Inleiding
In de wijkelijke vergaderingen van een Vereniging van Eigenaren (VvE) hangt de geldigheid van besluiten sterk af van het aantal stemmen dat wordt uitgebracht. Het stemrecht binnen een VvE is een essentieel onderdeel van de besluitvorming en moet zorgvuldig worden nageleefd om conflicten te voorkomen en juridische problemen te vermijden. De vraag wat het benodigde aantal stemmen is voor een geldige stemming, houdt rekening met zowel het totale aantal stemmen dat aanwezig moet zijn (het quorum) als het aantal stemmen dat nodig is om een besluit te doen slagen (de meerderheid). Deze artikkel bespreekt de juridische en praktische regels die van toepassing zijn bij het stemmen in een VvE, op basis van rechtspraak, reglementen en praktijkvoorbeelden.
Stemverhoudingen binnen een VvE
Binnen een VvE zijn er drie soorten stemverhoudingen die van toepassing kunnen zijn, afhankelijk van het type besluit dat genomen moet worden. Deze verhoudingen zijn:
- Absolute meerderheid: Dit betekent dat meer dan de helft van de uit te brengen stemmen voor een voorstel moet zijn. Bijvoorbeeld, bij 100 stemmen is een absolute meerderheid 51 stemmen.
- Gekwalificeerde meerderheid: Hierbij is een hogere drempel vereist, zoals bijvoorbeeld 2/3 van het totale aantal stemmen. Dit komt vaak voor bij belangrijke besluiten, zoals het aannemen van een nieuwe installatie of het uitwerken van een detailplan.
- Unanimiteit: In sommige gevallen is het benodigd dat alle stemgerechtigden instemmen. Dit komt zelden voor, maar kan bijvoorbeeld nodig zijn bij het inkopen van een vrijliggend perceel.
De keuze van de juiste stemverhouding is van groot belang, aangezien een verkeerd gekozen verhouding kan leiden tot een vernietigbaar of zelfs nietig besluit. Het aantal benodigde stemmen is steeds afhankelijk van het totale aantal stemmen dat beschikbaar is in de VvE, wat opgenomen staat in de splitsingsakte.
Quorum en aanwezigheid
Een belangrijk aspect van een geldige stemming binnen een VvE is het quorum. Dit is het minimum aantal stemmen dat moet aanwezig zijn om een besluit te kunnen nemen. Het quorum is vaak afhankelijk van de aard van het besluit. In het Modelreglement 2006 en 2017 is bijvoorbeeld het quorum vervallen voor besluiten die kunnen worden genomen met een gewone meerderheid. Dit betekent dat het niet langer verplicht is dat een bepaalde fractie van de stemgerechtigden aanwezig is om de besluitvorming mogelijk te maken.
Een praktisch voorbeeld: stel dat in een VvE met 100 stemgerechtigden een besluit genomen moet worden. Volgens de splitsingsakte is een gewone meerderheid voldoende. In dat geval is het quorum niet langer van toepassing, zolang er een meerderheid van stemmen is die voor het voorstel is.
Blanco stemmen en hun juridische gevolgen
Blanco stemmen – stemmen die niet voor of tegen een voorstel worden uitgebracht – kunnen een belangrijke rol spelen in de uitslag van een stemming. In een rechtszaak waarin 83 stemmen aanwezig waren, waren er 6 blanco stemmen. De VvE hield rekening met deze blanco stemmen en telde deze op bij de meerderheid, waardoor het totaal aantal stemmen voor het voorstel 40 was. De rechter oordeelde echter dat blanco stemmen niet meegeteld mogen worden bij de bepaling van de meerderheid. Hierdoor was de benodigde meerderheid niet gehaald en werd het besluit vernietigd.
De rechter benadrukte dat een gewone meerderheid – meer dan de helft van de stemmen – vereist is. In het genoemde voorbeeld was 40 van 83 stemmen geen meerderheid, aangezien de helft van 83 ongeveer 41,5 is. Hierdoor was de meerderheid niet behaald en werd het besluit nietig verklaard.
Stemverhouding bij uitgaven
Bij bepaalde soorten besluiten, zoals uitgaven van meer dan € 10.000, is vaak een tweederde meerderheid nodig. Dit betekent dat 2/3 van de stemmen voor het voorstel moet zijn. In een VvE met 10 stemgerechtigden zou dat betekenen dat minimaal 7 stemmen nodig zijn voor een geldig besluit.
Het is belangrijk om duidelijk te weten welke regels van toepassing zijn bij bepaalde soorten besluiten. Deze regels zijn meestal vastgelegd in het splitsingsreglement of het modelreglement van de VvE. Als deze regels niet worden nageleefd, kan het besluit vernietigbaar worden.
Stemmen via e-mail of schriftelijke instemming
In sommige gevallen is het mogelijk om een besluit te nemen zonder een formele vergadering. Dit kan bijvoorbeeld via e-mail of schriftelijke instemming gebeuren. In het Modelreglement 2006 staat dat een schriftelijk besluit gelijkwaardig is aan een besluit dat tijdens een vergadering is genomen, zolang alle stemgerechtigden hun instemming betuigen.
Het nadeel van deze methode is dat in praktijk alle eigenaars meebeslisten moeten zijn. Als er bijvoorbeeld 10 eigenaars zijn en één van hen niet reageert of tegen het voorstel is, dan is het voorstel automatisch verworpen. Dit maakt het voorstellen van grote uitgaven of veranderingen binnen een VvE vaak moeilijker.
Stemrecht en stemgewicht
Het stemrecht binnen een VvE is gebaseerd op het eigendomsaandeel van de eigenaar. In de meeste gevallen is het oppervlakte van het appartement bepalend voor het stemrecht. Dit betekent dat eigenaars van grotere appartementen meestal meer stemmen hebben dan eigenaars van kleinere appartementen.
De stemverhoudingen zijn vastgelegd in de splitsingsakte. Het is daarom essentieel om deze akte en het bijbehorende splitsingsreglement goed te kennen. Wanneer een eigenaar meerdere stemmen heeft, kan dit een doorslaggevende rol spelen bij het nemen van besluiten.
Volmachten en indirecte stemmen
Als een eigenaar niet persoonlijk aanwezig kan zijn bij een VvE-vergadering, is het mogelijk om een volmacht te verlenen aan een ander lid of een derde persoon. De regels voor het verlenen van volmachten zijn meestal vastgelegd in het splitsingsreglement. Het is belangrijk om deze regels te volgen om te voorkomen dat een besluit vernietigbaar wordt.
In sommige gevallen kan de voorzitter een doorslaggevende stem uitbrengen, vooral bij gelijke stemmingen. In andere gevallen kan er een nieuwe stemming worden georganiseerd als er twijfel is over de geldigheid van de vorige stemming.
Rechtsgevolgen van onjuiste stemming
Een onjuist genomen besluit binnen een VvE kan leiden tot juridische gevolgen. Als een besluit vernietigbaar of nietig is, kan dit leiden tot onnodige kosten en frustratie voor de eigenaren. Dit komt vaak voorkomen wanneer de stemprocedure niet correct is gevolgd of het besluit in strijd is met het splitsingsreglement.
Een voorbeeld is het geval waarin 40 stemmen voor een voorstel zijn uitgebracht bij een totaal van 83 stemmen. De VvE hield rekening met 6 blanco stemmen en telde deze mee bij de meerderheid. De rechter oordeelde echter dat blanco stemmen niet meetellen bij de bepaling van de meerderheid. Hierdoor was het benodigde aantal stemmen niet behaald en werd het besluit vernietigd.
Praktische stappen voor eigenaren
Voor eigenaren is het belangrijk om zich bewust te zijn van de regels voor stemming binnen hun VvE. Dit houdt in dat men:
- De splitsingsakte en het bijbehorende splitsingsreglement goed leert kennen.
- Begrijpt welke soorten besluiten er genomen kunnen worden en welke stemverhoudingen van toepassing zijn.
- Zorgt dat men zelf aanwezig is of een geldige volmacht heeft bij belangrijke besluiten.
- Aandacht besteedt aan het quorum en het benodigde aantal stemmen voor een geldig besluit.
- De stemmingen bijwonen op een eerlijke en juridisch correcte manier.
Door deze stappen te volgen, kan men ervoor zorgen dat besluiten binnen de VvE geldig zijn en juridische problemen worden voorkomen.
Conclusie
Het aantal benodigde stemmen voor een geldige stemming binnen een VvE is afhankelijk van het type besluit, het totale aantal stemmen, en de regels die zijn vastgelegd in de splitsingsakte. Het is essentieel om de regels voor stemverhoudingen, het quorum en de stemprocedure correct te begrijpen en te volgen. Een verkeerd genomen besluit kan leiden tot juridische problemen en onnodige kosten voor de eigenaren. Door zorgvuldig te werken met het stemrecht en de besluitvorming, kan men ervoor zorgen dat de VvE functioneert op een juridisch correcte en efficiënte manier.