In de afgelopen jaren zijn erfpacht- en kortingsconstructies een steeds invloedrijker onderdeel geworden van de Nederlandse woningmarkt. Deze constructies bieden enerzijds woningeigenaren de mogelijkheid om woningen te kopen tegen lagere startkosten, maar kunnen anderzijds ook leiden tot financiële risico’s in de toekomst. Daarom heeft de Nederlandse Hypotheken Groep (NHG) nieuwe criteria opgesteld om zowel consumenten als marktpartijen te beschermen tegen ondoorzichtige of onverantwoorde financiële constructies. Bovendien zijn er in verschillende gemeenten, zoals Rotterdam, maatregelen genomen om de financiële druk op erfpachters te verlichten, waaronder het aanbod van kortingen op grondwaarden. In dit artikel worden de huidige ontwikkelingen rondom erfpachtconstructies en kortingsregels besproken, inclusief de rol van NHG, de ervaringen in Rotterdam, en de mogelijke financiële gevolgen voor woningeigenaren.
De rol van NHG en de nieuwe richtlijnen voor erfpachtconstructies
De Nederlandse Hypotheken Groep (NHG) speelt een centrale rol in de financiering van woningbouw in Nederland. NHG stelt criteria op voor hypotheekleningen en werkt nauw samen met de woningbouwsector. In het kader van de financiering van erfpachtconstructies heeft NHG in 2022 nieuwe richtlijnen opgesteld. Deze richtlijnen zijn bedoeld om de complexiteit en risico’s van deze constructies te beperken en om zowel woningeigenaren als financiële instellingen te beschermen.
De aantallen hypotheken die NHG verstrekken in combinatie met erfpachtconstructies zijn behoorlijk groot. In 2022 zijn er jaarlijks ongeveer 15.000 hypotheekaanvragen met erfpacht, waarvan 3.600 in de portefeuille van NHG terechtkomen. Dit betekent dat ongeveer 3% van de NHG-hypotheekportefeuille uit erfpachtconstructies bestaat. NHG benadrukt in haar communicatie dat het niet alleen om het verstrekken van hypotheekfinanciering gaat, maar ook om het waarborgen van verantwoorde financieringsconstructies die geen onvoorziene financiële lasten met zich meebrengen.
Waarom zijn erfpachtconstructies zo complex?
Erfpachtconstructies zijn financiële regelingen waarbij een woningeigenaar eigenaar is van de woning, maar niet van de grond waarop de woning staat. De grond staat onder erfpacht, wat betekent dat de eigenaar jaarlijks een canon betaalt aan de grondeigenaar. Deze constructies zijn in de afgelopen jaren sterk gegroeid, vooral omdat woningprijzen zijn gestegen en jonge starters of specifieke doelgroepen moeite hebben om een woning volledig te kopen.
De complexiteit van deze constructies ligt onder andere in de regelingen die kunnen worden opgenomen. Zo kan bijvoorbeeld een canon afhankelijk zijn van de inkomensontwikkeling van de eigenaar. In praktijkgevallen zien we dat starters, bijvoorbeeld, een lage canon betalen in de beginfase, maar deze kan sterk stijgen als hun inkomen toeneemt. Dit kan leiden tot onverwachte kostenstijgingen, die moeilijk te beheren zijn zonder extra financiering, zoals een extra hypotheek.
NHG wijst erop dat dergelijke constructies niet onder toezicht staan van de Autoriteit Financiële Markt (AFM), omdat ze niet als financieel product zijn ingedeeld. Daarom is NHG verantwoordelijk voor het opstellen van richtlijnen die aandacht besteden aan het consumentenbelang. Deze richtlijnen zorgen voor duidelijke kaders voor hoe de canon zich mag ontwikkelen en welke voorwaarden gelden bij de terugkoop van de grond.
Overgangsperiode voor bestaande constructies
NHG heeft niet alleen nieuwe richtlijnen opgesteld voor nieuwe erfpachtconstructies, maar ook een overgangsbeleid voor bestaande constructies. Eigenaren die al een erfpachtconstructie hebben die voldoet aan oudere criteria, hebben tot 1 januari 2023 de tijd om aan de nieuwe richtlijnen te voldoen. Dit is een belangrijke termijn, omdat constructies die niet voldoen aan de nieuwe criteria mogelijk niet langer worden geaccepteerd door NHG.
Bijvoorbeeld, constructies waarbij de erfverpachter een overheidsinstantie is, zijn altijd al mogelijk geweest in combinatie met NHG. Dit is in de nieuwe richtlijnen niet langer vanzelfsprekend. Nieuwe constructies met overheidsinstanties worden nu ook getoetst op de nieuwe NHG-criteria. Dit betekent dat gemeenten en andere overheidsinstanties extra aandacht moeten besteden aan de financieringsregelingen die ze opstellen.
Het Rotterdamse initiatief: kortingen op grondwaarden
Naast NHG zijn ook gemeenten actief geworden in het aanpakken van financiële lasten die horen bij erfpachtconstructies. Een voorbeeld hiervan is de stad Rotterdam, waar wethouder Chantal Zeegers maatregelen heeft genomen om erfpachters in de stad te ondersteunen. Zeegers benadrukt dat het doel is om financiële druk te verlichten en om ervoor te zorgen dat huiseigenaren niet in problemen komen door hoge grondprijzen.
Korting op grondwaarden voor huiseigenaren
Rotterdamse erfpachters kunnen in de komende jaren profiteren van een aanzienlijke korting bij de aankoop van de grond onder hun woning. Het percentage korting is 40% op de actuele grondwaarde, wat betekent dat huiseigenaren aanzienlijk minder hoeven te betalen als ze besluiten om hun grond te kopen. De gemiddelde grondwaarde in Rotterdam is 100.000 euro, waardoor een korting van 40% betekent dat huiseigenaren ongeveer 40.000 euro besparen.
Bijvoorbeeld, iemand die zijn grond wil kopen voor 100.000 euro, hoeft in de praktijk slechts 60.000 euro te betalen. Deze korting maakt het voor veel huiseigenaren haalbaar om de grond onder hun woning te kopen, wat betekent dat ze volledig eigenaar worden van hun woning.
Verlaging van de jaarlijkse canon
Niet alleen bij aankoop van de grond, maar ook bij het blijven huren van de grond is er sprake van maatregelen. De jaarlijkse erfpachtcanon is verlaagd, wat betekent dat huiseigenaren die ervoor kiezen om de grond niet te kopen, toch een lager bedrag jaarlijks hoeven te betalen. In het verleden was de canon 5,11% van de grondwaarde, maar dit is verlaagd naar 3,06%. Voor een grondwaarde van 100.000 euro betekent dit een jaarlijkse besparing van meer dan 2.000 euro.
Zeegers benadrukt dat deze verlaging helpt om het houden van een woning betaalbaarder te maken, vooral voor personen die op dit moment niet in staat zijn om de grond te kopen. Dit is een belangrijke maatregel, omdat het voorkomt dat huiseigenaren gedwongen worden hun woning te verkopen of te verhuizen vanwege hoge kosten.
Tijdsplanning en communicatie
Alle 25.000 Rotterdamse erfpachters zullen vanaf volgend jaar een brief ontvangen over de nieuwe systematiek. De gemeente Rotterdam wil ervoor zorgen dat iedereen op de hoogte is van de mogelijkheden die er zijn, en dat iedereen in staat is om een beslissing te nemen die past bij zijn situatie. Er is ook sprake van een tijdsplanning waarbij de eerste 2.500 huiseigenaren in 2023 het aanbod ontvangen. Deze huiseigenaren hebben dertien weken de tijd om te beslissen of ze het aanbod willen aanvaarden.
Na 2030 blijft het aanbod van korting op de grondwaarde gelden, maar dan met een iets geringere korting van 25%. Dit betekent dat huiseigenaren die later in de tijd besluiten om hun grond te kopen, nog steeds voordelen kunnen behalen, maar niet in dezelfde mate als in de eerste jaren.
Risico’s en voordelen van erfpachtconstructies
Ondanks de voordelen van erfpachtconstructies zijn er ook risico’s die eigenaren moeten overwegen. Deze risico’s kunnen onder andere te maken hebben met onvoorspelbare kostenstijgingen, complexiteit van de regelingen, en afhankelijkheid van externe factoren zoals inkomensontwikkeling of grondwaarden.
Onvoorspelbare kostenstijgingen
Een van de grootste risico’s van erfpachtconstructies is dat de jaarlijkse canon in de toekomst kan stijgen. Zoals reeds genoemd, kan bijvoorbeeld de canon afhankelijk zijn van de inkomensontwikkeling van de eigenaar. In praktijkgevallen zien we dat starters die in het begin een lage canon betalen, deze later kunnen zien stijgen tot wel zes keer het oorspronkelijke bedrag. Dit kan vooral problematisch zijn als de starter een kleine salarisstijging krijgt, of als de financieringsvoorwaarden van de hypotheek veranderen.
Daarnaast kan het noodzakelijk worden om extra financiering te zoeken, zoals een extra hypotheek, om de grond terug te kopen. De kosten die hierbij horen, zoals advies- en taxatiekosten, kunnen snel buitenproportioneel hoog worden. Dit betekent dat huiseigenaren die al begrensd zijn in hun financiële middelen, in moeilijkheden kunnen komen.
Complexiteit van regelingen
Een ander risico is de complexiteit van de regelingen. Erfpachtconstructies zijn vaak ingewikkeld en vereisen een duidelijke begrip van de voorwaarden. Deze voorwaarden kunnen bijvoorbeeld omvatten dat de grond stapsgewijs wordt teruggekocht, wat betekent dat de eigenaar over jaren heen de grond moet overkopen. Deze regelingen kunnen lastig te begrijpen zijn, en kunnen leiden tot onverwachte lasten.
Afhankelijkheid van externe factoren
Een derde risico is de afhankelijkheid van externe factoren. Zoals bij Rotterdam duidelijk is geworden, kunnen grondprijzen aanzienlijk stijgen, wat leidt tot hogere kosten voor erfpachters. Dit kan vooral problematisch zijn in steden waar de grondwaarden sterk zijn gestegen in de afgelopen decennia. In dit geval heeft Rotterdam maatregelen genomen om de druk op huiseigenaren te verlichten, maar in andere steden kan dit anders zijn.
Conclusie
Erfpachtconstructies zijn een steeds belangrijkere regeling op de Nederlandse woningmarkt. Zij bieden woningeigenaren de mogelijkheid om woningen te kopen tegen lagere startkosten, maar kunnen ook leiden tot financiële risico’s. Daarom is het belangrijk dat zowel woningeigenaren als financiële instellingen goed onderbouwde en transparante constructies hanteren. NHG heeft in 2022 nieuwe richtlijnen opgesteld om de complexiteit en risico’s van deze constructies te beperken. Bovendien zijn er gemeenten zoals Rotterdam die maatregelen nemen om de financiële druk op erfpachters te verlichten, zoals het aanbod van kortingen op grondwaarden en verlaging van de jaarlijkse canon.
Hoewel erfpachtconstructies voordelen hebben, zoals lagere startkosten en flexibiliteit, is het belangrijk dat eigenaren goed informeerd zijn over de risico’s. Deze risico’s kunnen onder andere bestaan uit onvoorspelbare kostenstijgingen, complexiteit van regelingen, en afhankelijkheid van externe factoren. Het is daarom aan te raden om zorgvuldig te overwegen of een erfpachtconstructie het juiste keuze is, en om eventueel professionele advies in te winnen.