Inleiding
De complexiteit van erfpacht, een rechtsfiguur waarbij de grond eigendom blijft van de erfverpachter en het recht op bebouwing toekomt aan de erfpachter, manifesteert zich des te meer bij een voortijdige beëindiging van de rechtsverhouding. In de praktijk doen zich situaties voor waarin de erfpachter, vaak een vennootschap, de erfpacht wenst af te staan vóór het verstrijken van de contractuele termijn. Deze vroegtijdige beëindiging roept aanzienlijke vragen op met betrekking tot de eigendomsverwerving van de op het perceel aanwezige constructies en, in het bijzonder, de fiscale consequenties hiervan in de vorm van verkooprecht.
De beschikbare gegevens belichten een specifieke casus waarbij een vennootschap (de erfpachter) de erfpacht eenzijdig afstaat ten gevolge van haar ontbinding en vereffening. Hierbij staan de erfverpachters, tevens eigenaars van de onroerende zaak, de op de grond gerealiseerde constructies en werken zonder vergoeding af. De centrale vraagstelling spitst zich toe op de vraag of deze constructies onderworpen zijn aan het verkooprecht van 10% of dat er sprake is van een eigendomsverwerving uit kracht van wet, welke onder een ander fiscaal regime valt. Daarnaast wordt de juridische houdbaarheid van dergelijke beëindigingen bezien vanuit het perspectief van redelijkheid en billijkheid, zoals aan de orde komt in geschillen tussen gemeenten en particuliere erfpachters.
Juridisch Kader van Erfpacht en Eigendom
Erfpacht is een zakelijk recht dat het mogelijk maakt op eens andermans grond een opstal te hebben of te houden. De juridische structuur is dermate vastgelegd dat, tenzij partijen uitdrukkelijk anders overeenkomen, de wettelijke bepalingen doorslaggevend zijn. Een essentieel beginsel bij het einde van de erfpacht is het recht van natrekking.
Het recht van natrekking
Volgens de wettelijke regeling gaan constructies verricht door de erfpachter bij het einde van de erfpacht van rechtswege over naar de erfverpachters. Dit gebeurt op grond van het recht van natrekking, een wettelijk mechanisme dat bepaalt dat roerende zaken die bestemd zijn om met een onroerende zaak te worden verenigd, eigendom worden van de eigenaar van die onroerende zaak.
De bronnen benadrukken dat erfpacht geen onverdeeldheid creëert tussen erfverpachter en erfpachter. De eigendom van de grond blijft volledig bij de erfverpachter, terwijl de erfpachter slechts een gebruiksrecht heeft. Wanneer het erfpachtrecht eindigt, valt de constructie (de opstal) weer toe aan de eigenaar van de grond. Dit geschiedt automatisch, krachtens wet, en niet op basis van een overdrachtsakte. Indien partijen niet zijn afgeweken van de wettelijke regeling omtrent vergoeding bij het einde van het erfpachtrecht, is er juridisch geen sprake van een koopovereenkomst of een andere bezwarende titel.
De specifieke casus: Ontbinding en vereffening
In de onderzochte casus betreft het een vennootschap (erfpachter) die wordt ontbonden en vereffend. De eenzijdige afstand van het erfpachtrecht vindt plaats in het kader van deze liquidatie. De erfverpachters (de eigenaars van het onroerend goed) verwerven hierbij de opgerichte constructies.
De juridische status van deze verwerving is cruciaal. De overdracht vindt niet plaats via een koopcontract, maar door de uitdoving van het erfpachtrecht en de werking van het recht van natrekking. Hierdoor kwalificeert de transactie niet als een "overdracht ten bezwarende titel" zoals bedoeld in de bepalingen van de Vlaamse Codex Fiscaliteit. De wetgeving onderscheidt duidelijk tussen eigendomsverwerving uit kracht van wet (zoals door natrekking of verjaring) en eigendomsoverdracht krachtens overeenkomst.
Fiscale Consequenties: Verkooprecht versus Vast Recht
De fiscale behandeling van de voortijdige beëindiging van erfpacht is afhankelijk van de vraag of er een vergoeding wordt betaald en of er sprake is van een belastbare handeling.
De heffing van verkooprecht
De Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF) regelt de heffing van belastingen op onroerende goederen. Het verkooprecht (in de volksmond vaak aangeduid als "registratierecht") is van toepassing op overeenkomsten die tot doel hebben de eigendom van onroerende goederen over te dragen tegen een bezwarende titel (bijvoorbeeld een koopprijs).
Voor de heffing van het verkooprecht is het essentieel dat er een prijs of vergoeding wordt bedongen. In de besproken situatie stellen de aanvragers uitdrukkelijk dat de erfpachter geen vergoeding zal ontvangen van de erfverpachters voor de eigendomsverwerving van de constructies. Dit is contractueel vastgelegd in de erfpachtovereenkomst en in overeenstemming met artikel 8 van de Wet van 10 januari 1824.
Zonder betaling van een vergoeding kan er, volgens de fiscale argumentatie in de bronnen, geen sprake zijn van een gelijkstelling met de betaling van een prijs voor de overdracht. Hierdoor zou de heffing van het verkooprecht van 10% op de eigendomsverwerving van de gebouwen niet aan de orde zijn. De fiscale administratie zou de transactie immers niet mogen belasten als een verkoop indien er juridisch geen verkoop heeft plaatsgevonden en er economisch geen tegenprestatie is verricht.
Analogie met het opstalrecht
De fiscale jurisprudentie en standpunten met betrekking tot het opstalrecht worden vaak analoog toegepast op erfpacht. Een relevant standpunt (Standpunt nr. 15116 van 10 augustus 2015) betreffende het opstalrecht stelt het volgende: indien de vestigingstitel uitdrukkelijk voorziet dat bij het beëindigen van het opstalrecht de opstalgever geen vergoeding is verschuldigd, en later in een overeenkomst van vervroegde beëindiging wél een vergoeding wordt bedongen, is het evenredig overdrachtsrecht (verkooprecht) enkel verschuldigd wanneer deze vergoeding de aard heeft van een prijs voor de overdracht van de gebouwen.
In de onderhavige casus is de situatie omgekeerd: de vestigingstitel voorziet in geen vergoeding bij normaal einde, en er wordt ook geen vergoeding bedongen bij de vervroegde beëindiging. Derhalve is er, volgens de redenering van de aanvragers en de analoge toepassing van het opstalrecht, geen grondslag voor heffing van het verkooprecht.
Het algemeen vast recht
Waar het verkooprecht niet verschuldigd is, kan er wel een ander recht van toepassing zijn. De bronnen vermelden dat de vroegtijdige beëindiging van het erfpachtrecht door eenzijdige afstand (als gevolg van ontbinding en vereffening) aanleiding geeft tot de heffing van een algemeen vast recht. In de beschreven situatie gaat het hier om een bedrag van 50,00 euro. Dit is een forfaitaire belasting die wordt geheven op vaststellingen of beëindigingen van rechten waarop geen evenredig recht (zoals verkooprecht) van toepassing is.
Fiscaal misbruik
Een belangrijk aandachtspunt bij liquidaties en herstructureringen is de fiscaliteit van de fiscus omtrent fiscaal misbruik (artikel 3.17.0.0.2 VCF). De fiscus kan transacties herkwalificeren indien het hoofd- of een van de hoofddoelen van de handeling is om belasting te ontwijken. In de onderzochte casus stellen de aanvragers dat de vereffening van de vennootschap A geschiedt om andere motieven dan het ontwijken van belastingen. Mocht er desondanks sprake zijn van fiscaal misbruik, dan voorziet de wet in een tegenbewijsregeling. De beschikbare gegevens suggereren dat de transactie zodanig is vormgegeven dat deze juridisch en fiscaal houdbaar is, mede gezien het ontbreken van een vergoeding.
Praktische en Juridische Risico's bij Beëindiging
Naast de fiscale aspecten brengt de beëindiging van een erfpachtrecht, met name voor bepaalde tijd, juridische risico's met zich mee voor zowel erfpachter als erfverpachter.
Beëindiging voor bepaalde tijd
Erfpachtrechten kunnen worden gevestigd voor onbepaalde of bepaalde tijd. Bij een erfpachtrecht voor bepaalde tijd bestaat de mogelijkheid tot stilzwijgende verlenging. Echter, de erfverpachter (zoals een gemeente) kan besluiten het erfpachtrecht niet te verlengen en op te zeggen.
Uit jurisprudentie (Rechtbank Rotterdam, 29 januari 2025) blijkt dat opzegging door een gemeente onder strikte voorwaarden dient te geschieden. In een zaak waarbij de gemeente Dordrecht drie erfpachters opzegde zonder opgave van reden, oordeelde de rechtbank dat deze opzegging in strijd was met de redelijkheid en billijkheid. De gemeente had het voornemen het erfpachtrecht opnieuw uit te geven via een procedure waarin de bestaande erfpachters zich opnieuw moesten inschrijven, met onzeker resultaat.
Deze uitspraak onderstreept dat de bevoegdheid tot opzegging niet onbeperkt is. De erfverpachter dient een gerechtvaardigd belang te hebben (bijvoorbeeld zelfbehoefte aan de grond of herstructurering) en mag de erfpachters niet onredelijk benadelen. Het enkele feit dat de grond opnieuw wil worden uitgegeven, is niet automatisch voldoende grond voor een opzegging die leidt tot het verlies van het erfpachtrecht voor de bestaande partijen.
Studie van de erfpachtakte
Voor partijen die betrokken zijn bij erfpacht, is het van cruciaal belang de erfpachtakte grondig te bestuderen. De akte bevat de essentiële voorwaarden betreffende de duur, de canon (de jaarlijkse vergoeding), en de bepalingen rondom beëindiging. In het kader van vroegtijdige beëindiging is het van belang na te gaan of er afwijkingen zijn opgenomen van de wettelijke regeling omtrent vergoeding bij einde van de erfpacht. Indien partijen contractueel hebben vastgelegd dat er bij einde géén vergoeding verschuldigd is voor de constructies, versterkt dit de fiscale positie dat er geen sprake is van een belastbare verkrijging bij voortijdige beëindiging via dezelfde constructie.
Conclusie
De vroegtijdige beëindiging van een erfpachtrecht, met name in het kader van de liquidatie van de erfpachter-vennootschap, kent een duidelijk fiscaal en juridisch kader. De kern van de zaak ligt in de kwalificatie van de eigendomsverwerving van de op het perceel aanwezige constructies.
Indien partijen conform de wettelijke regeling en de erfpachtakte geen vergoeding zijn overeengekomen bij het einde van de erfpacht, vindt de eigendomsoverdracht van de constructies krachtens het recht van natrekking plaats. Deze overdracht "uit kracht van wet" valt buiten het toepassingsgebied van het evenredig verkooprecht van 10%. In plaats daarvan is een vast recht verschuldigd, dat in de onderzochte casus neerkomt op een symbolisch bedrag van 50 euro.
De beschikbare gegevens wijzen erop dat, mits de transactie zorgvuldig juridisch wordt onderbouwd en er geen sprake is van fiscaal misbruik, de fiscale lasten bij een dergelijke beëindiging beperkt kunnen blijven. Tegelijkertijd dient rekening te worden gehouden met de algemene juridische beginselen van redelijkheid en billijkheid, welke met name van belang zijn bij opzeggingen van erfpachtrechten voor bepaalde tijd door overheidsinstanties. Een zorgvuldige bestudering van de erfpachtakte en het inschakelen van deskundige advisering zijn onontbeerlijk om de juridische en fiscale risico's te minimaliseren.