Inleiding
Erfpacht speelt een cruciale rol bij de aankoop van een woning, met name in steden zoals Amsterdam. Het betreft een recht van gebruik op grond die in eigendom is van een andere partij, waarbij de erfpachter jaarlijks een canon betaalt. Het afkopen van de erfpacht kan financiële zekerheid bieden en de verkoopbaarheid van de woning verhogen. Bij de bepaling van de WOZ-waarde (Woningwaarde Onderzoek Zuid-Holland), wordt echter geen rekening gehouden met het feit dat de grond in erfpacht is uitgegeven. Dit leidt vaak tot verschillen tussen de WOZ-waarde en de marktwaarde van een woning.
De afkoopsom en de hoogte van de canon zijn beide sterk afhankelijk van de WOZ-waarde van de woning. Dit artikel legt uit hoe de WOZ-waarde beïnvloed wordt door erfpacht, wat de gevolgen zijn voor de verkoopwaarde van een woning en waarom het afkopen van de erfpacht in bepaalde gevallen verstandig kan zijn.
WOZ-waarde en erfpacht: Hoe werkt de wettelijke fictie?
Bij de bepaling van de WOZ-waarde wordt gebruikgemaakt van twee wettelijke ficties, zoals in bron [1] en [3] duidelijk wordt uitgelegd. Deze ficties zijn:
De overdrachtsfictie: Hierbij wordt uitgegaan van de veronderstelde verkoop van de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak. Dit betekent dat bij de waardebepaling geen rekening wordt gehouden met eventuele beperkingen zoals een erfpachtrecht, een recht van opstal of een appartementsrecht.
De marktfictie: Hierbij wordt aangenomen dat de onroerende zaak op de markt verkochen wordt aan een fictieve koper die de volledige eigendom wil verkrijgen. Het feit dat de grond in erfpacht is uitgegeven, heeft dus geen invloed op de WOZ-waarde.
Deze ficties kunnen leiden tot spanningen, aangezien de WOZ-waarde vaak afwijkt van de marktwaarde. Dit komt doordat de marktwaarde wel rekening houdt met de erfpachtcanon, terwijl de WOZ-waarde dat niet doet. Hierdoor kan een woning in erfpacht op de markt een hogere waarde vertonen dan de WOZ-waarde suggereert.
Invloed van erfpacht op de verkoopwaarde
Een onderzoek uit 2019 door Franke en Van der Schans (bron [1]) laat zien dat kopers bereid zijn om meer te betalen voor een woning waarvan de erfpacht is afgekocht dan voor een woning met actieve erfpacht. Echter, de meerprijs die kopers bereid zijn te betalen, bedraagt gemiddeld slechts 40% van de betaalde afkoopsom. Dit betekent dat degenen die de erfpacht hebben afgekocht slechts een deel van hun investering terugzien bij verkoop.
Deze gegevens doen vermoeden dat het afkopen van erfpacht alleen zinvol is voor wie niet op korte termijn van woning wil veranderen. Voor wie binnen een paar jaar wil verhuizen, is het afkopen van de erfpacht dus financieel gezien minder verstandig. Aan de andere kant leidt het afkopen van de erfpacht tot meer verkoopmogelijkheden, omdat een woning zonder erfpacht voor veel kopers aantrekkelijker is.
Afkoop van erfpacht: Wat zijn de opties?
Er zijn drie manieren om de erfpacht af te kopen of te beheersen:
Volledig afkoop: Bij deze optie betaal je een eenmalige afkoopsom, waarna je volledig eigenaar bent van de grond. De afkoopsom wordt berekend op basis van de WOZ-waarde van het jaar voorafgaand aan de afkoop. Na 2019 is het afkopen echter duurder geworden, aangezien korting op de afkoopsom is afgeschaft en de WOZ-waarde daardoor hoger ligt (bron [2]).
Vastklikken van de canon: Hierbij wordt de jaarlijkse canon op een vaste hoogte gezet, meestal op basis van een percentage van de afkoopsom. Bij gemeentelijke erfpacht geldt bijvoorbeeld een canonpercentage van 2,39%. Deze canon wordt verhoogd met de inflatie, maar verandert verder niet. Deze optie biedt meer voorspelbaarheid, zonder dat je een grote eenmalige som hoeft te betalen.
Jaarlijkse canon: Bij deze optie betaal je jaarlijks een canon die gebaseerd is op de actuele WOZ-waarde. Dit betekent dat de canon kan stijgen als de WOZ-waarde stijgt, maar niet automatisch door inflatie.
De keuze tussen deze opties hangt af van de individuele omstandigheden van de erfpachter, zoals financiële mogelijkheden, verwachtingen over grondprijzen en woonplannen.
WOZ-waarde als basis voor afkoopsommen en canons
De WOZ-waarde speelt een centrale rol bij zowel de afkoopsom als de hoogte van de jaarlijkse canon. Voor gemeentelijke erfpacht wordt de afkoopsom berekend op basis van de WOZ-waarde van de woning. Voor particuliere erfpacht kan de berekening variëren, maar is vaak gebaseerd op vergelijkbare principes.
Tot 2020 gold voor erfpachters in Amsterdam een gunstiger systeem. De afkoopsom was dan gebaseerd op een lagere WOZ-waarde, namelijk van 1 januari 2014 of 2015. Bovendien gold een extra korting. Dit systeem is echter in 2020 afgeschaft, waardoor de afkoopsommen en canons aanzienlijk zijn gestegen (bron [2]).
In 2023 heeft de gemeente Amsterdam echter een tijdelijke uitbreiding ingevoerd van de gunstige voorwaarden. Erfpachters die tot 1 augustus 2023 een verzoek tot afkoop of vastklikken indienen, kunnen nog profiteren van de voordelen van het oude systeem. Daarna zijn de nieuwe, duurdere regels van toepassing.
Bankregels en erfpacht
Sinds 2010 zijn banken bijzonder voorzichtig geworden bij het verstrekken van hypotheken op woningen op erfpacht. De Nederlandse Vereniging van Banken heeft richtlijnen opgesteld die alleen van toepassing zijn op erfpachtcontracten die voldoen aan bepaalde voorwaarden.
Vanaf 1 januari 2013 zijn enkel erfpachtcontracten met een onbepaalde looptijd toegestaan voor hypotheekdoeleinden. Contracten met een bepaalde looptijd zijn hier niet onder begrepen. Dit betekent dat erfpachtcontracten van oudere data vaak geen hypotheek in kunnen leveren, wat de verkoopbaarheid van zo’n woning kan beïnvloeden (bron [3]).
Gemeentelijke erfpachtcontracten voldoen in de meeste gevallen aan deze bancaire richtlijnen, waardoor het makkelijker is om een hypotheek te krijgen op zo’n woning. Bij particuliere erfpacht is dit minder gegarandeerd, waardoor het afkopen van de erfpacht een verstandige keuze kan zijn.
Risico’s en verplichtingen van erfpacht
Erfpacht biedt zeker voordelen, zoals gebruik van grond zonder volledige aankoop, maar brengt ook risico’s met zich mee. Als de erfpachttermijn afloopt en er geen verlenging is afgesproken, vervalt het recht op gebruik van de grond. Dit kan grote gevolgen hebben voor de waarde van de woning en de leefbaarheid voor de huidige bewoner (bron [3]).
Daarom is het belangrijk om erfpachtcontracten zorgvuldig te beoordelen, bijvoorbeeld met een notaris of een juridisch expert. Het is verstandig om tijdig actie te ondernemen als het contract bijvoorbeeld bijna is afgelopen of als er wijzigingen in de voorwaarden zijn.
Invloed van erfpacht op de verkoopstrategie
De keuze om erfpacht af te kopen of juist niet, heeft directe gevolgen voor de verkoopmogelijkheden van de woning. Een woning zonder erfpacht is op de markt vaak aantrekkelijker, vooral voor kopers die geen vertrouwen hebben in de stabiliteit van erfpachtcontracten of die geen hypotheek op zo’n woning willen afsluiten (bron [3]).
Daarom is het afkopen van de erfpacht in bepaalde gevallen verstandig, vooral voor wie binnen een beperkte tijd wil verhuizen of wie de woning wil verhuren. Het verhoogt de verkoopbaarheid en vermindert het risico op verlies door een onverwachte wijziging in de erfpachtvoorwaarden.
Conclusie
Erfpacht en WOZ-waarde zijn nauw met elkaar verbonden, maar de bepaling van de WOZ-waarde vindt plaats op basis van wettelijke ficties die niet rekening houden met het feit dat de grond in erfpacht is uitgegeven. Dit leidt vaak tot een afwijking tussen de WOZ-waarde en de marktwaarde van een woning.
Het afkopen van de erfpacht kan financiële zekerheid bieden en de verkoopbaarheid van een woning vergroten. De afkoopsom en de hoogte van de canon zijn sterk afhankelijk van de WOZ-waarde. Tot 2020 gold een gunstig systeem voor erfpachters in Amsterdam, maar dit is sindsdien aanzienlijk veranderd.
Banken zijn strenger geworden bij hypotheekverstrekkingsvoorwaarden voor woningen in erfpacht, wat de keuze om de erfpacht af te kopen of juist niet extra belangrijk maakt.
In het kader van woningaankoop is het verstandig om erfpachtcontracten goed te laten analyseren en eventuele opties voor afkoop of canonvaststelling te overwegen. De keuze hangt af van individuele omstandigheden, financiële mogelijkheden en woonplannen.