Inleiding
De complexiteit van het erfpachtstelsel, met name in de gemeente Amsterdam, vormt een belangrijk aandachtspunt voor (potentiële) woningeigenaren en vastgoedbeleggers. De overgang van traditionele, tijdelijke erfpachtcontracten naar een eeuwigdurende erfpachtregeling brengt aanzienlijke juridische en financiële gevolgen met zich mee. Deze ontwikkeling is niet slechts een administratieve wijziging; het raakt aan de fundamentele waarde van onroerend goed, de financierbaarheid en de fiscale verplichtingen.
De belangrijkste vraag die hierbij speelt, is hoe de Belastingdienst omgaat met de overdrachtsbelasting (Wet op belastingen van rechtsverkeer, WBR) bij de afkoop of vaststelling van de eeuwigdurende canon. Uit de beschikbare juridische documentatie en fiscale analyses blijkt een duidelijke jurisprudentiële lijn, maar ook dat de praktische uitvoering afhankelijk is van specifieke contractuele intenties en notariële afwikkeling.
Dit artikel analyseert op basis van beschikbare juridische documenten en fiscale adviezen de consequenties van de overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Hierbij worden de fiscale grondslagen, de juridische status van de afkoopsom, en de noodzaak van herfinanciering belicht.
Juridisch Kader en Fiscale Grondslag
Het verkrijgen van een recht van erfpacht wordt voor de belastingheffing in de regel gelijkgesteld met de verkrijging van onroerend goed. De Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR) bepaalt de verschuldigdheid van overdrachtsbelasting. Een centrale vraag is hierbij hoe de heffingsgrondslag wordt vastgesteld wanneer erfpacht wordt afgekocht.
De Heffingsgrondslag: Afkoopsom versus Gekapitaliseerde Canon
Bij de aankoop van een woning met een jaarlijkse erfpachtcanon wordt de overdrachtsbelasting berekend over de som van de koopsom en de gekapitaliseerde canon. De wetgever gaat er hierbij vanuit dat de aankoopprijs van een erfpachtwoning lager is dan die van een woning op eigen grond. De gekapitaliseerde canon wordt doorgaans vastgesteld op 17 maal de jaarlijkse erfpachtcanon bij een eeuwigdurende erfpacht.
De situatie wordt complexer wanneer erfpacht wordt afgekocht. In een arrest van het Hof Amsterdam van 27 januari 2022 (zaaknummer 21/00431) is een belangrijke uitspraak gedaan over de vraag of de afkoopsom van een eeuwigdurende erfpacht volledig als heffingsgrondslag dient te worden beschouwd, of dat deze moet worden gemaximeerd.
In de desbetreffende zaak had een bv een erfpachtrecht gevestigd tegen een jaarlijkse canon van € 83.650. Partijen waren echter overeengekomen dat deze canon voor de gehele looptijd ineens zou worden voldaan tegen een afkoopsom van € 3,5 miljoen. De inspecteur van de Belastingdienst ging uit van deze volledige afkoopsom als heffingsgrondslag. De bv daarentegen bepleitte dat de heffingsgrondslag moest worden gemaximeerd op 17 maal de jaarlijkse canon (€ 83.650 x 17), wat een lager bedrag zou opleveren.
Het Hof Amsterdam heeft het standpunt van de inspecteur bevestigd. Uit de akten leidde het Hof af dat partijen nooit de bedoeling hebben gehad een erfpachtrecht te vestigen tegen betaling van een periodieke canon die nadien zou worden afgekocht. In plaats daarvan was direct sprake van een canon-vrij, eeuwigdurend erfpachtrecht dat werd verkregen tegen vooruitbetaling van de afkoopsom. Omdat er feitelijk nooit een periodieke canonverplichting is overeengekomen, komt de wettelijke regeling voor de kapitalisatie van een periodieke canon (zoals neergelegd in artikel 11 Wet BRV) niet toe passing. De volledige afkoopsom van € 3,5 miljoen vormt derhalve de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting.
De Hoge Raad heeft dit oordeel later bekrachtigd door het beroep in cassatie te verwerpen onder verwijzing naar artikel 81 Wet RO, wat duidt op een ongegrondverklaring zonder nadere motivering. Dit onderstreept de juridische houdbaarheid van de fiscale behandeling van directe afkoop van eeuwigdurende erfpacht.
Wijziging van Bestaande Erfpachtcontracten
Naast de vestiging van nieuw erfpacht speelt de wijziging van bestaande contracten. In Amsterdam kunnen eigenaren overstappen van een voortdurend erfpachtrecht naar een eeuwigdurende erfpachtregeling. De fiscale gevolgen hiervan zijn niet altijd eenduidig.
De Wet op belastingen van rechtsverkeer (artikel 9.2) bepaalt dat indien van een beperkt recht afstand wordt gedaan tegen verkrijging van een nieuw beperkt recht, de belasting wordt berekend over het verschil in waarde tussen de rechten. Dit impliceert dat een overstap in theorie belast zou kunnen zijn. Echter, de Belastingdienst heeft in oktober 2018 laten weten dat er in beginsel geen overdrachtsbelasting verschuldigd is bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht, mits dit enkel de overstap betreft. De gemeente Amsterdam verwijst hierbij naar adviezen waaruit blijkt dat er van overdrachtsbelasting in beginsel geen sprake is. Desondanks benadrukt de gemeente dat de situaties van erfpachters kunnen verschillen; indien andere onderwerpen dan de overstap alleen van toepassing zijn, kan de fiscus anders oordelen. De verantwoordelijkheid voor de definitieve beoordeling ligt bij de notaris.
Praktische Gevolgen voor de Woningfinanciering
De overstap naar eeuwigdurende erfpacht is niet alleen een fiscale kwestie, maar raakt ook direct de bestaande hypotheekstructuur.
Nieuwe Hypotheekakte
Een wijziging in de erfpachtvoorwaarden leidt tot een verandering in het eigendomsdocumentatie. Omdat de waarde van de woning kan veranderen door de afkoop of vaststelling van de canon, kan dit gevolgen hebben voor de bestaande hypotheekakte. In Den Haag is expliciet vastgelegd dat de afkoop opnieuw in een notariële akte moet worden vastgelegd, omdat het erfpachtcontract wijzigt. De kosten van deze akte zijn voor de erfpachter.
In Amsterdam stelt de gemeente sinds 18 oktober 2018 dat de notariskosten worden terugbetaald bij canonherziening einde tijdvak, tot een maximum van € 2.000. Dit betreft echter specifieke situaties met betrekking tot canonherziening. Bij de overstap naar eeuwigdurende erfpacht dient de eigenaar de aktekosten zelf te dragen, tenzij anders overeengekomen.
Herfinanciering en Banktoestemming
Een cruciaal aandachtspunt is de relatie met de hypotheekverstrekker. Voorafgaand aan de overstap naar eeuwigdurende erfpacht is het in de meeste gevallen noodzakelijk om toestemming te vragen van de bank. Bovendien wordt vaak gesteld dat een nieuwe hypotheek afsluiten nodig is. Dit hangt samen met de gewijzigde waarde van het onderpand en de aard van het erfpachtrecht. De waardeverandering van de woning kan leiden tot een situatie waarin de bestaande financiering niet langer aansluit bij het nieuwe, canon-vrije eigendom. Hierdoor kan een nieuwe hypotheekakte en een nieuwe financieringsakte noodzakelijk zijn, wat extra notariële en financieringskosten met zich meebrengt.
Fiscale Aftrekbaarheid en Tarieven
Voor zover de bronnen vermelden, zijn er specifieke fiscale regimes van toepassing op de verkrijging van erfpachtwoningen.
Tarieven Overdrachtsbelasting
Voor woningen die worden aangekocht voor eigen bewoning geldt een tarief van 2% overdrachtsbelasting. Woningen die worden aangekocht voor beleggingsdoeleinden worden belast tegen een tarief van 10,4%.
Aftrekbaarheid
Hoewel de bronnen geen gedetailleerd overzicht geven van alle aftrekposten, wordt melding gemaakt van fiscaal aftrekbare elementen in de context van erfpacht. In algemene zin kan de canon (indien van toepassing) fiscaal aftrekbaar zijn. Echter, bij een afgekochte eeuwigdurende erfpacht verandert dit beeld. De eenmalige afkoopsom is in beginsel geen periodieke last die aftrekbaar is in de inkomstenbelasting, tenzij specifieke overgangsregelingen van toepassing zijn. De bronnen vermelden expliciet dat "fiscaal aftrekbaar in 2024 en 2025" een relevant thema is, maar geven geen specifieke details over de inhoud van deze aftrekbaarheid buiten de algemene notie dat erfpachtlasten aftrekbaar kunnen zijn.
Conclusie
De analyse van de beschikbare juridische en fiscale gegevens toont aan dat de overstap naar eeuwigdurende erfpacht in Amsterdam een complex traject is dat zorgvuldige afweging vereist. De belangrijkste conclusies zijn:
- Fiscale Houding Afkoopsom: Indien erfpacht direct wordt afgekocht zonder dat ooit een periodieke canonverplichting is overeengekomen, vormt de volledige afkoopsom de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting. De Hoge Raad heeft bevestigd dat een maximering op 17 maal de canon in dergelijke gevallen niet aan de orde is. Dit kan leiden tot een aanzienlijk hogere belastingdruk dan bij een standaard kapitalisatie.
- Wijziging Bestaande Contracten: Bij het wijzigen van een bestaand erfpachtcontract naar eeuwigdurende erfpacht heerst enige fiscale onzekerheid. Hoewel de Belastingdienst en de gemeente suggereren dat er in beginsel geen overdrachtsbelasting verschuldigd is, is de uiteindelijke beoordeling afhankelijk van de specifieke casus en ligt de verantwoordelijkheid bij de notaris.
- Invloed op Hypotheken: Een wijziging in de erfpachtregeling leidt vrijwel altijd tot een nieuwe notariële akte. Dit kan, afhankelijk van de waardeontwikkeling en de eisen van de financier, leiden tot de noodzaak van een nieuwe hypotheekakte en herfinanciering, wat extra kosten met zich meebrengt. Toestemming van de bank is hierbij essentieel.
Voor woningeigenaren en investeerders is het derhalve van groot belang om voorafgaand aan een overstap gedegen advies in te winnen over de exacte fiscale en juridische implicaties van de specifieke erfpachtvoorwaarden en de te betalen afkoopsom.