch belangrijk, maar ook essentieel voor de financiering en beheerstabiliteit van het complex. Zonder een opstalverzekering kunnen onherstelbare schadegevolgen optreden, die niet alleen de VvE, maar ook de individuele eigenaren financieel zwaar belasten.
De verplichting om een opstalverzekering af te sluiten is verder uitgewerkt in de praktijk. Zo is het vanaf 24 december 2015 verplicht voor een VvE om bij het aangaan van een nieuwe opstalverzekering een taxatie van de herbouwwaarde te laten uitvoeren. Deze taxatie dient ook om de zes jaar geactualiseerd te worden. Dit betekent dat een VvE zich regelmatig moet wenden tot een erkende taxatieinstantie om ervoor te zorgen dat de verzekering op de juiste waarde is afgesloten.
Voor oude polissen, namelijk die voor 24 december 2015 zijn afgesloten, was er sprake van wat bekendstaat als ‘regelend recht’. Dit hield in dat verzekeraars bepaalde risico’s uit de polis konden uitsluiten of voorwaarden konden aanpassen. Echter, na de wijzigingen vanaf 2015 is deze mogelijkheid verdwenen, waardoor VvE’s nu verplicht zijn om een taxatie opnieuw uit te voeren bij maatschappelijke wijzigingen of het aanpassen van de verzekering.
Hoewel een VvE niet verplicht is om een aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten, is het raadzaam om deze te overwegen om zowel juridische als financiële risico’s te beperken. Aansprakelijkheidsclaims kunnen namelijk aanzienlijke schade opleveren, vooral bij grotere schadegevallen of juridische geschillen.
De rol van de VvE-beheerder bij het afsluiten van verzekeringen
Een VvE-beheerder heeft een belangrijke rol bij het beheren van verzekeringen, maar is sinds 2015 beperkt in zijn of haar rechten. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft namelijk bepaald dat de VvE zelf verantwoordelijk is voor het afsluiten van verzekeringen. De beheerder mag alleen het aantal woningen en de straatnamen doorgeven aan de verzekeraar. Hij of zij mag geen bemoeienis hebben bij het sluiten van de verzekering zelf.
Dit betekent dat de VvE-bestuursleden verantwoordelijk zijn voor het kiezen van een verzekeraar en het bepalen van de voorwaarden van de polis. Deze verantwoordelijkheid is niet te onderschatten, aangezien het keuzevermogen van de VvE direct invloed heeft op de premies, de dekking en de voordelen van de verzekering. De beheerder heeft echter wel de taak om de vereniging op de hoogte te houden van de wettelijke verplichtingen en de marktstandaarden, zodat de VvE beslagen kan worden op de juiste wijze.
Bij het afsluiten van een nieuwe opstalverzekering moet de VvE dus rekening houden met de verplichtingen die zijn vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek en de regelgeving van de AFM. Een taxatie van de herbouwwaarde is hier een essentieel onderdeel van. Deze taxatie moet worden uitgevoerd door een erkende instantie en dient als basis voor de verzekering.
Verjaring en betalingsregelingen: juridisch belangrijke aspecten
Naast verzekeringen zijn er ook andere juridische aspecten die een VvE moet overwegen, zoals de verjaring van VvE-bijdragen en de regels rondom betalingsregelingen. Deze aspecten zijn van groot belang voor de financiële gezondheid van een VvE.
De verjaring van VvE-bijdragen is bepaald in verschillende reglementen, waaronder die van 1973, 1983, 2006 en 2017. Deze reglementen stellen dat bij eigendomsoverdracht beide vorige en nieuwe eigenaar hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de bijdragen die in het huidige of voorgaande boekjaar zijn verstrekt. Dit betekent dat een VvE niet automatisch verlost wordt van oude schulden bij een overdracht van appartementenrechten.
Om aanspraak te kunnen maken op niet betaalde bijdragen, moet een VvE tijdig actie ondernemen. Dit is van groot belang, aangezien het recht op inbreng verjaren kan. Als een VvE bijvoorbeeld in december een zaak indient en de rechter de zitting uitstelt tot januari, kan het oudste boekjaar al niet meer worden vorderd. Daarom is het verstandig om schuldeisers snel aan te pakken.
Bij het opstellen van betalingsregelingen is het belangrijk dat deze duidelijk, schriftelijk en realistisch zijn. De VvE is geen bankinstelling en mag daarom geen onrealistische of te lange betalingsregelingen aanbieden. Bovendien dient de VvE te zorgen dat de regeling niet ten koste gaat van de belangen van andere eigenaren. De betalingsregeling moet worden vastgelegd en bij een kascontrole getoond kunnen worden, zodat duidelijk is wat er met de uitstaande vordering is gedaan.
Financiële beheeraspecten van de VvE
Naast juridische en verzekeringstechnische aspecten is ook het financiële beheer van de VvE belangrijk. De VvE moet jaarlijks een bedrag reserveren dat gelijk is aan 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementengebouw. Deze reservering kan ook op basis van een MJOP (Maandelijkse Jarenverdeling Onderhoudsplan) worden vastgesteld. Dit is een essentieel onderdeel van het financiële plannen en zorgt ervoor dat er voldoende middelen zijn voor onvoorziene uitgaven.
Bij de beslissing over het gebruik van de reservering geldt dat deze slechts door de voorzitter van de vergadering en een andere eigenaar of twee afzonderlijke personen (bij het reglement van 2017) mag worden genomen. Dit is een beveiliging tegen mogelijke fraude of misbruik van de financiële middelen van de VvE.
In de praktijk is het echter zelden dat VvE’s dit soort controlemechanismen opstellen. Vaak wordt er vertrouwd op de beheerder of het bestuurslid. Echter, door het niet instellen van dergelijke controles kan de VvE zichzelf blootstellen aan mogelijke misbruikgevallen. Het is daarom verstandig om een controlemechanisme in te voeren, bijvoorbeeld door een of meerdere eigenaren te benoemen die toezien op de uitgaven van het reservefonds.
De invloed van verzekeringen op de wettelijke verplichtingen van de VvE
Verzekeringen hebben ook invloed op de wettelijke verplichtingen van de VvE. In het Burgerlijk Wetboek zijn tal van artikelen opgenomen die van toepassing zijn op verzekeringen. Bijvoorbeeld artikel 925 BW definieert de verzekeringsovereenkomst, terwijl artikel 926 BW de uitkering beschrijft. Andere artikelen zoals 928 BW en 929 BW gaan over de mededelingsplicht van de verzekeraar en de gevolgen van het niet nakomen van deze plicht.
Bij het afsluiten van een verzekering is het belangrijk dat de VvE goed weet wat haar rechten en plichten zijn. Zo kan bijvoorbeeld het niet nakomen van de mededelingsplicht leiden tot het verlies van het recht op uitkering. Ook kan bedrog of dwaling, zoals vermeld in artikel 931 BW, leiden tot het vernietigen van de verzekeringsovereenkomst.
Daarnaast geldt dat het niet betalen van de vervolgpremie, zoals beschreven in artikel 934 BW, kan leiden tot het verlies van de dekking van de verzekering. Dit benadrukt de belangrijkheid van tijdige betaling van verzekeringen en het naleven van de verplichtingen die daarmee gepaard gaan.
Praktische uitdagingen voor VvE-besturen
VvE-besturen staan regelmatig voor praktische uitdagingen bij het beheren van verzekeringen en financiële kwesties. De verplichting tot het uitvoeren van een taxatie bij nieuwe opstalverzekeringen is hier een voorbeeld van. Dit betekent dat besturen regelmatig in contact moeten treden met taxatieinstanties en verzekeraars om ervoor te zorgen dat de verzekering op de juiste basis is afgesloten.
Daarnaast is het belangrijk dat VvE-besturen goed op de hoogte zijn van de wettelijke verplichtingen en marktstandaarden. Het is verstandig om regelmatig de verzekeringen te controleren en eventuele wijzigingen aan te brengen. Dit is niet alleen juridisch verplicht, maar ook essentieel voor de financiële veiligheid van de VvE.
Een andere uitdaging is het opstellen en handhaven van betalingsregelingen. Deze regelingen moeten duidelijk, schriftelijk en realistisch zijn. Bovendien moet de VvE ervoor zorgen dat de regeling niet ten koste gaat van de belangen van andere eigenaren. De uitstaande vordering behoort namelijk tot het vermogen van de VvE en moet daarom goed worden vastgelegd en getoond bij kascontrole.
Conclusie
In dit artikel is duidelijk geworden dat verzekeringen en juridische aspecten van groot belang zijn bij het beheren van een VvE. De aansprakelijkheidsverzekering en opstalverzekering vormen de basis voor de financiële en juridische veiligheid van het appartementencomplex. De verplichting tot het uitvoeren van een taxatie bij het aangaan van een nieuwe opstalverzekering is vanaf 24 december 2015 wettelijk vastgelegd en moet worden nageleefd.
Het beheer van verzekeringen is een verantwoordelijke taak die niet alleen juridisch, maar ook financieel van groot belang is. De VvE-beheerder speelt hierin een belangrijke rol, maar is sinds 2015 beperkt in zijn of haar rechten. De vereniging zelf is verantwoordelijk voor het afsluiten van verzekeringen, wat betekent dat het bestuur goed op de hoogte moet zijn van de wettelijke verplichtingen en marktstandaarden.
Daarnaast zijn er ook andere juridische aspecten, zoals de verjaring van VvE-bijdragen en de regels rondom betalingsregelingen, die een VvE moet overwegen. Deze aspecten zijn van groot belang voor de financiële gezondheid van de vereniging en moeten daarom goed worden beheerd.
Tot slot is het belangrijk dat VvE-besturen goed op de hoogte zijn van de wettelijke verplichtingen en marktstandaarden. Regelmatisch controleren van verzekeringen en het instellen van duidelijke betalingsregelingen is hier essentieel voor. Door dit te doen, zorgen VvE-besturen ervoor dat de vereniging functioneert binnen de wettelijke kaders en de belangen van alle eigenaren worden behouden.