Het plaatsen van zonwering op appartementen die onder een Vereniging van Eigenaren (VvE) vallen, vereist niet alleen juridische aandacht, maar ook overleg met betrekking tot technische, esthetische en financiële aspecten. In dit artikel bespreken we de procedure voor het verkrijgen van toestemming van de VvE voor het plaatsen van zonwering, met een nadruk op de juridische vereisten, de praktijkuitvoering en de voorwaarden die vaak verbonden zijn aan dergelijke toestemming. Binnen de VvE is het noodzakelijk om het collectieve belang van het bouwcomplex in overweging te nemen, terwijl de individuele wensen van appartementseigenaren niet volledig worden genegeerd. Door middel van duidelijke afspraken en een goed voorbereide aanvraagprocedure kan het plaatsen van zonwering worden gerealiseerd zonder juridisch of moreel conflict.
Toestemming van de VvE is verplicht
Het is belangrijk om duidelijk te maken dat het plaatsen van zonwering op of bij een appartement in de meeste gevallen toestemming van de Vereniging van Eigenaren (VvE) vereist. Dit geldt in de praktijk voor zonweringen die aan de buitengevel of buitenmuren zijn bevestigd, omdat deze gemeenschappelijke delen van het bouwcomplex betreffen. Volgens de Nederlandse regelgeving en jurisprudentie mag een appartementseigenaar geen verandering aanbrengen op gemeenschappelijke eigendommen zonder dat de VvE dit goedkeurt. Dit geldt ook voor zonweringen, zoals uitvalschermen, markiezen of zonneschermen die in het openbaar zichtbare gebied worden geplaatst.
Het belang van de VvE ligt hierbij in het behouden van het collectieve uiterlijk en het functionele karakter van het bouwcomplex. De toestemming kan worden verleend op voorwaarde dat de zonwering aan bepaalde eisen voldoet, zoals technische kwaliteit, esthetische overeenstemming met het bouwcomplex, en het vermijden van schade aan het gebouw. Een zonwering die niet aan deze eisen voldoet, kan bijvoorbeeld leiden tot een afgewezen aanvraag of zelfs tot een juridische sanctie.
Hoe verkrijg je toestemming van de VvE?
Om toestemming van de VvE te verkrijgen, is het noodzakelijk om een formele aanvraag in te dienen. Deze aanvraag wordt meestal via het bestuur van de VvE gedaan en vervolgens behandeld tijdens een Algemene Ledenvergadering (ALV). De ALV is de belangrijkste vergadering van de VvE, waarin besluiten worden genomen over collectieve aangelegenheden van het bouwcomplex.
De procedure is als volgt:
- Indiening van aanvraag: De eigenaar dient een schriftelijke aanvraag in bij het bestuur van de VvE. In deze aanvraag moet een gedetailleerd plan worden opgenomen, inclusief tekeningen van het te plaatsen zonnescherm en eventuele technische documentatie.
- Bespreking tijdens ALV: De aanvraag wordt besproken tijdens een ALV. De VvE heeft meestal een eisenlijst die moet worden nageleefd, zoals kleur, afmetingen en de wijze van bevestiging.
- Goedkeuring door VvE: Als de meerderheid van de stemmen in de ALV instemt met de aanvraag, is toestemming verleend. Het is ook mogelijk dat voorwaarden worden gesteld, zoals het afnemen van de zonwering bij verkoop van het appartement.
- Vastleggen in overeenkomst: Het is aan te raden om de afspraken tussen de eigenaar en de VvE te formaliseren in een gebruiksovereenkomst. Deze overeenkomst maakt het duidelijk dat bepaalde voorwaarden zijn verbonden aan het plaatsen en gebruik van de zonwering. Een dergelijke overeenkomst kan ook worden gebruikt als bewijs bij eventuele juridische geschillen.
Juridische aspecten en jurisprudentie
De rechter heeft in meerdere gevallen bepaald dat het plaatsen van zonwering zonder toestemming van de VvE onwettig kan zijn. In een bekend geval uit 2021 (Rechtbank Overijssel, 16 februari 2021) werd geoordeeld dat de toestemming van de VvE niet was verleend voor het plaatsen van een uitvalscherm, ondanks een eerdere notulenvermelding uit 2000. De rechter concludeerde dat de notulen niet duidelijk genoeg waren en dat de daadwerkelijke vergunningaanvraag pas in 2000 gedaan was. Dit betekent dat het feit dat een vergadering over zonwering is gehouden, niet automatisch betekent dat toestemming is verleend. De inhoud van de notulen en de daadwerkelijke aanvraag zijn sleutelfactoren bij de juridische beoordeling.
In een ander geval (ECLI:NL:HR:2023:3403) werd benadrukt dat een zonwering niet als een gewoon eigendom van de eigenaar wordt beschouwd, maar als een verbetering of uitbreiding van het bouwcomplex. Dit betekent dat de VvE een rol speelt bij het bepalen van de toegestane wijze van plaatsing. De rechter benadrukte ook dat de VvE niet alleen het uiterlijk van het gebouw moet behouden, maar ook het functionele karakter en de veiligheid.
Technische eisen en kwaliteit
Bij het overleg met de VvE is het belangrijk om rekening te houden met de technische eisen die aan de zonwering kunnen worden gesteld. Deze eisen kunnen variëren per bouwcomplex, maar zijn meestal gericht op de volgende aspecten:
- Bevestiging en stabiliteit: De zonwering moet op een manier worden bevestigd die geen schade veroorzaakt aan de gevel of muren. De VvE kan hierbij eisen stellen aan het type bevestiging (bijvoorbeeld met of zonder boorkerels) en de belasting die het scherm op het gebouw uitoefent.
- Materiaalkeuze: De VvE kan bepalen welke materialen toegestaan zijn. In historische of monumentale gebouwen kan bijvoorbeeld alleen gebruik gemaakt worden van materialen die in lijn zijn met het oorspronkelijke bouwstijl.
- Kleur en esthetiek: Zonweringen mogen niet in het oog springen en moeten passen bij het geheel van het bouwcomplex. De VvE kan eisen stellen aan de kleur, afmeting en vorm van het scherm.
- Technische keuring: Het is aan te raden om een technische keuring uit te voeren door een erkend ingenieur of architect. Deze keuring kan helpen bij het voorbereiden van de aanvraag en kan worden gebruikt als ondersteuning bij de ALV.
Verantwoordelijkheid en verzekering
Een belangrijk aspect van het plaatsen van zonwering is de verantwoordelijkheid voor eventuele schade of fouten. De VvE kan voorwaarden stellen in de gebruikersovereenkomst, zoals dat de eigenaar verantwoordelijk blijft voor de onderhoudsverplichtingen van de zonwering. Ook kan worden bepaald dat eventuele schade aan het gebouw of omgeving door het scherm aan de eigenaar wordt toegeschreven.
Daarnaast is het belangrijk om verzekeringen in overweging te nemen. De VvE kan eisen dat de zonwering opgenomen wordt in de opstalverzekering van het bouwcomplex. Als dit niet mogelijk is, kan de eigenaar zelf een aparte verzekering afsluiten om eventuele schade te dekken. Dit is vooral belangrijk bij zonweringen die dure materialen bevatten of waarbij specifieke montageprocedures zijn gevolgd.
Verkoop en erfgood
Een vaak genoemde voorwaarde bij toestemming voor het plaatsen van zonwering is dat de zonwering niet automatisch deel uitmaakt van het verkoopgoed van het appartement. Dit betekent dat de zonwering bij verkoop van het appartement niet verplicht meegerekend hoeft te worden. De VvE kan hierbij eisen stellen dat de zonwering wordt verwijderd of dat het scherm in de toekomst niet langer gebruikt mag worden zonder dat de opvolger een nieuwe aanvraag indient. Dit is om te voorkomen dat zonweringen zonder toestemming blijven staan, wat kan leiden tot juridische conflicten.
In sommige gevallen kan een erfgoodregeling worden opgenomen in de gebruikersovereenkomst. Deze regeling bepaalt hoe de zonwering in het geval van overlijden of verkoop van het appartement moet worden afgehandeld. Dit is vooral relevant bij zonweringen die een lange levensduur hebben of die als een investering worden gezien.
Kostendeling en financiële aspecten
Het plaatsen van zonwering kan kosten verhuren, zowel bij de installatie als bij het onderhoud. De VvE kan voorwaarden stellen over de kostendeling, afhankelijk van de manier waarop de zonwering wordt gebruikt. In sommige gevallen kan de VvE bepalen dat de kosten volledig op de eigenaar rusten, terwijl in andere gevallen een gedeeltelijke kostendeling mogelijk is. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij zonweringen die bijdragen aan het verlagen van de energiekosten van het bouwcomplex.
In een voorbeelduitzending van de VvE in 2019 (bron [3]) werd benadrukt dat de VvE de kosten voor zonwering niet wilde aanmerken als een gebrekkigheid van de woning, zolang er geen duidelijkheid was over de toestemming. Dit betekent dat de VvE kan eisen dat de eigenaar de kosten volledig draagt, tenzij er sprake is van een juridisch bindend contract of een gebruikersovereenkomst die een andere kostendeling voorschrijft.
Conclusie
Het plaatsen van zonwering op een appartement dat onder de Vereniging van Eigenaren valt, vereist een zorgvuldige aanpak. De VvE speelt een cruciale rol in de goedkeuringsprocedure, omdat het gaat om gemeenschappelijke eigendommen en het collectieve belang van het bouwcomplex. De aanvraag moet formeel worden ingediend, behandeld tijdens een ALV, en eventueel begeleid worden door een gebruikersovereenkomst. De juridische aspecten zijn duidelijk; zonder toestemming kan het scherm onwettig zijn en leiden tot sancties of verplichte verwijdering. De technische eisen en esthetische richtlijnen worden vaak door de VvE vastgelegd en moeten door de eigenaar worden nageleefd.
Bij de keuze van een zonwering is het belangrijk om zowel het individueel belang van de eigenaar als het collectieve belang van de VvE in overweging te nemen. Het is aan te raden om vroegtijdig contact op te nemen met de VvE en eventueel advies in te winnen bij een juridisch of technisch deskundige. Een goed voorbereide aanvraag met alle benodigde documenten en een duidelijke overeenkomst met de VvE kan voorkomen dat er later geschillen of onduidelijkheden ontstaan.