Inleiding
Erfpacht is een complexe en vaak onzichtbare last die woningeigenaren in Nederland, en met name in gemeenten zoals Schiedam, tegenwoordig nog steeds moeten nemen. Het betreft een juridisch constructie waarbij de grond waarop een woning staat in eigendom blijft van de gemeente, terwijl de woning zelf in bezit is van de eigenaar. De eigenaar betaalt een jaarlijkse canon aan de gemeente, of in sommige gevallen een eenmalige afkoopsom voor een bepaalde periode.
In de afgelopen jaren zijn er regelmatig kritieken geweest op het huidige erfpachtstelsel in Schiedam, met name vanwege onzekerheid, hoge kosten en belemmeringen bij de verkoop van woningen. In reageert de gemeente door een nieuw erfpachtbeleid vast te stellen, met het doel om het systeem transparanter, betaalbaarder en flexibeler te maken. In dit artikel wordt ingegaan op de wijzigingen in het erfpachtstelsel van Schiedam, de motieven achter deze aanpassingen, en de mogelijke gevolgen voor woningeigenaren, kopers en de woningmarkt in het algemeen.
Erfpacht in theorie en praktijk
Wat is erfpacht?
Erfpacht is een juridisch systeem waarbij de grond onder een woning in eigendom blijft van een derde partij, doorgaans de gemeente, terwijl de eigenaar van de woning een soort "leefrecht" heeft op de grond. In Schiedam betekent dit dat de eigenaar jaarlijks een canon betaalt aan de gemeente, of in sommige gevallen een eenmalige afkoopsom maakt voor een bepaalde periode. De canon is meestal gebaseerd op de grondwaarde en wordt periodiek aangepast.
De praktijk in Schiedam
In Schiedam zijn er twaalf verschillende algemene erfpachtvoorwaarden vastgesteld, die bijvoorbeeld verschillen in looptijd, aanpassing van de canon of benodigde toestemming voor overdracht. De meest recente voorwaarden zijn onder meer:
- Looptijd van 99 jaar
- Periodieke canonherziening op basis van grondwaarde
- Mogelijkheid tot overdracht bij aankoop of verkoop, mits toestemming van de gemeente
De canon is meestal gebaseerd op de WOZ-waarde en wordt berekend via een grondquota, die jaarlijks wordt vastgesteld door de gemeente. Deze quota is gebaseerd op de actuele grondprijsontwikkeling in Schiedam en omgeving.
Risico’s en belemmeringen
Een van de grootste problemen met het huidige erfpachtstelsel is dat het onzekerheid oplevert bij zowel woningeigenaren als kopers. De jaarlijkse canon kan fors stijgen, vooral in tijden van stijgende grondwaarden zoals momenteel in Schiedam. Daarnaast zijn er belemmeringen bij verkoop van woningen, omdat kopers vaak niet weten wat de toekomstige canonbedragen zullen zijn. Dit kan leiden tot moeilijkheden bij het verkrijgen van een hypotheek en belemmert de verkoopbaarheid van woningen met erfpachtgrond.
Het nieuwe erfpachtbeleid van Schiedam (2025)
In juli 2025 heeft de gemeenteraad van Schiedam het nieuwe Erfpachtbeleid 2025 vastgesteld. Dit beleid is een reactie op jarenlange signalen van woningeigenaren die moeilijkheden ondervonden bij aankoop, verkoop of verlenging van hun erfpachtcontract. Het doel van het nieuwe beleid is om het systeem transparanter, betaalbaarder en flexibeler te maken, zodat woningeigenaren en kopers minder onzekerheden ondervinden.
Eeuwigdurende erfpacht
Een van de meest opvallende veranderingen in het nieuwe beleid is de introductie van eeuwigdurende erfpacht. Hierbij blijft de erfpachter jaarlijks canon betalen aan de gemeente, maar zonder een expiratiedatum. Dit betekent dat de verplichting om de grond onder het huis te huur oneindig voortduurt, wat in de praktijk kan leiden tot meer voorspelbaarheid en minder belemmeringen bij verkoop of overdracht.
Canonherziening op basis van WOZ
Het nieuwe beleid stelt ook voor dat de canonherziening op basis van WOZ-gegevens plaatsvindt. Dit moet leiden tot een eerlijkere en transparantere bepaling van de grondwaarde, die op haar beurt invloed heeft op de hoogte van de jaarlijkse canon. De WOZ-waarde is een maat voor de waarde van een woning op basis van belastingdoeleinden en is regelmatig onderzocht en gecontroleerd door de gemeente.
Indexering van de canon
In het nieuwe beleid wordt ook de mogelijkheid ingevoerd voor jaarlijkse indexering van de canon. Dit betekent dat de canon niet in één keer sterk kan stijgen, maar in kleine, voorspelbare stappen. Dit is bedoeld om abrupte kostenstijgingen te voorkomen en woningeigenaren in staat te stellen beter te plannen op lange termijn.
Openbreken van afkoopperiodes
Een andere belangrijke verandering is dat lopende afkoopperiodes nu opengebroken kunnen worden. In het huidige stelsel is het vaak moeilijk om voor een woning die in een afkoopperiode zit, duidelijkheid te krijgen over toekomstige canonbedragen. Met het nieuwe beleid kan de erfpachter vroeger duidelijkheid krijgen over de canon, wat de verkoopbaarheid van de woning kan vergroten.
Kritiek en zorgen
Hoewel het nieuwe erfpachtbeleid een stap in de goede richting is, zijn er ook kritische stemmen. Zo wijst Maarten Reuderink van de OuderenPartij Schiedam (OPS) erop dat de voorgestelde verbeteringen voor mensen die nu al problemen hebben met de huidige erfpachtcosten, mogelijk weinig oplossen. Hij stelt dat het nieuwe beleid weliswaar meer transparantie biedt, maar dat het financiële druk kan blijven als erfpachters de nieuwe canon niet op kunnen brengen.
Een ander punt van kritiek betreft de kosten die kunnen ontstaan bij het aankopen van de grond. In het nieuwe beleid is gesteld dat de gemeente een externe taxateur inzet om een aanbod te doen voor de grond onder een woning. Dit onderzoek kost de aanvrager €200 en kost drie weken wachttijd. Daarnaast komen er ook notariskosten bij, die op de aanvrager worden teruggevorderd. Voor woningeigenaren die al last hebben van hoge kosten, kan dit een extra financiële last worden.
De rol van de gemeente en externe partijen
Algemene erfpachtvoorwaarden
De gemeente Schiedam heeft twaalf verschillende algemene erfpachtvoorwaarden vastgesteld, die van toepassing zijn op verschillende periodes en constructies. De meest recente voorwaarden zijn vastgesteld in 2020 en zijn van toepassing op alle nieuwe uitgiften in erfpacht. Deze voorwaarden omvatten:
- Looptijd van 99 jaar
- Periodieke canonherziening op basis van grondwaarde
- Mogelijkheid tot overdracht bij aankoop of verkoop, mits toestemming van de gemeente
De gemeente maakt gebruik van algemene voorwaarden om de erfpachtconstructie transparant en eenduidig te maken. Deze voorwaarden zijn openbaar en kunnen worden ingezien via de gemeentelijke website. Voor het maken van duidelijkheid over een specifieke situatie is het mogelijk om contact op te nemen met de gemeente of via het notariaat en makelaars.
De erfpachtloket
Om ervoor te zorgen dat erfpachters vragen kunnen stellen en hulp krijgen bij de implementatie van het nieuwe beleid, heeft de gemeente een erfpachtloket ingesteld. E-mailadres van het loket is [email protected]. Dit is bedoeld als een centrale plek waar woningeigenaren en kopers terecht kunnen voor uitleg over het nieuwe beleid, de veranderingen in hun contract en mogelijke gevolgen voor hun financiële situatie.
Belang van transparantie en duidelijkheid
Een van de kernbelangen van het nieuwe beleid is het creëren van transparantie en duidelijkheid. Door de canonherziening op basis van WOZ-gegevens en jaarlijkse indexering wordt geprobeerd om onzekerheden weg te nemen. Daarnaast wordt ook de mogelijkheid aangeboden om afkoopperiodes open te breken, waardoor woningeigenaren eerder kunnen inzien wat de toekomstige kosten zullen zijn.
De gemeente zegt dat het nieuwe beleid ontworpen is zonder financiële gevolgen voor de gemeente zelf en voor de erfpachters. Dit is een belangrijk punt, aangezien het voorkomt dat het beleid extra kosten oplevert voor de gemeentebegroting of voor de woningeigenaren. Toch is het een open vraag of dit in de praktijk ook daadwerkelijk zo zal zijn, vooral in tijden van stijgende grondprijzen en groeiende verkoopdruk.
Mogelijke gevolgen voor woningeigenaren en de woningmarkt
Invloed op maandlasten en financiële plannen
Een van de grootste gevolgen van het nieuwe erfpachtbeleid is de stabilisering van de maandlasten voor woningeigenaren. Door de introductie van eeuwigdurende erfpacht en jaarlijkse indexering van de canon wordt geprobeerd om abrupte kostenstijgingen te voorkomen. Dit is vooral belangrijk voor woningeigenaren die op lange termijn willen plannen en die onzekerheid willen vermijden.
Een mogelijke nadeel van het nieuwe beleid is dat de canon in de toekomst hoger kan uitvallen, vooral als de grondprijzen verder stijgen. In Schiedam zijn grondprijzen al aanzienlijk gestegen in de afgelopen jaren, en dit heeft al leidinggegeven tot hogere erfpachtkosten. Het nieuwe beleid probeert dit te beheersen via transparantie en voorspelbaarheid, maar het is niet duidelijk of dit daadwerkelijk zal werken.
Verkoopbaarheid van woningen
Een ander belangrijk doel van het nieuwe beleid is het verbeteren van de verkoopbaarheid van woningen op erfpachtgrond. Momenteel is het voor kopers vaak lastig om te bepalen wat de toekomstige canonbedragen zullen zijn, wat leidt tot onzekerheid en minder interesse. Met het nieuwe beleid wordt geprobeerd om deze onzekerheid weg te nemen, zodat woningen met erfpachtgrond makkelijker te verkopen zijn.
Door het openbreken van afkoopperiodes en de introductie van eeuwigdurende erfpacht wordt geprobeerd om kopers meer duidelijkheid te geven over de toekomstige kosten. Dit kan leiden tot een grotere markt voor woningen met erfpachtgrond, wat op zijn beurt kan helpen bij het verbeteren van de beschikbaarheid van woningen in Schiedam.
Impact op de woningmarkt en investeerders
Het nieuwe erfpachtbeleid kan ook invloed hebben op de woningmarkt in Schiedam en op investeerders die woningen op erfpachtgrond kopen. Door het verbeteren van de verkoopbaarheid van woningen en het verminderen van onzekerheid, kan het aantal kopers toenemen. Dit kan leiden tot hogere vraag naar woningen in Schiedam, wat op zijn beurt kan leiden tot stijgende huizenprijzen.
Voor investeerders kan het nieuwe beleid ook een positieve ontwikkeling zijn, omdat het risico op verkoopproblemen met woningen op erfpachtgrond verlaagt. Dit kan leiden tot meer investeringen in de woningmarkt en een grotere beschikbaarheid van woningen voor kopers.
Conclusie
Het nieuwe erfpachtbeleid van Schiedam streeft ernaar om het huidige systeem transparanter, betaalbaarder en flexibeler te maken. Door de introductie van eeuwigdurende erfpacht, canonherziening op basis van WOZ-gegevens en jaarlijkse indexering van de canon wordt geprobeerd om onzekerheden weg te nemen en de verkoopbaarheid van woningen te verbeteren. Dit is een stap in de goede richting, maar er zijn ook kritische stemmen die vragen stellen over de daadwerkelijke effectiviteit van het beleid, vooral voor woningeigenaren die al problemen ondervinden met hoge kosten.
De gemeente Schiedam heeft erop gestaan dat het nieuwe beleid geen financiële gevolgen heeft voor de gemeente of de woningeigenaren, maar in de praktijk kan het toch zijn dat de canonbedragen stijgen, vooral in tijden van stijgende grondprijzen. Het is daarom belangrijk dat woningeigenaren goed informeerd zijn over de veranderingen en dat ze actief nadenken over hun erfpachtconstructie. Door het aankopen van de grond of het openbreken van afkoopperiodes kan men grip krijgen op de toekomstige kosten en voorkomen dat er verrassingen optreden.
Het nieuwe beleid is nog in uitvoering en de komende jaren zullen duidelijkheid gegeven worden over de werking en de gevolgen. In de tussentijd is het belangrijk dat woningeigenaren en kopers gebruik maken van het erfpachtloket en de beschikbare informatie om te bepalen welke keuzes het beste zijn voor hun financiële situatie en hun toekomst in Schiedam.