De Bermweg in Capelle aan den IJssel is een locatie waar woningbouw en erfpacht zich op unieke wijze met elkaar verbinden. Deze wijk, die gelegen is in het Landelijk Capelle-gebied, is in recente jaren getroffen door plannen voor nieuwbouw, inclusief het slopen van bestaande woningen en de bouw van appartementencomplexen. Aan deze transformatie komt echter een specifieke juridische context: de grond op deze locatie wordt beheerd door het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard (HHSK), wat betekent dat de huidige eigenaren en toekomstige ontwikkelaars onder de erfpachtregeling vallen. Deze regeling beïnvloedt zowel de huidige woningeigenaren als de toekomstige ontwikkelingen.
In dit artikel leggen we de juridische, praktische en ontwikkelingsgerelateerde aspecten van de situatie aan de Bermweg in Capelle aan den IJssel uit. We bespreken de rol van de Vereniging Erfpachtersbelangen (VEB), de huidige ontwikkelingsplannen en de juridische context van de erfpachtregeling. De focus is op feiten die uit de beschikbare bronnen zijn afgeleid.
De juridische context van erfpacht aan de Bermweg
De grond op de Bermweg in Capelle aan den IJssel wordt beheerd door het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard (HHSK), een waterschap dat verantwoordelijk is voor waterbeheer in het gebied. Aan deze grond is een erfpachtregeling verbonden. Dat betekent dat de huidige woningeigenaren geen volledige eigenaars zijn van de grond waarop hun woning staat, maar dat ze een erfpachtrecht hebben. Dit recht is afgeleid van een oude erfpachtverklaring en geeft hun recht om de grond te gebruiken, mits ze jaarlijks een erfpachtbedrag betalen aan het HHSK.
De erfpachtregeling dateert uit de tijd van de poldering van het gebied, waarbij grondeigenaars in ruil voor hun grond een levenslang gebruikrecht kregen. In moderne termen is dit vergelijkbaar met een langdurige huurrelatie, waarbij de huurder (in dit geval de woningeigenaar) het recht heeft om de grond te gebruiken, maar geen volledige eigendom heeft over de onderliggende grond. Dit heeft belangrijke gevolgen voor eventuele verkoop of herontwikkeling van het terrein.
De VEB, de Vereniging Erfpachtersbelangen, is in 1993 opgericht om de belangen van deze erfpachthouders te behartigen. De oprichting kwam voort uit het feit dat het waterschap Schieland in die tijd nieuwe erfpachtvoorwaarden wilde invoeren, wat leidde tot verzet van de huidige woningeigenaren. De VEB is sinds die tijd een overlegorgaan geweest tussen de erfpachthouders en het waterschap, en is verder gegroeid tot een organisatie die ook de belangen van toekomstige ontwikkelingen in het oog houdt.
De rol van de Vereniging Erfpachtersbelangen (VEB)
De VEB speelt een centrale rol in het bewaren en behartigen van de belangen van de erfpachthouders aan de Bermweg. De vereniging is ontstaan uit een noodzaak tot collectieve verdediging tegen wijzigingen in de erfpachtregeling die in 1993 werden voorgesteld door het waterschap. Die voorstellen leidden tot juridische aanspraken en rechtszaken. De VEB is hierin gebleven als een orgaan voor het coördineren van juridische en administratieve kwesties die betrekking hebben op de erfpachtregeling in het gebied.
De vereniging heeft niet alleen een rol bij juridische kwesties, maar ook bij het behouden van het karakter van de wijk. Zoals blijkt uit de documenten, is de sfeer langs de Bermweg-West nog grotendeels dorps en kleinschalig. De VEB is bewust van het feit dat eventuele herontwikkelingen niet alleen technisch en juridisch, maar ook visueel en sociaal betrokken zijn. Het behoud van het karakter van het gebied, inclusief het aanwezige pakhuizen en dijkwoningen, is een kernpunt in de overleggesprekken tussen de VEB, de gemeente en de ontwikkelaar.
Nieuwe ontwikkelingen aan de Bermweg
In het kader van de ontwikkeling aan de Bermweg-West is het bedrijf Bermsigt BV begonnen met het uitvoeren van nieuwbouwprojecten. Deze ontwikkeling betreft het slopen van een bestaande zon- en nagelstudio, genaamd Betty Boop, en het bouwen van een appartementencomplex op dezelfde locatie. Dit project is mogelijk gemaakt door de overname van de erfpachtrechten van het HHSK door Bermsigt BV in januari 2022.
De locatie van het project valt binnen het bestemmingsplan onder de categorie ‘Landelijk Capelle’. Volgens het geldende bestemmingsplan is het niet toegestaan om meerdere woningen in het gebied te bouwen. Daarom heeft de ontwikkelaar de medewerking van de gemeente nodig om de bouw te kunnen starten. De gemeente heeft echter kansen gezien voor een kwaliteitsimpuls op deze locatie en heeft ingestemd met een nieuwbouwinitiatief. Deze instemming is voorwaardelijk en gebaseerd op een reeks randvoorwaarden die zijn vastgelegd in een kavelpaspoort.
Het kavelpaspoort en de randvoorwaarden
Een kavelpaspoort is een juridisch bindend document dat de voorwaarden voor een ontwikkeling op een specifieke locatie vastlegt. In het geval van het project aan de Bermweg-West is het kavelpaspoort ontwikkeld door een gezamenlijke inspanning van de gemeente en de ontwikkelaar. Het document bevat onder meer de architectonische richtlijnen, de bouwvoorwaarden en de duurzame maatregelen die de ontwikkelaar dient te hanteren.
In juli 2023 is de voorlopige versie van het kavelpaspoort vastgesteld door het college van de gemeente. Het document lag voor zes weken ter inzage, namelijk van 27 juli tot en met 6 september 2023. Gedurende deze periode konden burgers, belangenbehartigers en betrokken partijen reageren op de inhoud van het kavelpaspoort.
Na afloop van de inzageperiode is door de gemeente een Nota van Beantwoording opgesteld. Deze nota bevat een overzicht van de ingezonden reacties en de wijze waarop deze zijn meegenomen in het definitieve kavelpaspoort. Het document is vervolgens besproken in de commissie SOB (Stedebouw) van 14 november 2023.
De VEB heeft bijgedragen aan het proces door te laten zien hoe het kavelpaspoort tot stand is gekomen en welke informatie uit het inzageproces in het document is opgenomen. Ook zijn voorbeelden van ontwerpen gegeven die binnen het kavelpaspoort passen. Dit proces toont aan dat er sprake is van een open en transparante aanpak, waarin rekening wordt gehouden met de belangen van de gemeenschap.
Bouwplannen en tijdsplanning
De bouwactiviteiten aan de Bermweg-West zijn in volle gang. Het aannemersbedrijf Boer bouw, gevestigd in Nieuwerbrug aan de Rijn, heeft op 15 juli 2025 de heiwerkzaamheden gestart. Na de zomervakantie zullen de daadwerkelijke bouwwerkzaamheden volgen. Deze planning is overeengekomen met de gemeente en is in lijn met de voorwaarden die zijn opgenomen in het kavelpaspoort.
De keuze voor een aannemersbedrijf uit Nieuwerbrug benadrukt het regionale karakter van de ontwikkeling. Het gebruik van lokaal aanwezige bedrijven bij de bouwactiviteiten kan positief werken op het lokale economisch klimaat, terwijl het ook zorgt voor een betere inpassing van de bouwactiviteiten in het lokale landschap en het lokale welzijn.
Het karakter van de Bermweg-West
De sfeer langs de Bermweg-West is grotendeels dorps en kleinschalig. Het gebied kent karakteristieke pakhuizen en dijkwoningen die het lokale landschap bepalen. De gemeente en de VEB zijn zich bewust van het feit dat deze sfeer moet worden behouden, ook bij de inzet van nieuwe woningbouwprojecten. Daarom zijn er in het kavelpaspoort maatregelen opgenomen die ervoor zorgen dat de nieuwe woningen zich goed aanpassen aan de bestaande wijkstructuur.
Bijvoorbeeld, is er sprake van richtlijnen rondom de hoogte van de gebouwen, de afstand tot de straat, de materialisering en de uitstraling. Deze richtlijnen zijn niet alleen bedoeld om de visuele coherentie van de wijk te bewaren, maar ook om ervoor te zorgen dat de nieuwe woningen passen in het welzijnsniveau van de wijk. Het welzijnsniveau is hierbij te begrijpen als de combinatie van sociale, functionele en esthetische aspecten van het woonmilieu.
Samenwerking en betrokkenheid
Het project aan de Bermweg-West is voorbeeldgevend voor het soort samenwerking dat tussen gemeente, ontwikkelaar en vereniging mogelijk is. De VEB, de gemeente en Bermsigt BV hebben gezamenlijk aan het ontwerp en de uitvoering van het kavelpaspoort gewerkt. Deze samenwerking is niet alleen een voorbeeld van betrokkenheid bij het ontwikkelingsproces, maar ook van het respect voor de historische en sociale context van het gebied.
De VEB heeft in de loop van de tijd een rol gespeeld als brugbouwer tussen de woningeigenaren en de ontwikkelaar. Dit is belangrijk, omdat de huidige woningeigenaren – die ook erfpachthouders zijn – een directe belangetegenstander kunnen zijn in plannen voor nieuwbouw. Door het betrekken van de VEB bij het proces is er een zekere mate van betrokkenheid van de lokale bevolking geweest, wat helpt bij het voorkomen van eventuele conflicten.
De toekomst van de Bermweg
Aan de hand van de huidige ontwikkelingen is duidelijk dat de Bermweg-West in de toekomst een rol zal spelen in de woningbouwstrategie van Capelle aan den IJssel. De sfeer van het gebied is bewaard gebleven, maar er is ook een opening gemaakt voor nieuwe woningen die passen in het lokale welzijnsniveau. De gemeente, de VEB en de ontwikkelaar hebben gezamenlijk een weg uitgestippeld die zowel juridisch als sociaal verantwoord is.
De kavelpaspoortprocedure en de inzageproces tonen aan dat er sprake is van een transparante aanpak, waarin rekening wordt gehouden met de belangen van de gemeenschap. Het feit dat het kavelpaspoort in september 2023 ter inzage lag en dat de gemeente daarna een Nota van Beantwoording heeft opgesteld, benadrukt deze transparantie.
In de toekomst is het mogelijk dat de ontwikkeling aan de Bermweg-West zich uitbreidt. Tijdens de overleggesprekken van medio november 2022 tot februari 2023 is onderzocht of een groter gebied aan de Bermweg-West ontwikkeld kon worden. Dit leek echter niet haalbaar vanwege verschillende praktische en juridische obstakels. Daarom is de aandacht weer gericht geraakt op het gebied aan de Bermweg 310.
De rol van de gemeente
De gemeente Capelle aan den IJssel heeft een centrale rol gespeeld in het ontwikkelingsproces aan de Bermweg-West. De instemming met het nieuwbouwproject is voorwaardelijk geweest en is afhankelijk van het naleven van de voorwaarden die zijn opgenomen in het kavelpaspoort. De gemeente heeft zich hierbij gericht op het behoud van het karakter van de wijk en op het creëren van een kwaliteitsimpuls in een locatie die tot nu toe relatief onaangedaan is gebleven door grote woningbouwprojecten.
De VEB heeft bijgedragen aan het proces door voorbeelden te geven van ontwerpen die passen binnen de voorwaarden van het kavelpaspoort. Deze aanpak heeft ervoor gezorgd dat er een zekere mate van betrokkenheid is geweest van de lokale bevolking. Het feit dat de gemeente de inzageperiode heeft ingesteld en een Nota van Beantwoording heeft opgesteld, benadrukt de betrokkenheid van de gemeente bij het proces.
Conclusie
De situatie aan de Bermweg in Capelle aan den IJssel is een interessant voorbeeld van de manier waarop woningontwikkeling en erfpachtregelingen met elkaar verweven kunnen zijn. De huidige woningeigenaren zijn erfpachthouders, wat betekent dat ze geen volledige eigenaars zijn van de grond waarop hun woning staat. Deze juridische context heeft invloed op de manier waarop herontwikkelingen in het gebied kunnen plaatsvinden. De VEB speelt een centrale rol in het behouden van de belangen van deze erfpachthouders.
De ontwikkeling aan de Bermweg-West is een voorbeeld van hoe een nieuwe woningbouwproject kan worden geïntegreerd in een bestaande wijk. De ontwikkelaar, de gemeente en de VEB hebben gezamenlijk aan het ontwerp en de uitvoering van het kavelpaspoort gewerkt. Deze samenwerking is voorbeeldgevend voor de manier waarop een project kan worden uitgevoerd waarin rekening wordt gehouden met de belangen van de gemeenschap.
De toekomst van de Bermweg-West is vooralsnog gericht op het behoud van het karakter van de wijk, maar er is ook een opening gemaakt voor nieuwe woningen die passen in het lokale welzijnsniveau. De transparante aanpak, waarbij rekening is gehouden met de belangen van de gemeenschap, benadrukt de betrokkenheid van de betrokken partijen bij het proces.