In Amsterdam is de combinatie van energiezuinig wonen en het gebruik van het erfpachtstelsel voor veel huiseigenaren en investeerders van groot belang. Sinds enkele jaren bieden zowel de gemeente als hypotheekverstrekkers korting op erfpacht en hypotheekrente wanneer woningen voldoen aan bepaalde eisen inzake energieprestatie. Deze korting wordt bepaald door de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC), een maat voor het energieverbruik van een woning. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de EPC-berekening, de werking van het erfpachtstelsel in Amsterdam en de financiële voordelen die kunnen ontstaan bij het combineren van beide.
Wat is een EPC?
EPC staat voor Energie Prestatie Coëfficiënt en is een maat die de energieprestatie van een woning weergeeft. Hoe lager de EPC-waarde, hoe beter de energiezuinigheid van de woning. De EPC-waarde wordt berekend op basis van een gedetailleerde EPC-berekening, die uitgevoerd moet worden door een erkende professional met de juiste certificeringen en software. Deze berekening wordt volgens de NEN 7120 gemaakt en is verplicht voor nieuwbouw, maar kan ook worden gebruikt om de energieprestatie van bestaande woningen te verbeteren.
Een EPC-berekening is essentieel om te profiteren van de korting op hypotheekrente en erfpacht. De korting hangt af van de EPC-waarde; hoe energiezuiniger een woning, hoe groter de mogelijke korting. Voorbeelden zijn gegeven van korting op hypotheekrente wanneer de EPC-waarde onder een bepaalde drempel zit, zoals 1,0 of lager. De exacte drempels kunnen variëren per bank, maar het is duidelijk dat een lagere EPC-waarde leidt tot gunstigere financieringsvoorwaarden.
EPC-berekening: proces en kost
Een EPC-berekening is niet iets wat een huiseigenaar zelf kan uitvoeren. Het vereist gebruik van specifieke software en kennis van de relevante normen. De berekening wordt meestal uitgevoerd door erkende professionals, zoals energieadviseurs of bouwbedrijven met het juiste certificaat. Deze partijen gebruiken software die voldoet aan de eisen van de BRL 9501. De kosten voor het uitvoeren van een EPC-berekening varieert tussen €150 en €300 exclusief btw per woning. In het geval van een complex of straat met meerdere gelijkwaardige woningen kan een collectiviteitskorting worden aangeboden.
De berekening zelf is meestal binnen een werkweek klaar, mits de benodigde gegevens beschikbaar zijn. Deze gegevens omvatten onder andere plattegronden, typeinformatie en eventueel bezoeken aan de woning om relevante details vast te leggen. Het is belangrijk om te weten dat de korting op hypotheekrente of erfpacht pas van toepassing wordt wanneer de EPC-waarde voldoet aan de eisen van de specifieke bank of gemeente.
Energiezuinig wonen en erfpacht: korting in de praktijk
De gemeente Amsterdam biedt korting op de erfpachtgrondwaarde wanneer de EPC-waarde van een woning lager is dan 0,4. De korting is 20 euro per vierkante meter per tiende punt dat de EPC-waarde lager is dan deze drempel. Voor hypotheekverstrekkers zoals Rabobank, ABN Amro, ING en Triodos Bank is de drempelwaarde van de EPC-waarde anders en variëren deze tussen 1,0 en 0,0. De exacte regels zijn afhankelijk van de bank, maar de trend is duidelijk: energiezuinig wonen leidt tot gunstigere financieringsvoorwaarden.
Het is aan te raden om contact op te nemen met een hypotheekadviseur om te achterhalen welke regels de eigen bank hanteert. Voor wie wil profiteren van de korting op erfpacht is het belangrijk om te weten dat de gemeente Amsterdam sinds 2017 een nieuw erfpachtstelsel heeft ingevoerd: het zogenaamde eeuwigdurende erfpachtstelsel. Hierbij is de erfpacht slechts één keer vastgesteld en wordt deze alleen volgens de inflatie verhoogd. Daarnaast is het mogelijk om de erfpacht in één keer af te kopen.
Het eeuwigdurende erfpachtstelsel in Amsterdam
Het eeuwigdurende erfpachtstelsel biedt woningeigenaren een duidelijke en voorspelbare erfpachtstructuur. In tegenstelling tot het vroegere systeem, waarbij erfpachtregelmatig werd herzien, is de canon bij dit systeem slechts eenmaal vastgesteld en wordt deze alleen verhoogd volgens de inflatie. Daarnaast is het mogelijk om de erfpacht in één keer af te kopen, wat voor sommige huiseigenaren aantrekkelijker is.
De gemeente Amsterdam heeft hiervoor een rekentool ontwikkeld waarmee huiseigenaren zelf kunnen uitrekenen wat hun erfpachtkosten zouden zijn bij overstap naar het eeuwigdurende stelsel. Deze tool is klip-en-klaar en maakt het mogelijk om de financiële gevolgen van de overstap duidelijk te zien. De tool werkt op basis van rekenregels die door de gemeente zijn aangegeven en is eenvoudig te gebruiken door een aantal simpele stappen door te lopen.
Voorbeeldberekening erfpachtkosten
Een voorbeeldberekening geeft duidelijkheid over de werking van het eeuwigdurende stelsel. Het gaat om een woning in Amsterdam West, waarvan de erfpacht in 1959 is uitgegeven. Het einde van het tijdvak voor deze erfpacht is in 2034. De jaarcanon bij de splitsing in 2001 bedroeg €114,35, terwijl de huidige jaarcanon €136,42 is. Na de overstap naar eeuwigdurende erfpacht zou de jaarcanon €106 zijn, met een inflatiecorrectie vanaf 2017. De afkoopsom zou €4.696 per jaar zijn.
Een belangrijke overweging bij de keuze voor het nieuwe stelsel is dat de huidige erfpachtregelingen kunnen worden herzien na 50 of 75 jaar. Aan het einde van het tijdvak wordt een nieuwe canon berekend op basis van de marktwaarde (WOZ-waarde) en het huidige canonpercentage. Het is onzeker hoe hoog deze kanon zal zijn na 2034. Door eerder over te stappen naar het eeuwigdurende stelsel kan men zich wettelijk bindend verzekeren tegen mogelijke toekomstige stijgingen in erfpachtkosten.
WOZ-waarde en buurtstraatquote: basis voor erfpachtcosts
De berekening van de erfpachtkosten is afhankelijk van een aantal factoren, waaronder de WOZ-waarde en de buurtstraatquote. De WOZ-waarde wordt jaarlijks vastgesteld door de gemeente en is een geschatte marktwaarde van de woning. Voor de berekening van de erfpachtkosten wordt de laagste WOZ-waarde van 2014 of 2015 genomen. Dit betekent dat woningeigenaren met een hoge WOZ-waarde in latere jaren voordeel kunnen hebben door de keuze van een lagere WOZ-waarde in een van deze jaren.
De buurtstraatquote (BSQ) is een percentage dat aangeeft hoeveel van de WOZ-waarde op het gronddeel valt. In Amsterdam zijn er ongeveer 5000 buurtstraten vastgelegd, en voor elk deel van een straat geldt een eigen BSQ. Deze waarde varieert tussen 5% en 49%. De BSQ is essentieel in de berekening van de grondwaarde, want deze bepaalt hoeveel van de WOZ-waarde op het gronddeel valt. Voor woningeigenaren is het belangrijk om te weten welke BSQ van toepassing is op hun straat, omdat dit直接影响 de erfpachtkosten.
Canonpercentage en afkoop
Het canonpercentage is een essentieel onderdeel van de erfpachtberekening. Tot 2020 werd een canonpercentage van 2,39% gebruikt, maar dit percentage kan bij herziening onzeker zijn. De gemeente Amsterdam berekent de canonpercentage op basis van een afslag van 10% op de grondwaarde, omdat het om een contractrelatie gaat. Bij de overstap naar eeuwigdurende erfpacht is er een korting van 25% op de jaarcanon of afkoopsom. Dit is een belangrijk financieel voordeel dat wordt aangeboden aan huiseigenaren die kiezen voor het nieuwe stelsel.
EPC-berekening en energiezuinig wonen: praktische maatregelen
Voor wie wil profiteren van de korting op hypotheekrente of erfpacht is het essentieel om de EPC-waarde van hun woning te verlagen. Dit kan op verschillende manieren, afhankelijk van de huidige staat van de woning. Praktische maatregelen om de EPC-waarde te verlagen zijn:
- Isolatie verbeteren: Dit is vaak een van de meest effectieve manieren om de energieprestatie te verbeteren. Denk aan het isoleren van muren, daken en vloeren.
- Energiezuinige apparatuur installeren: Het vervangen van oude apparaten met energiezuinige alternatieven kan aanzienlijk bijdragen aan een lager EPC-getal.
- Verminderen van warmteverlies: Het herstel van lekkages en het sluiten van luchtdoorgang in de woning kan het verbruik verminderen.
- Duurzame energiebronnen: Het gebruik van zonnewarmte of zonnepanelen kan het energieverbruik verlagen en bijdragen aan een lagere EPC-waarde.
Door deze maatregelen uit te voeren kan de EPC-waarde van een woning aanzienlijk dalen, wat leidt tot gunstigere financieringsvoorwaarden bij hypotheek- en erfpachtpartijen.
Conclusie
Een EPC-berekening en het gebruik van het eeuwigdurende erfpachtstelsel in Amsterdam bieden woningeigenaren en investeerders tal van voordelen. Door de EPC-waarde van een woning te verlagen, kunnen huiseigenaren korting krijgen op hypotheekrente en erfpacht. De berekening van de erfpachtkosten is afhankelijk van factoren zoals de WOZ-waarde, de buurtstraatquote en het canonpercentage. Het overstap naar het eeuwigdurende stelsel biedt een voorspelbare en wettelijk verankerde erfpachtstructuur.
Het is belangrijk om te weten dat een EPC-berekening niet zelf kan worden uitgevoerd. Deze vereist gebruik van specifieke software en kennis van de relevante normen. De berekening is essentieel om te profiteren van de financiële voordelen die het combineren van energiezuinig wonen en het eeuwigdurende erfpachtstelsel kan bieden. Door investeringen in isolatie, duurzame energie en energiezuinige apparatuur is het mogelijk om de EPC-waarde van een woning aanzienlijk te verlagen. Dit leidt tot gunstigere financieringsvoorwaarden en een duurzamere woning voor de toekomst.