De waardering en activering van erfpacht in de balans vormt een belangrijk onderdeel van de boekhouding binnen realisaties die vastgoed in erfpacht of opstal houden. Het kader waarbinnen dit moet gebeuren is gestructureerd in de Regeling Bestuursorgaan Verkeer en Wegen (BBV), met name in artikel 63 t/m 65 en 44.2. Deze richtlijnen leggen de methodiek vast voor waardering, activering en toelichting van zowel fysieke als financiële vaste activa. In dit artikel worden deze aspecten in detail toegelicht, met aandacht voor de praktische toepassing in de context van erfpacht.
Inleiding
Erfpacht of opstal betreft een vorm van grondbezit waarbij het eigendom bij de gemeente of overheid ligt, en de erfgewijze of opstalsrecht is bij een particulier of rechtspersoon. Deze vorm van bezit heeft juridische en economische gevolgen, die zich onder meer uit in de boekhouding. Het is van belang dat zowel de waardering als de activering van erfpachtgrond conform de BBV gebeurt, om duidelijkheid en consistentie te bewaren in de balans.
Bij de activering van erfpachtgrond wordt onderscheid gemaakt tussen grond in eeuwigdurende erfpacht en grond in afgekochte erfpacht. De eerste vorm dient te worden gewaardeerd tegen de registratiewaarde, terwijl de tweede vorm tegen de uitgifteprijs van de eerste uitgifte. Deze methodieken zijn vastgelegd in artikel 63 lid 4 van de BBV.
De activering van erfpachtgrond heeft ook gevolgen voor de administratie. De bijdrage van derden, zoals subsidies of doteringen, dient te worden passiveren, en dit speelt een rol bij de activering van de bruto investering. De bruto-methode, waarbij zowel de investering als de bijdrage apart worden aangemerkt, is de aanbevolen manier om duidelijkheid te bewaren in de balans.
Waardering van erfpachtgrond
63, lid 4 – BBV: Waardering tegen uitgifteprijs
Grond in eeuwigdurende erfpacht dient te worden gewaardeerd tegen de registratiewaarde. Dit betreft grond die in oneindige termijn in erfpacht is uitgegeven. Voor grond in afgekochte erfpacht geldt dat deze moet worden gewaardeerd tegen de uitgifteprijs van de eerste uitgifte. Deze prijs is vastgesteld bij de initiële uitgifte van de erfpacht en kan verschillen van de actuele marktprijs.
65, lid 2 – BBV: Lage-waardeprincipe
Voorraden en deelnemingen moeten worden gewaardeerd tegen de marktwaarde, mits deze lager is dan de verkrijging- of vervaardigingprijs. Het lage-waardeprincipe geldt ook voor activa waarvan de marktwaarde substantieel (meer dan 10%) lager is dan de bookwaarde. In dat geval dient de activa te worden afgekost tegen de marktwaarde.
Activeren tegen actuele waarde
Activering tegen actuele waarde is alleen toegestaan voor activa van Nazorgfondsen. Voor andere vaste activa, zoals erfpachtgrond, geldt dat deze moeten worden gewaardeerd conform de vastgestelde methodieken, en niet tegen de actuele marktprijs.
Activering van erfpachtgrond
Bruto-methode
De bruto-methode is de aanbevolen methode voor het activeren van vaste activa, inclusief erfpachtgrond. Hierbij wordt de bruto investering in de balans weergegeven, samen met de ontvangen bijdrage van derden. Deze bijdrage dient te worden passiveren, meestal in de vorm van een voorziening, die later overgeboekt wordt naar een reserve bijdrage kapitaallasten.
De bruto-methode zorgt ervoor dat de balans een duidelijk beeld geeft van de investering en de bijdrage. Per saldo blijft de netto last voor afschrijvingen en rente in stand. Deze methode maakt het mogelijk om bij afboeking of afgeschreven van het activum exact in te zien welke waarde nog over is van zowel het activum als de bijdrage.
Netto-benadering
In sommige gevallen wordt ook de netto-benadering toegepast. Bij deze methode wordt de bijdrage van derden direct in mindering gebracht op de investering. Dit leidt tot een lagere boekwaarde in de balans. Een voorbeeld hiervan is de riolering. Als de kosten voor de aanleg van de riolering worden meegenomen in de grondexploitatie, kan een deel van de grondprijs worden gezien als bijdrage van derden. In dit geval is er geen terugbetalingsvoorwaarde, waardoor de opbrengst direct kan worden verrekend met de kosten.
De netto-benadering kan echter leiden tot een minder transparante balans, omdat de bijdrage van derden niet apart wordt aangemerkt. Daarom wordt de bruto-methode als de voorkeursmethode beschouwd.
Passiveren van bijdrage van derden
Bijdrage van derden, zoals subsidies of doteringen, dient te worden passiveren. Dit betreft bijvoorbeeld bijdragen van derden die rechtstreeks gerelateerd zijn aan een actief. Deze passivering dient te worden verwerkt in de balans, meestal in de vorm van een voorziening. Deze voorziening dient bij ingebruikname en na vaststelling (afrekening) door de verstrekker vervolgens te worden overgeboekt naar een speciaal hiervoor ingestelde reserve bijdrage kapitaallasten.
De passivering zorgt ervoor dat de balans een duidelijk beeld geeft van de bruto investering en de bijdrage. Deze methode maakt het mogelijk om bij afboeking of afgeschreven van het activum exact in te zien welke waarde nog over is van zowel het activum als de bijdrage.
Afschrijving en reserves
Afschrijvingen kunnen op twee manieren gebeuren: via een reserve of rechtstreeks ten laste van de exploitatie. Indien de afschrijvingen via een reserve plaatsvinden, zullen de afboekingen in het programma Resultaatbestemming aan het eind van het jaar worden verwerkt en daarmee toegelicht in de balans. Indien de afboekingen rechtstreeks ten laste van de exploitatie worden gebracht, dient apart een toelichting op de balans te worden opgesteld.
Reserves mogen niet meer op de waarde van een investering met economisch nut in mindering worden gebracht. Dit betreft bijvoorbeeld de reserve bijdrage kapitaallasten, die dient te worden overgeboekt naar een speciaal ingestelde reserve.
Verrekening van reserves
Reserves mogen niet meer op de waarde van een investering met economisch nut in mindering worden gebracht. Dit geldt ook voor reserves die ontstaan uit bijdragen van derden. De reserves dient te worden verwerkt in de balans en dient bij ingebruikname en na vaststelling (afrekening) door de verstrekker vervolgens te worden overgeboekt naar een speciaal hiervoor ingestelde reserve bijdrage kapitaallasten.
De reserves dient te worden verwerkt in de balans en dient bij ingebruikname en na vaststelling (afrekening) door de verstrekker vervolgens te worden overgeboekt naar een speciaal hiervoor ingestelde reserve bijdrage kapitaallasten.
Toelichting op de balans
In de toelichting op de balans dient expliciet te worden vermeld hoe de investeringen worden geactiveerd, hoe ze worden afgeschreven (methodiek) en welke reserves in mindering worden gebracht. In de jaarlijkse rekeningsrichtlijnen zal worden aangegeven hoe deze informatie dient te worden aangeleverd.
Voor objecten waarvan op de balansdatum een substantieel lagere waarde in de balans staat vermeld dan de waarde die het object in het economische verkeer vertegenwoordigt, dient een zogenaamde “niet uit de balans blijkende bezittingen” registratie te worden opgesteld. Onder substantieel wordt hier verstaan; meer dan 25% van de waarde in het economische verkeer.
Vervreemding van activa
Bij het vervreemden van het activum dient de extra afschrijving plaats te vinden in de periode van levering c.q. overdracht van het betreffende activum. Dit is een toepassing van het matchingsprincipe. Indien het activum voortijdig wordt vervreemd of afgeboekt is exact zichtbaar wat er nog resteert aan waarde van zowel het activum als de bijdrage.
Boekwinsten en boekverliezen
Indien een actief wordt vervreemd en de opbrengst hiervan hoger is dan de boekwaarde (= boekwinst) en het actief wordt vervangen, dan dient de opbrengst boven de boekwaarde (= boekwinst) in de exploitatie te worden geboekt. In de toelichting op de balans dienen deze inkomsten uit het afstoten van activa te worden vermeld als incidentele baten.
Indien een actief wordt vervreemd en de opbrengst is lager dan de boekwaarde (= boekverlies), dan dient de extra afschrijving ten laste van de exploitatie in de periode van vaststelling doch uiterlijk in de periode van levering c.q. overdracht van het activum te worden gebracht.
Conclusie
De activering van erfpachtgrond in de balans is een complex proces dat moet worden uitgevoerd conform de richtlijnen van de BBV. De keuze tussen bruto- en netto-benadering heeft gevolgen voor de transparantie van de balans. De bruto-methode is de aanbevolen methode, omdat deze een duidelijk beeld geeft van zowel de investering als de bijdrage van derden.
De passivering van bijdrage van derden speelt een belangrijke rol in de activering van vaste activa. Deze passivering dient te worden verwerkt in de balans en dient bij ingebruikname en na vaststelling (afrekening) door de verstrekker vervolgens te worden overgeboekt naar een speciaal hiervoor ingestelde reserve bijdrage kapitaallasten.
In de toelichting op de balans dient expliciet te worden vermeld hoe de investeringen worden geactiveerd, hoe ze worden afgeschreven (methodiek) en welke reserves in mindering worden gebracht. Deze toelichting is verplicht en dient te worden aangeleverd in de jaarlijkse rekeningsrichtlijnen.
De activering en waardering van erfpachtgrond zijn onderdeel van de boekhouding van vastgoedbeheer. Het is van belang dat deze processen correct en transparant worden uitgevoerd, zodat de balans een duidelijk beeld geeft van de financiële positie van de organisatie.