Inleiding
In Nederland is de rol van de Vereniging van Eigenaren (VVE) een fundamentele aspect van woningbouw en beheer, met name in groepswoningen. VVE’s reguleren gemeenschappelijke onderhoudsverplichtingen en het gebruik van de openbare ruimte binnen wooncomplexen. Aan de andere kant groeit het aantal kinderen in bepaalde regio’s, wat directe en indirecte effecten kan hebben op woningbeheer, opvangcapaciteit en zorgstructuur. In dit artikel wordt gekeken naar de huidige stand van zaken rond het aantal VVE’s in Nederland, de samenstelling van die VVE’s en de trends in het aantal kinderen jonger dan vier jaar, met een focus op Drenthe. De data worden gebruikt om mogelijke implicaties voor woningbouw, kinderopvang en beheer van VVE’s te bespreken, met een oog voor de toekomst.
De rol en uitbreiding van VVE’s in Nederland
In 2022 telde Nederland 135.000 VVE’s, die samen ruim 1,4 miljoen woningen beheren, zoals blijkt uit CBS- en Kadaster-statistieken. Deze verenigingen spelen een cruciale rol in het reguleren van gemeenschappelijke ruimte in wooncomplexen, het beheren van onderhoudsverplichtingen en het stellen van voorwaarden voor de gebruikers. De meeste VVE’s zijn relatief klein. Zo bestaat bijna 50% van alle VVE’s uit maximaal drie adressen, zoals typisch voor boven- en benedenwoningen. Slechts 15% van de VVE’s beheren meer dan twintig adressen. De structuur van VVE’s is dus sterk gekenmerkt door kleine, lokale beheerorganisaties.
De samenstelling van woningen binnen VVE’s is eveneens uiterst divers. 70% van de woningen in VVE’s zijn gemengd, met zowel huur- als koopwoningen, terwijl slechts 10% volledig uit koopwoningen bestaat. In 20% van de gevallen gaat het om VVE’s met alleen huurwoningen. Deze diversiteit heeft gevolgen voor beheerpraktijken, regelgeving en financiering.
De toename van het aantal VVE’s in Nederland is merkbaar. In 2022 telde het land 135.000 VVE’s, terwijl dit in 2015 nog 125.000 was. Dit betekent een toename van ruim 8 procent. De stijging is het sterkst in regio’s zoals Flevoland (+23%) en Zeeland (+15%). In tegenstelling daarmee is het aantal VVE’s in Groningen gedaald met bijna 1%. Mogelijke oorzaken voor deze daling zijn de sloop van panden of het verdwijnen van VVE’s na verkoop van alle woningen aan één eigenaar.
De bouwjaarklassen van VVE’s zijn ook van belang voor beheer en financiering. Voor VVE’s met 1 tot 3 adressen bestaat 55% uit vooroorlogse woningen. Bij VVE’s met 101 tot 500 adressen is de meest voorkomende bouwjaarklasse 1965 tot 1985, wat aangeeft dat oude, grotere wooncomplexen vaak uit de middeleeuwse woningbouwperiode stammen. De bouwjaarklassen bepalen mede de aard van onderhoud en eventuele renovatiekosten.
VVE’s en woningbouwveranderingen
De toename van VVE’s is niet alleen het gevolg van nieuwbouw, maar ook van verkoop en beheerpraktijken. Wanneer huurwoningen in een pand worden verkocht aan meerdere eigenaren, is een VVE vaak verplicht om te zorgen voor gemeenschappelijke beheerregels. Ook bij hypotheektoekenning voor appartementen is een actieve VVE vereist, zoals uitgebreid wordt besproken in de bronmateriaal. Dit betekent dat het aantal VVE’s kan stijgen door juridische en financiële keuzes van particuliere partijen.
De verdeling van VVE’s over de landelijke regio’s is ook belangrijk voor de woningbouwsector. In Drenthe is het aantal VVE’s in 2022 relatief klein vergeleken met andere landelijke regio’s. In 2022 waren er 100 VVE’s voor woningen gebouwd voor 1945, 175 voor de periode 1945–1965, 190 voor 1965–1985, 335 voor 1985–2005 en 215 woningen gebouwd na 2005. Deze verdeling beïnvloedt de benodigde beheermaatregelen, aangezien oudere woningen vaak extra onderhoud vereisen.
Kinderen onder de vier jaar in Nederland en Drenthe
In de context van woningbouw en VVE’s is het aantal kinderen onder de vier jaar van belang. Dit heeft directe gevolgen voor zowel woningbeheer (bijvoorbeeld ruimte voor kinderopvang) als voor sociale infrastructuur. In Nederland zijn VVE’s verplicht om voorschoolse educatie aan te bieden aan kinderen met een VVE-indicatie, waarbij gemeenten per 1 augustus 2020 minstens 16 uur per week aanbieden moeten doen, vergeleken met 10 uur per week voorheen. Dit betekent dat woningbouwprojecten in gebieden met een hoge concentratie jonge kinderen extra aandacht moeten besteden aan de toegang tot kinderopvang en educatieve faciliteiten.
In Drenthe zijn er in 2023 17.436 kinderen van 0 tot en met 3 jaar, waarvan 8.787 peuters (2-3 jarigen). In de afgelopen vijf jaar is het aantal jonge kinderen met 1,1% gedaald, maar prognoses van Primos voorspellen een toename tot 19.500 kinderen in 2035, wat een groei van ongeveer 12% betekent. Deze toename is vooral zichtbaar in de meeste gemeenten van Drenthe, met Coevorden als enige uitzondering, waar een daling wordt verwacht.
De toename van jonge kinderen heeft gevolgen voor zowel woningbouw en VVE-beleid als voor kinderopvangcapaciteit. In Drentse gemeenten zijn kinderopvanglocaties relatief schaars. In het landelijk gemiddelde zijn er ongeveer 22 kinderdagverblijven binnen een straal van 3 kilometer, terwijl dit in Drenthe minder is. De afstand die ouders reizen naar het dichtstbijzijnde kinderdagverblijf is gemiddeld bijna de helft langer dan in het landelijk gemiddelde. In gemeenten zoals Borger-Odoorn en Westerveld is deze afstand zelfs twee keer zo groot als in Assen of Hoogeveen.
De beschikbaarheid van VVE-aanbod in kinderdagverblijven varieert ook per gemeente. In Assen is VVE-aanbod beschikbaar in 55% van de kinderdagverblijven, terwijl in Borger-Odoorn het aandeel het hoogst ligt op 83%. In Emmen daarentegen is het aandeel slechts 26%. Deze verschillen betekenen dat ouders in sommige Drentse gemeenten een hogere drempel moeten overwinnen om toegang te krijgen tot voorschoolse educatie, wat mogelijk invloed heeft op de keuze van woning en woonplaats.
Implicaties voor woningbouw en VVE-beleid
De combinatie van de toename van jonge kinderen en de toename in het aantal VVE’s heeft directe en indirecte gevolgen voor woningbouw en beheer. In eerste instantie moet rekening worden gehouden met de ruimtelijke voorzieningen voor kinderopvang en educatieve faciliteiten. VVE’s die in gebieden met hoge kinderdichtheid liggen, kunnen bijvoorbeeld verplicht worden om ruimte voor kinderopvang in hun wooncomplexen te creëren of samenwerkingen met buitenschoolse opvang aan te gaan. Dit vereist juridische en regelgevende aandacht, aangezien VVE’s bevoegd zijn om te reguleren welke activiteiten op hun grondgebied mogen plaatsvinden.
In tweede instantie moet het beheer van oude woningen, vooral in VVE’s met 1 tot 3 adressen, worden beoordeeld in de context van de toekomstige woningbehoeften. Met de stijgende bevolkingsdruk in sommige regio’s en de toename van jonge gezinnen, is het mogelijk dat woningbouwprojecten flexibeler moeten worden in hun planning, zodat woningen snel kunnen worden aangepast aan de behoeften van jonge families.
Een derde aspect is de financiële planning binnen VVE’s. Met de stijging van de bevolking en de verwachting dat woningbouwprojecten in groeiende steden of gemeenten meer VVE’s zullen genereren, wordt het belangrijk om langdurige financiering en onderhoudsverplichtingen te anticiperen. De stijging van het aantal VVE’s in regio’s zoals Flevoland en Zeeland duidt op een toekomst waarin de rol van VVE’s in woningbouw en beheer nog sterker zal zijn.
Toekomstige trends en voorzorgsmaatregelen
De toekomstige trends in zowel VVE-beleid als in woningbouw en kinderopvang moeten op een strategische manier worden aangepakt. In de context van VVE’s is het belangrijk dat de beheerorganisaties duurzaam en transparant blijven, vooral in het licht van de groeiende complexiteit van woningbouwprojecten en de diversiteit van woningen binnen VVE’s. De toename van gemengde VVE’s en het gebruik van digitale middelen voor beheer en communicatie zijn daarbij centrale aandachtspunten.
In de context van jonge kinderen en kinderopvang is het essentieel dat woningbouwprojecten in samenwerking met gemeenten en kinderopvanginstellingen worden ontwikkeld. Hierbij kunnen VVE’s een rol spelen door ruimtes binnen hun complexen beschikbaar te stellen of door samenwerkingen met buitenschoolse opvang te faciliteren. In Drenthe is het huidige aanbod van VVE-aanbod in kinderopvang variabel, wat suggereert dat er ruimte is voor verbetering en uitbreiding van het aanbod.
Daarnaast is het belangrijk om rekening te houden met regionale verschillen in bevolkingsontwikkelingen. Terwijl de meeste Drentse gemeenten een toename van jonge kinderen voorspellen, is Coevorden een uitzondering. Dit betekent dat de woningbehoefte en kinderopvangcapaciteit in Coevorden anders is dan in andere gemeenten, wat moet worden weerspiegeld in de beleidsplanning.
Conclusie
Het aantal VVE’s in Nederland is sterk toegenomen in de afgelopen jaren, vooral in regio’s zoals Flevoland en Zeeland. Deze verenigingen spelen een centrale rol in het beheer van groepswoningen en de regelgeving rond gemeenschappelijke ruimte. De meeste VVE’s zijn klein, wat betekent dat beheer vaak lokaal en persoonlijk is. Toch groeit het aantal VVE’s, mede door verkoop van huurwoningen en nieuwbouw.
In de context van jonge kinderen is het belang van VVE’s eveneens verder uitgewezen. De toename van jonge kinderen in Drenthe en andere regio’s betekent dat woningbouw en beheer meer aandacht moeten besteden aan ruimtelijke voorzieningen voor kinderopvang en educatie. In Drenthe is het huidige aanbod van VVE-aanbod in kinderopvang variabel en soms beperkt, wat gevolgen heeft voor toegankelijkheid en woningkeuze.
De trends in VVE’s en jonge kinderen duiden op een toekomst waarin woningbouw en beheer flexibel, duurzaam en kindvriendelijk moeten zijn. Dit vereist strategisch beleid, samenwerking met gemeenten en instellingen, en een juridisch en financieel robuuste aanpak van VVE-beheer. Door de huidige trends te begrijpen en op te nemen in beleid, kan de woningbouwsector beter voorbereid zijn op de toekomst.