De stad Den Haag is één van de weinige gemeenten in Nederland waar erfpacht op bredere schaal voorkomt. Voor zowel huiseigenaren als potentiële kopers van woningen in Den Haag is het begrijpen van de werking van erfpacht en de bijbehorende kosten, zoals de beheerkosten en afkoopbedragen, van groot belang. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de huidige situatie in 2025, inclusief de canonpercentages, de veranderingen in het beheermodel, en de beschikbare afkoopmogelijkheden. Bovendien wordt ingegaan op de juridische en financiële aspecten die van invloed zijn op de beslissing om een woning op erfpachtgrond te kopen of te verkopen.
Inleiding
Erfpacht is een vorm van grondbezit waarbij de grond niet in eigen bezit komt, maar in erfpacht wordt uitgegeven door de gemeente. De eigenaar van de woning betaalt daarvoor jaarlijks een canon aan de gemeente. In Den Haag is erfpacht een belangrijk onderdeel van het stadsplan, met name in de duurdere wijken. Het systeem is ingevoerd om het wonen in de stad toegankelijker te maken, zonder dat kopers volledig eigenaar van de grond hoeven te worden.
De canonpercentages en aanverwante kosten, zoals beheerkosten en afkoopbedragen, worden jaarlijks vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. Deze bedragen worden gebaseerd op macro-economische factoren zoals renteontwikkelingen en inflatiecijfers. Voor 2025 is het canonpercentage opnieuw aangepast, evenals de beheerkosten en de afkoopsommen. Deze veranderingen hebben directe gevolgen voor de woonlasten van eigenaren en het rendement van vastgoedinvesteringen.
In deze publicatie worden de huidige regels, kosten en mogelijkheden voor erfpacht in Den Haag in detail toegelicht, met een focus op de relevante financiële en juridische aspecten.
Erfpacht en de juridische basis
De juridische basis voor erfpacht in Nederland is te vinden in de Algemene Bepalingen 1986 (AB 1986), een wetsvoorstel dat sinds 1986 de regels voor erfpacht in Nederland bepaalt. Deze bepalingen zijn herzien in 2008 en sindsdien gelden ze als de fundamentele regelgeving voor alle erfpachtcontracten. De AB 1986 stelt dat de gemeente grond kan uitgeven in eeuwigdurende of tijdelijke erfpacht. Bij eeuwigdurende erfpacht is er geen einde aan de contracttermijn, terwijl tijdelijke contracten bijvoorbeeld voor 50 of 99 jaar gelden en bij het einde opnieuw worden vastgesteld.
In Den Haag is erfpacht sinds de jaren ‘80 ingevoerd en wordt het systeem vooral toegepast in de centrale wijken. De juridische regelgeving stelt dat de gemeente bepaalt hoe de canonpercentages en aanverwante kosten worden berekend. De canon wordt berekend op basis van de WOZ-waarde van de grond en het door de gemeente vastgestelde canonpercentage. Daarnaast zijn er jaarlijkse beheerkosten en bij aanvraag eenmalige afkoopbedragen voor het recht om de canon niet meer te hoeven betalen.
De procedure voor het bepalen van het canonpercentage is vastgelegd in artikel 8 lid 3 van de Algemene Bepalingen 1986. Dit artikel stelt dat het canonpercentage elk jaar wordt bepaald aan de hand van het gemiddelde rentepercentage van 15 november van elk jaar. Deze methode zorgt voor een relatief stabiel canonpercentage over meerdere jaren, wat de financiële planning van eigenaren ondersteunt.
Canonpercentages in 2025
In 2025 is het canonpercentage voor erfpacht in Den Haag opnieuw vastgesteld. Het percentage is licht gedaald ten opzichte van 2024 vanwege de dalende rente op de kapitaalmarkt. Voor 2025 is het canonpercentage vastgesteld op 3,3%. Dit betekent dat de jaarlijkse erfpachtcanon opnieuw wordt berekend op basis van de WOZ-waarde van de grond en dit percentage.
Het rekenpercentage, dat wordt gebruikt voor het bepalen van het canonpercentage in het kader van indexering, is op 2,2% vastgesteld. Dit percentage speelt een rol bij de jaarlijkse indexering van de canon als gevolg van inflatie. De indexering zorgt ervoor dat de canon zich aanpast aan de economische groei van de stad.
Hoewel het canonpercentage lager is dan in voorgaande jaren, leidt het dalende renteniveau tot een relatief stabielere woonlast voor eigenaren. De gemeente Den Haag streeft hiermee naar een duurzame en betaalbare woonkwaliteit in de stad.
Beheerkosten in 2025
Naast het canonpercentage zijn er jaarlijks beheerkosten die worden gecalculeerd voor elke erfpachtovereenkomst. Deze kosten zijn bedoeld om de administratie en het beheer van de erfpachtrechten door de gemeente te dekken. Voor 2025 is het bedrag van de beheerkosten opnieuw licht gestegen tot €33,00 per jaar. Deze verhoging is grotendeels het gevolg van de inflatie, die sinds 2024 is blijven stijgen.
De beheerkosten zijn een vaste bijdrage die jaarlijks wordt gecalculeerd en zijn onafhankelijk van de waarde van de grond of de locatie van het perceel. Dit betekent dat de beheerkosten hetzelfde zijn voor elk perceel, ongeacht de grootte of WOZ-waarde.
Eenmalige beheerkosten zijn ook voorzien bij bepaalde wijzigingen, zoals de splitsing van appartementsrechten of wijzigingen in de rechten van erfpacht. Voor 2025 zijn deze kosten vastgesteld op €186,00 per keer. Deze bedragen zijn opnieuw aangepast aan de inflatiecijfers van het afgelopen jaar.
Afkoopbedragen in 2025
Voor eigenaren die willen afkoopen van de jaarlijkse erfpachtcanon is er in Den Haag de mogelijkheid om eenmalig een afkoopbedrag te betalen. Hiermee wordt het recht verkregen om de canon niet meer te hoeven betalen, zowel voor een bepaalde periode (bijvoorbeeld 50 jaar) als voor eeuwig. Voor 2025 is het afkoopbedrag voor de beheerkosten vastgesteld op €281,00. Dit bedrag is gecalculeerd op basis van het huidige canonpercentage en de verwachte toekomstige beheerkosten.
De afkoop van de canon zelf is een aparte berekening die afhankelijk is van de WOZ-waarde van de grond en het gekozen tijdsbestek. De afkoopsommen voor een eeuwigdurende afkoop zijn vrij hoog, aangezien ze gebaseerd zijn op het totale bedrag dat zou worden betaald gedurende een oneindige periode. Dit maakt de afkoop niet altijd financieel gunstig, afhankelijk van de verwachtingen van de eigenaar en de rentevoeten op de kapitaalmarkt.
Erfpacht en de impact op woonlasten
De combinatie van canonpercentages, beheerkosten en afkoopbedragen heeft directe invloed op de woonlasten van eigenaren in Den Haag. De jaarlijkse erfpachtcanon wordt berekend door het WOZ-bedrag van de grond te vermenigvuldigen met het vastgestelde canonpercentage. Voor een gemiddeld perceel met een WOZ-waarde van €300.000 zou dit in 2025 resulteren in een canon van €9.900 per jaar (300.000 x 3,3%).
Naast de canon is er ook het bedrag van de beheerkosten, wat in dit voorbeeld €33,00 per jaar is. Totaal dus €9.933 per jaar aan erfpachtlasten. Dit kan aanzienlijk zijn in combinatie met hypotheeklasten, zeker in duurdere wijken van de stad.
De mogelijkheid om de canon af te koopen kan voor bepaalde eigenaren gunstig zijn. Een eeuwigdurende afkoop is echter een kostbare investering, vooral voor grotere gronden. Voor de meeste huiseigenaren is het kiezen van een tijdsgebonden afkoop (bijvoorbeeld 50 jaar) een realistischere optie, aangezien het bedrag daarmee aanzienlijk lager is.
Erfpacht, heruitgifte en verkoopbaarheid
Hoewel Den Haag sinds 1986 werkt met eeuwigdurende erfpacht, zijn er nog steeds woningen met tijdelijke erfpachtcontracten. Wanneer deze contracten aflopen, vindt heruitgifte van erfpacht plaats. Bij heruitgifte bepaalt de gemeente opnieuw de grondwaarde en het canonpercentage. Dit kan leiden tot significante veranderingen in de woonlasten, zowel voor de eigenaar als voor eventuele kopers in de toekomst.
Een belangrijk aspect van erfpacht is ook de verkoopbaarheid van woningen op erfpachtgrond. Sommige kopers zijn terughoudend bij dergelijke woningen vanwege de financiële onzekerheid en de mogelijkheid van toekomstige canonverhogingen. Dit kan het verkoopproces bemoeilijken en de verkoopprijs negatief beïnvloeden.
Daarnaast is het mogelijk dat de gemeente in de toekomst besluit om het erfpachtstelsel verder te veranderen, bijvoorbeeld door het opnieuw in te voeren van tijdelijke contracten of het verhogen van de canonpercentages. Eigenaren en investeerders zijn daarom goed geconfronteerd met de wisselvalligheden van het systeem.
Erfpacht als onderdeel van vastgoedinvesteringen
Voor vastgoedinvesteerders is erfpacht een aspect dat zorgvuldig wordt bekeken bij het aankopen van woningen in Den Haag. De voordelen van erfpacht kunnen aantrekkelijk zijn, zoals de mogelijkheid om de woonlasten te verlagen door de afkoop van de canon, of het feit dat erfpachtgrond minder duur is dan volledig eigendom van de grond. Aan de andere kant zijn er ook risico’s verbonden aan erfpacht, zoals de onzekerheid rondom toekomstige canonverhogingen en heruitgifte.
Een veel gestelde vraag bij investeerders is of het verstandig is om een huis met erfpacht te kopen. De beslissing hangt onder andere af van de verwachtingen van de investeerder, de verwachtingen van de kapitaalmarkt en de rentevoeten. In een periode van lage rente kan het voordeliger zijn om de canon af te koopen, terwijl in een periode van hoge rente het beter is om de jaarlijkse canon te betalen.
Erfpacht in praktijk: Voorbeelden en scenario’s
Om de werking van erfpacht in Den Haag te verduidelijken, zijn er een aantal praktijkvoorbeelden opgenomen. Deze voorbeelden illustreren hoe de canonpercentages en afkoopbedragen in werking gaan voor huiseigenaren in verschillende situaties.
Voorbeeld 1: Een woning in een centrale wijk
Stel dat een huiseigenaar een woning heeft in een centrale wijk van Den Haag, met een grondoppervlak van 150 m². De WOZ-waarde van de grond is €350.000. Voor 2025 is het canonpercentage vastgesteld op 3,3%, wat leidt tot een jaarlijkse erfpachtcanon van €11.550 (350.000 x 3,3%). Daarnaast zijn er beheerkosten van €33,00 per jaar.
Als de eigenaar kiest voor een afkoop van de beheerkosten, kost dit €281,00. Dit bedrag is eenmalig en verlaagt de woonlasten in de toekomst. Een afkoop van de canon zelf is echter aanzienlijk duurder. Voor een eeuwigdurende afkoop zou het bedrag oplopen tot een veelvoud van de jaarlijkse canon, afhankelijk van de huidige rentevoeten.
Voorbeeld 2: Een woning in een randwijk
In een randwijk van Den Haag is de WOZ-waarde van een woning op een grondoppervlak van 100 m² ongeveer €200.000. Voor 2025 is het canonpercentage opnieuw vastgesteld op 3,3%, wat leidt tot een jaarlijkse erfpachtcanon van €6.600 (200.000 x 3,3%). De beheerkosten zijn hier weer €33,00 per jaar.
Aangezien deze woning ligt in een randwijk, zijn de woonlasten lager dan in de centrale wijken. Voor eigenaren die willen afkoopen van de canon is dit een gunstigere situatie, omdat het afkoopbedrag minder hoog is dan bij woningen in centrale delen van de stad.
Erfpacht en de toekomst van wonen in Den Haag
Erfpacht speelt een centrale rol in het wonen in Den Haag en heeft een directe invloed op zowel de financiële planning van eigenaren als de verkoopbaarheid van woningen. Met de huidige regelgeving en kostenstructuur is het belangrijk dat eigenaren en kopers goed geïnformeerd zijn over de voordelen en nadelen van erfpacht.
In de toekomst kan het erfpachtstelsel verder worden aangepast, bijvoorbeeld door het introduceren van nieuwe regelgeving of het aanpassen van de canonpercentages. De gemeente Den Haag heeft al aangegeven dat ze in de komende jaren verder zullen kijken naar de mogelijkheid om het systeem te verbeteren, met name om het wonen in de stad betaalbaarder te maken.
Conclusie
Erfpacht is een ingewikkeld, maar belangrijk onderdeel van het wonen in Den Haag. Het systeem is ontworpen om het wonen toegankelijker te maken, maar het heeft ook nadelen, zoals de financiële onzekerheid en de impact op de verkoopbaarheid van woningen. De juridische basis ligt vast in de Algemene Bepalingen 1986, en de canonpercentages, beheerkosten en afkoopbedragen worden jaarlijks vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders.
In 2025 is het canonpercentage opnieuw aangepast, evenals de beheerkosten en afkoopbedragen. Deze veranderingen hebben directe gevolgen voor de woonlasten van eigenaren en moeten daarom worden meegenomen bij de financiële planning. De mogelijkheid om de canon af te koopen is een belangrijk instrument voor eigenaren die willen verzekeren dat hun woonlasten in de toekomst stabiel blijven.
Voor potentiële kopers en investeerders is het belangrijk om de implicaties van erfpacht goed te begrijpen. Het is een financieel en juridisch complexe aangelegenheid, die aandacht verdient bij elke aankoop van een woning in Den Haag.