Inleiding
In de Nederlandse woningfiscaliteit speelden zowel de Wet Hillen als de erfpacht lange tijd een rol bij de berekening van belastingen voor eigenwoningen. De Wet Hillen was een regeling die een specifieke aftrek mogelijk maakte voor belastingplichtigen die weinig of geen hypotheekschuld meer hadden. Deze regeling had tot doel te voorkomen dat deze huiseigenaren belasting moesten betalen op het eigenwoningforfait (EWF).
Erfpacht daarentegen is een vorm van grondhuur die huiseigenaren in sommige gevallen betalen voor gebruik van hun grond. Ook bij erfpacht kan sprake zijn van aftrekbare kosten, wat invloed heeft op de fiscale positie van een woningeigenaar.
De combinatie van erfpacht en de Wet Hillen brengt dus specifieke fiscale gevolgen met zich mee. Deze worden beïnvloed door het feit dat de Wet Hillen momenteel in afbouw is. Dit artikel biedt een overzicht van de Wet Hillen en erfpacht, hun fiscale impact, en wat dit betekent voor huidige en toekomstige woningeigenaren.
Wat is de Wet Hillen?
De Wet Hillen werd in 2005 ingevoerd en was bedoeld voor mensen die hun hypotheek (bijna) volledig hadden afgelost. Volgens deze wet kon een huiseigenaar een aftrek krijgen wanneer het eigenwoningforfait hoger was dan de hypotheekrenteaftrek. Dit betekende dat belastingplichtigen die weinig of geen hypotheekschuld hadden, in de praktijk geen belasting hoefden te betalen op het EWF.
De Wet Hillen was dus een compensatie-mechanisme: het voorkwam dat mensen die hun woning bijna volledig hadden afbetaald, belasting moesten betalen op een forfaitaire bijtelling die eigenlijk niet of nauwelijks gecompenseerd werd door renteaftrek.
Afbouw van de Wet Hillen
De Wet Hillen wordt sinds 1 januari 2019 geleidelijk afgebouwd. Dit gebeurt in 30 jaar, met een jaarlijkse afname van 3,33%. In 2048 is de wet volledig verdwenen. Dit betekent dat woningeigenaren die nu nog profiteren van de Wet Hillen, elk jaar iets minder aftrek zullen kunnen maken.
In 2026 bijvoorbeeld is de aftrek nog ongeveer 73% van het oorspronkelijke bedrag. Daarmee is het dus nog steeds mogelijk om voordelen te behalen, maar die voordelen worden jaarlijks kleiner. Voor woningeigenaren met weinig of geen hypotheekschuld is het belangrijk om te overwegen of het verstandig is om de resterende hypotheek te aflossen, gezien de afbouw van de Wet Hillen.
Wat is erfpacht?
Erfpacht is een vorm van grondhuur die huiseigenaren betalen aan een erfpachtschap of erfelijke heer. Deze vorm van huur is meestal langdurig of zelfs eeuwigdurend. Het betreft een vaste jaarlijkse betaling voor het recht om de grond te gebruiken. In tegenstelling tot vrije eigendom, is de eigenaar bij erfpacht eigenaar van het huis, maar niet van de grond.
Erfpacht kan op twee manieren voorkomen: als erfpacht (vaste huur) of als erfpachtcanon (variabele huur). Beide vormen zijn in de fiscale regelgeving te vinden als aftrekbare kosten.
Erfpacht als aftrekbare kosten
Erfpacht is fiscaal een aftrekbare kostenpost. Dat betekent dat de betaling van erfpacht kan worden gerekend tegen het inkomen van de woningeigenaar. Dit is een belangrijke factor bij de berekening van het inkomstenbelastingtarief. In het kader van de Wet Hillen is het dus mogelijk dat de aftrek van erfpacht een rol speelt bij de berekening van de resterende aftrekpost.
De vraag die zich bij woningeigenaren opwerpt is of het verstandig is om erfpacht te kopen (erfpachtafkoop), met name wanneer de Wet Hillen nog geldt. Aangezien erfpacht een langdurige kostenpost is, kan het kopen ervan een interessant fiscaal en financieel alternatief zijn, zeker als de afbouw van de Wet Hillen het verstandig maakt om een verandering te maken in de hypotheekstructuur.
Erfpachtafkoop: Voordelen en nadelen
De keuze om erfpacht te kopen is een belangrijke beslissing met meerdere gevolgen. Hieronder worden de voordelen en nadelen van het afkoopproces besproken.
Voordelen van erfpachtafkoop
Fiscale voordelen:
Bij een erfpachtafkoop verdwijnt de jaarlijkse erfpachtbetaling. Dit betekent dat het fiscale inkomen van de woningeigenaar mogelijk lager wordt, wat gunstig kan zijn voor belastingdoeleinden.Bevrijding van langdurige verplichtingen:
Een eeuwigdurende verplichting te betalen kan een zware last zijn. Het kopen van erfpacht betekent dat deze verplichting voorgoed verdwijnt.Mogelijkheid tot belegging:
Een woning met grond in vrije eigendom is vaak waardevoller dan een woning op erfpachtgrond. In sommige gevallen kan dit leiden tot een hogere verkoopprijs in de toekomst.Invloed op de Wet Hillen:
Aangezien de Wet Hillen een aftrekpost is voor mensen met weinig hypotheekschuld, kan het afkoop van erfpacht een positief effect hebben op de totale aftrekpost. Dit kan vooral gunstig zijn wanneer de afbouw van de Wet Hillen de aftrek verder vermindert.
Nadelen van erfpachtafkoop
Hoog aankoopbedrag:
Het afkoopbedrag van erfpacht kan aanzienlijk zijn, vooral bij woningen met een hoge WOZ-waarde. Dit betekent dat een significante investering nodig is, die niet altijd voorhanden is.Lange looptijd:
Het afkoopbedrag wordt vaak terugbetaald in de vorm van een lening over een lange looptijd. Dit betekent dat er nog steeds rentekosten zijn, hoewel deze in de regel lager zijn dan de oorspronkelijke erfpacht.Verlies van flexibiliteit:
Bij het afkoopen van erfpacht verliest de eigenaar de mogelijkheid om de verplichting te herzien of te herstructureren in de toekomst. Dit is een belangrijke overweging, vooral gezien de afbouw van de Wet Hillen.Beperkte fiscale voordelen bij hoge hypotheekschuld:
Als de hypotheekschuld nog steeds hoog is, kan het afkoopen van erfpacht weinig fiscaal voordeel opleveren. De voordelen van de Wet Hillen zijn bij een hoge hypotheekschuld immers al beperkt.Risico’s bij verkoop:
Een woning op eigen grond is vaak makkelijker te verkoopen dan een woning op erfpachtgrond. Het afkoop van erfpacht kan dus een risico inhouden op minder flexibiliteit bij de verkoop van de woning.
De invloed van de Wet Hillen op erfpacht
De Wet Hillen en erfpacht zijn beide fiscaal relevante kostenposten die samen kunnen leiden tot voordelen voor de woningeigenaar. In het kader van de Wet Hillen is erfpacht dus een component die in overweging kan worden genomen bij de berekening van de aftrekpost.
Wanneer erfpacht wordt afgekocht, verdwijnt deze kostenpost, wat kan leiden tot een verlaging van de fiscale verplichting. Dit kan gunstig zijn, vooral als de afbouw van de Wet Hillen de aftrek verder vermindert. Echter, de aanschaf van erfpacht vraagt een aanzienlijke investering, die niet voor iedereen haalbaar is.
De Wet Hillen in 2024 en 2025
De Wet Hillen is sinds 2019 in afbouw, en deze afbouw verloopt in 30 jaar. In 2024 en 2025 is de aftrek dus nog steeds beschikbaar, maar het jaarlijks vermindert. In 2024 is het resterende percentage van de aftrek iets hoger dan in 2025.
Voor woningeigenaren die in deze periode hun hypotheek volledig of bijna volledig hebben afgelost, kan de Wet Hillen dus nog steeds een belangrijke aftrekpost zijn. Het is daarom verstandig om te berekenen of het verstandig is om in deze periode verder af te lossen, gezien de afbouw van de aftrekpost.
Het eigenwoningforfait en de villataxs
Het eigenwoningforfait (EWF) is een forfaitaire bijtelling bij het inkomensbelastingtarief voor mensen die in hun eigen woning wonen. Het EWF is in 2025 opnieuw onder de aandacht gekomen door een arrest van het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2025:2995), waarin bevestigd werd dat de zogenaamde villataxs binnen de grenzen van het nationale en Europese recht valt.
De villataxs is een verhoogd EWF voor woningen met een hoge WOZ-waarde. Voor woningen boven een bepaalde WOZ-waarde (€1.330.000 in 2025) geldt een hoger percentage. Deze regeling is bedoeld om de belastingheffing op woningen met een hoger beleggingsaspect te verhogen.
De Wet Hillen speelt hierbij een rol bij de berekening van de aftrekpost. Voor woningeigenaren met een hoge WOZ-waarde kan de combinatie van het EWF, de villataxs en de afbouw van de Wet Hillen een significante invloed hebben op de fiscale positie. Het is daarom belangrijk om de regels goed te begrijpen en eventueel professionele advies in te winnen.
Een voorbeeldberekening
Om de werking van de Wet Hillen en de invloed van erfpacht te verduidelijken, is het nuttig om een voorbeeld te geven.
Stel dat een woningeigenaar in 2026 een hypotheekrente-aftrek heeft van €1.600. Het eigenwoningforfait is in 2026 €3.000. Op grond van de Wet Hillen is er nog een aftrek mogelijk van 73%, wat overeenkomt met €1.022. Dit betekent dat het saldo van het eigenwoningforfait slechts €378 is, in plaats van €1.400.
Als deze eigenaar ook erfpacht betaalt en deze als aftrekbare kosten heeft, kan de totale aftrek nog verder worden verhoogd. In het geval van een jaarlijkse erfpacht van €500, kan deze bedrag worden opgeteld bij de hypotheekrente-aftrek. Dit verlaagt het fiscale inkomen, wat gunstig kan zijn voor de belastingaangifte.
Conclusie
De Wet Hillen en erfpacht zijn beide fiscaal relevante kostenposten die een rol spelen bij de berekening van het inkomstenbelastingtarief voor eigenwoningen. De Wet Hillen was bedoeld om huiseigenaren met weinig of geen hypotheekschuld te beschermen tegen belasting op het eigenwoningforfait. Deze regeling is echter in afbouw, wat betekent dat de aftrekpost jaarlijks vermindert.
Erfpacht daarentegen is een vaste kostenpost die in de fiscale berekening meegenomen kan worden. Het afkoop van erfpacht is een belangrijke beslissing met fiscale en financiële gevolgen. Voor woningeigenaren die in de huidige afbouwperiode hun hypotheek volledig of bijna volledig hebben afgelost, kan het verstandig zijn om de Wet Hillen en eventueel de afkoop van erfpacht in overweging te nemen.
Aangezien de regels rondom de Wet Hillen en erfpacht complex zijn en snel veranderen, is het verstandig om professioneel advies in te winnen. Dit kan helpen bij het maken van een weloverwogen beslissing die op de lange termijn gunstig is voor zowel de fiscale positie als de financiële gezondheid.