De huidige economische ontwikkelingen, gekenmerkt door een aanzienlijke inflatie, hebben verstrekkende gevolgen voor eigenaren van onroerend goed in Amsterdam en daarbuiten. In het bijzonder de erfpachtregelingen, een veelgebruikte grondvorm in de hoofdstad, staan hierbij centraal. De inflatie drukt zich direct uit in de jaarlijks te betalen canon, de vergoeding voor het gebruik van de grond. Voor veel erfpachters leidt dit tot een significante stijging van de vaste lasten, een ontwikkeling die zowel juridische als financiële implicaties heeft. Dit artikel analyseert, op basis van beschikbare bronnen, de mechanismen van canonstijging, het verschil tussen tijdelijke en eeuwigdurende erfpacht, en de bredere economische impact op diverse groepen erfpachters.
De Juridische Basis van Inflatiecorrectie
De jaarlijkse canon voor erfpacht wordt in veel contracten gekoppeld aan de inflatie. De juridische basis hiervoor is gelegen in de afspraken tussen grondeigenaar en erfpachter, waarbij de indexatie vaak wordt gebaseerd op de consumentenprijsindex (CPI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Volgens bron [3] is een dergelijke correctiefactor zeker bij contracten die de afgelopen decennia zijn afgesproken een eis. Hoewel de grondeigenaar en grondgebruiker in erfpacht veelal zelf de voorwaarden kunnen bepalen, wat verschilt van reguliere pachtvormen, is de inflatiecorrectie een standaardmechanisme geworden.
De impact van deze correctie is de laatste jaren aanzienlijk toegenomen. Waar de correctie de afgelopen jaren doorgaans tussen de 0,3% en 2,7% lag, schommelde de inflatie (en daarmee de CPI) in 2022 rond de 8,5% tot zelfs 17,1% volgens bron [4]. Hoewel het CBS deze cijfers nog bijstelt, is de tendens duidelijk: de canon stijgt structureel harder dan in voorgaande decennia. Voor agrarisch ondernemers die grond pachten op basis van erfpacht kan dit, afhankelijk van de hoogte van de canon per hectare, zelfs leiden tot gevaar voor het verdienmodel op de grond.
Het Verschil Tussen Tijdelijke en Eeuwigdurende Erfpacht
Een cruciaal onderscheid in de context van inflatie is het type erfpachtcontract: tijdelijk versus eeuwigdurend. De gemeente Amsterdam biedt erfpachters de mogelijkheid om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht, waarbij de grondwaarde eenmalig wordt vastgelegd en niet meer wordt herzien. Dit werd in het leven geroepen om te voorkomen dat bij het einde van een tijdvak (bijvoorbeeld na 50 jaar) de canon explodeert door een stijging van de grondwaarde.
Echter, de overstap naar eeuwigdurende erfpacht brengt een ander belangrijk verschil met zich mee wat betreft de inflatiecorrectie. Bij de oorspronkelijke, tijdelijke erfpachtcontracten (zoals het 'oude regime' of 'voortdurende erfpacht') wordt de canon vaak aangepast aan de inflatie met een korting van 1% op de inflatiecorrectie. Bron [2] verduidelijkt dit mechanisme: als de inflatie 12% is, gaat de canon bij een tijdelijk contract met 11% omhoog (12% - 1%). Mocht de inflatie het jaar daarop met 12% dalen (deflatie), dan daalt de canon in theorie mee (met -13%: -12% - 1%), waardoor de koopkrachtimpact per saldo mogelijk wordt geneutraliseerd.
Bij het nieuwe regime van eeuwigdurende erfpacht vervalt deze korting op de inflatiecorrectie. Bovendien is in de nieuwe contracten opgenomen dat de canon nooit kan dalen, ook niet bij deflatie. Dit betekent dat een erfpachter die overstapt naar eeuwigdurende erfpacht, bij een inflatie van 12%, een canonstijging van 12% voor de kiezen krijgt. Zelfs als de inflatie daarna daalt, blijft deze verhoogde canon staan. Dit mechanisme zorgt ervoor dat overstappers naar eeuwigdurende erfpacht die niet voor directe afkoop kiezen, kwetsbaar zijn voor pieken in de inflatie. De huidige inflatie werpt, volgens bron [1], dan ook een ander licht op de overstapregelingen; het wordt financieel aantrekkelijker om te kiezen voor een eeuwigdurende erfpacht waarbij de canon direct wordt afgekocht.
Financiële Impact op Amsterdammers
De financiële consequenties van de inflatiecorrectie zijn voor Amsterdamse erfpachters voelbaar. De Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) waarschuwt voor de gevolgen en verwacht een verhoging van de erfpachttarieven in 2023 met 8,6% voor het nieuwe regime en 7,6% voor het oude regime (bron [1]). Hoewel dit een forse stijging is, relativeert wethouder Reinier van Dantzig de financiële noodzaak voor erfpachters in antwoord op raadsvragen (bron [5]). Hij stelt dat er nagenoeg geen erfpachters in financiële problemen komen door enkel de canonstijging.
Volgens de wethouder gaat het in 2023 om een gemiddelde toename van € 125, € 450 of € 120 euro per jaar voor erfpachters die de canon niet hebben afgekocht. Hij benadrukt dat de canon in veel gevallen aftrekbaar is voor de inkomstenbelasting, wat de netto-impact vermindert. Ter vergelijking geeft hij aan dat een markthuurwoning met een huur van € 1.068,83 per maand bij een huurstijging van 8,6% € 92 per maand duurder wordt. De canonstijging voor een gemiddelde woning zou volgens hem in veel gevallen lager uitvallen dan een gematigde huurstijging in de vrije sector. Echter, bron [2] suggereert dat deze relativering niet voor iedereen opgaat. Vooral voor erfpachters die overstappen naar eeuwigdurende erfpacht zonder afkoop, en die te maken krijgen met een stijging van 12% die niet meer kan dalen, kan de impact op de lange termijn significant zijn.
Overstapregelingen en Spijtoptanten
De complexiteit van de overstapregelingen wordt verder vergroot door de uitvoeringsachterstanden bij de gemeente. Volgens bron [1] zijn er "hele grote achterstanden" bij de verwerking van overstapverzoeken. Dit geeft erfpachters in sommige gevallen de ruimte om alsnog te switchen van keuze, bijvoorbeeld van een eeuwigdurende erfpacht met jaarlijkse canon naar een afkoopconstructie.
Daarnaast is er de zogenaamde spijtoptantenregeling. Deze regeling, aangekondigd in november van het voorgaande jaar, was op het moment van publicatie van bron [1] (september) nog niet operationeel. De uitwerking lag ter inspraak tot en met 19 september. Deze regeling is bedoeld voor erfpachters die eerder hebben gekozen voor eeuwigdurende erfpacht met een jaarlijkse canon, maar hier later spijt van krijgen en alsnog willen afkopen.
De Agrarische Sector en het Rijksvastgoedbedrijf
De inflatiecorrectie beperkt zich niet tot woningeigenaren in Amsterdam. Ook de agrarische sector ondervindt de gevolgen. Bron [3] en [4] maken melding van boeren die grond pachten via de pachtveiling van het Rijksvastgoedbedrijf of op basis van erfpacht. Net als bij woonerfpacht wordt ook hier vaak een inflatiecorrectie toegepast, vaak gebaseerd op de CPI. Bij lage canons werkt de verhoging minder door, maar wanneer de canon per hectare al op € 1.200,00 of meer bedraagt, kan het verdienmodel onder druk komen te staan (bron [4]).
Het Rijksvastgoedbedrijf biedt jaarlijks kavels aan voor geliberaliseerde pacht. In 2022 ging het om 25 kavels van in totaal 580 hectare. Hoewel deze pachtvormen vaak voor kortere duur zijn (1 tot 6 jaar), spelen inflatiecorrecties een rol in de totale kostencalculatie voor agrarische ondernemers. De pachtprijzen variëren sterk, van € 1.377 per hectare in de Wieringermeer tot € 3.211 per hectare in de Noordoostpolder (bron [3]). De hoge inflatie zorgt ervoor dat de jaarlijkse lasten sneller stijgen, hetgeen de concurrentiepositie en winstgevendheid onder druk kan zetten.
Conclusie
De huidige economische inflatie zorgt voor een aanzienlijke stijging van de canon bij erfpacht, zowel in de stad Amsterdam als in de agrarische sector. De juridische mechanismen, waaronder indexatie op basis van de CPI, werken deze stijging onverkort door. Het onderscheid tussen het oude regime van voortdurende erfpacht (met een korting op de inflatiecorrectie en de mogelijkheid tot daling bij deflatie) en het nieuwe regime van eeuwigdurende erfpacht (zonder korting en met een canon die nooit daalt) is hierbij bepalend voor de financiële impact op de lange termijn.
Hoewel de wethouder stelt dat de meeste erfpachters niet in financiële problemen komen door de stijging, waarschuwen experts voor de gevolgen van de huidige inflatiepiek, met name voor overstappers naar eeuwigdurende erfpacht zonder directe afkoop. De keuze tussen afkoop, overstappen of het handhaven van de huidige situatie is complex en vereist een zorgvuldige afweging van juridische en financiële implicaties. De vertragingen in de verwerking van overstapverzoeken en de nog niet geheel operationele spijtoptantenregeling voegen hieraan toe dat erfpachters alert moeten blijven op de ontwikkelingen en hun eigen contractuele positie.