Het voortdurend recht van erfpacht speelt een essentiële rol in de Nederlandse grondrechtelijke praktijk, met name in het kader van woningbouwprojecten en maatregelen voor ruimtelijke ontwikkeling. In dit artikel wordt ingegaan op de juridische aard van het voortdurend recht van erfpacht, de invloed van wijzigingen in het erfpachtcontract op de waarde van het recht, en de betekenis van toekomstige indexatie voor de berekening van overdrachtsbelasting. De informatie is gebaseerd op juridische casusmateriaal en wetgeving, zoals uitgelegd in recente rechtspraak en publicaties van advocatenkantoren en deskundigen in het agrarisch recht.
Wat is een voortdurend recht van erfpacht?
Een voortdurend recht van erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter een tijdelijk, doch herhaalbaar gebruik toestaat van een perceel. Het verschilt van eeuwigdurende en tijdelijke erfpacht, waarbij de duur en de beperkingen van het recht verschillen. In het kader van het voortdurend recht is sprake van een contract dat steeds wordt verlengd, waarbij de voorwaarden opnieuw bepaald kunnen worden bij elke verlenging.
Duur en verlenging
Het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat de erfverpachter en de erfpachter vrij zijn om in de erfpachtakte afspraken te maken over de duur van het erfpachtrecht. In de praktijk zijn erfpachtcontracten vaak aangegaan voor minstens 26 jaar, mede vanwege de pachtwetgeving. Indien de duur korter is dan 25 jaar, gelden bepaalde pachtregels, inclusief de bepalingen omtrent de hoogst toelaatbare pachtprijs.
Bij een voortdurend recht van erfpacht kan sprake zijn van stilzwijgende verlenging, mits dit is afgesproken in de erfpachtakte. Dit betekent dat het erfpachtrecht automatisch verloopt bij het einde van de termijn, tenzij de erfverpachter binnen een bepaalde termijn (meestal zes maanden) duidelijk maakt dat hij de erfpacht wil beëindigen. Deze regel helpt om onnodige juridische geschillen te voorkomen.
Invloed van beperkingen op de waarde
De waarde van een erfpachtrecht wordt beïnvloed door zowel de termijn als de beperkingen in het contract. Tijdelijke erfpacht met beperkte termijn en aanpasbare canon kan in de praktijk een lagere waarde hebben dan eeuwigdurende erfpacht. Dit geldt in het bijzonder wanneer de canon in de toekomst afhankelijk is van een index, zoals de consumentenprijsindex (CPI). De onzekerheid over het toekomstige bedrag van de canon kan een negatieve impact hebben op de waarde van het erfpachtrecht.
Wijziging van het voortdurend recht van erfpacht
Een wijziging van het erfpachtrecht kan gebeuren als gevolg van ruimtelijke ontwikkeling, zoals een beoogde herontwikkeling van een perceel. In zo’n geval kan de erfverpachter (bijvoorbeeld een gemeente) een aanbiedingsbrief sturen aan de erfpachter, waarin de wijziging van het bestemming en bebouwing wordt aangekaart. De erfpachter kan dan kiezen om de wijziging te accepteren of te weigeren.
Voorbeeld uit de rechtspraak
In een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland (23 december 2025) is een situatie besproken waarin een erfpachter in 2018 een voortdurend recht van erfpacht verkreeg op een perceel van 3.000 m². Het perceel bestond uit 723 m² bebouwd terrein, en de jaarlijks te betalen canon bedroeg € 6.326,02. In 2023 stuurde de gemeente (erfverpachter) een aanbiedingsbrief over een bestemmings- en bebouwingswijziging. De erfpachter accepteerde de aanbieding, waarna het erfpachtrecht bij notariële akte werd gewijzigd.
De canon werd verhoogd tot € 119.375,02 per jaar, en het erfpachtrecht werd in 2024 voor het eerst geïndexeerd aan de CPI-index. In 2068 zou de canon opnieuw worden herzien. De erfpachter stelde in beroep dat de toekomstige indexatie niet onder het begrip “onzeker jaarlijks bedrag” viel, maar de rechter gaf de Inspecteur gelijk. Aangezien de indexatie afhankelijk is van een wisselende CPI-index en een herziening in 2068, is sprake van een canon tot een onzeker jaarlijks bedrag, zoals uitgelegd in onderdeel f van de bijlage bij het Uitvoeringsbesluit BRV.
Deze uitspraak benadrukt de betekenis van toekomstige indexatie bij de bepaling van de maatstaf van heffing voor overdrachtsbelasting. De erfpachter had in de berekening van de overdrachtsbelasting rekening gehouden met een indexatiepercentage van 2% per jaar. Hoewel het bedrag aan overdrachtsbelasting uiteindelijk € 82.750 was, werd dit bedrag omstreden. Uiteindelijk bleek dat de toekomstige indexatie wel degelijk meegenomen moet worden bij de waardering van de canon.
Overdrachtsbelasting en toekomstige indexatie
Overdrachtsbelasting speelt een centrale rol bij wijzigingen in een erfpachtrecht. De maatstaf van heffing voor overdrachtsbelasting wordt bepaald door de waardering van de oude en nieuwe canon. Bij een wijziging van het erfpachtrecht is het van belang te overwegen of toekomstige indexatie meegenomen moet worden in de berekening van de waarde van de canon.
Toekomstige indexatie: wel of geen invloed?
In de besproken uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland (2025) is het punt van toekomstige indexatie centraal. De erfpachter stelde dat de toekomstige indexatie niet onder het begrip "onzeker jaarlijks bedrag" valt. De Inspecteur en de rechter gaven echter het tegendeel aan. Omdat de indexatie afhankelijk is van de CPI-index, die jaarlijks kan variëren, is de hoogte van de canon onzeker. Bovendien is er sprake van een herziening in 2068, wat de onzekerheid verder benadrukt.
De rechter stelde daarom dat de Inspecteur terecht had rekening gehouden met toekomstige indexatie bij de berekening van de overdrachtsbelasting. Dit betekent dat bij vergelijkbare situaties in de toekomst ook rekening gehouden moet worden met eventuele toekomstige indexatie bij de waardering van de canon.
Belastingrente en teruggaaf
In de casus werd aan de erfpachter een belastingrente van € 369 vergoed bij de teruggaaf. Deze vergoeding is mogelijk bij zogenaamde “onredelijke” belastingaanslagen, waarbij het belastingbedrag niet verhoudingsgewijs is in vergelijking met de feitelijke waarde van het erfpachtrecht. De erfpachter kon hiermee een deel van de verlies op de overdrachtsbelasting terugkrijgen.
Rechtsvrijheid en verplichtingen
Het voortdurend recht van erfpacht is een zakelijk recht met veel contractsvrijheid. In tegenstelling tot reguliere pacht is erfpacht minder sterk gereguleerd door de wet, behalve bij contracten met een duur korter dan 25 jaar. In dat geval gelden bepaalde pachtregels, zoals de hoogst toelaatbare pachtprijs.
Juridische advies: essentieel bij geschillen
Aangezien erfpachtcontracten vaak ingewikkelde bepalingen bevatten, is het verstandig om juridisch advies in te winnen, zowel bij het afsluiten van een erfpachtcontract als bij wijzigingen. Advocaten met expertise in agrarisch recht kunnen uitleggen wat de rechten en verplichtingen zijn van zowel de erfverpachter als de erfpachter. Dit helpt om eventuele misverstanden of geschillen voor te gaan.
Tijdig betalen en naleven van verplichtingen
Om juridische problemen te voorkomen, is het belangrijk dat de erfpachter tijdig betaalt en de verplichtingen uit het contract nauwkeurig naleeft. Als de erfpachter bijvoorbeeld de canon niet op tijd betaalt, kan de erfverpachter de erfpacht opzeggen. Dit kan leiden tot ongewenste juridische gevolgen, zoals een eis om de grond te verlaten.
Invloed van indexatie op de waarde van het erfpachtrecht
De waarde van een voortdurend recht van erfpacht is sterk beïnvloed door de indexatie van de canon. Bij indexatie kan sprake zijn van een afhankelijkheid van een wisselende index, zoals de CPI-index. Deze index kan jaarlijks variëren, wat de onzekerheid over de toekomstige canon verder benadrukt.
In de praktijk worden de waardeverschillen die voortkomen uit verschillende termijnen berekend, en die die voortkomen uit beperkingen worden geschat. Bij eeuwigdurende erfpacht met een canon die voor altijd kan worden afgekocht zonder beperkende bepalingen, benadert de waarde van het erfpachtrecht die van eigen grond. Dit maakt eeuwigdurende erfpacht in de praktijk aantrekkelijk voor kopers.
Waarneembaar verschil in waarde
Een koper van erfpacht wil graag te maken hebben met een contract dat weinig beperkingen heeft en een voorspelbare canon. Tijdelijke erfpacht met een aanpasbare canon en tal van insnoerende beperkingen is in de praktijk minder aantrekkelijk. Het verschil in waarde tussen tijdelijke en eeuwigdurende erfpacht is daarom aanzienlijk, vooral bij woningbouwprojecten waar investeerders langere zekerheid willen hebben.
Conclusie
Het voortdurend recht van erfpacht is een complex, maar essentieel instrument in de Nederlandse ruimtelijke ontwikkeling en woningbouwsector. Het verschilt in aard en waarde van tijdelijke en eeuwigdurende erfpacht, en de invloed van indexatie en verlenging op de waarde van het recht is aanzienlijk. Juridische zekerheid, duidelijke contractbepalingen en juridisch advies zijn essentieel om geschillen te voorkomen en de waarde van het erfpachtrecht te optimaliseren.
In het licht van recente rechtspraak is duidelijk dat toekomstige indexatie van de canon meegenomen moet worden bij de berekening van overdrachtsbelasting. Dit betekent dat bij wijzigingen in het erfpachtrecht rekening moet worden gehouden met de onzekerheid die voortkomt uit indexatie en herziening in de toekomst.
Voor zowel particuliere kopers, investeerders en professionele partijen is het dus belangrijk om goed te begrijpen hoe het voortdurend recht van erfpacht werkt, wat de bepalingen zijn in het contract en wat de juridische en fiscale implicaties zijn van eventuele wijzigingen. Met een duidelijk begrip van deze aspecten kan men betere beslissingen nemen in de context van ruimtelijke ontwikkeling en woningbouwprojecten.