In het Nederlandse vastgoedrecht speelt erfpacht een belangrijke rol bij de overdracht van onroerend goed. Het betreft een zakelijk recht dat vaak wordt aangegaan bij het kopen van een woning in een nieuwbouwwijk of bij een vastgoedproject. De afgelopen jaren zijn er verschillende kwesties aan het licht gekomen, zoals de financierbaarheid van erfpacht, het risico voor kopers en erfpachters, en de rol van autoriteiten en financiële instellingen. In dit artikel wordt ingegaan op de juridische kaders, de praktijk van financiering door banken, en mogelijke problemen rondom erfpacht.
De focus ligt op hoe de praktijk in 2025 zich ontwikkelt, wat de gevolgen zijn van een wijziging van erfpacht en hoe consumenten worden beschermd. Het artikel richt zich vooral op de juridische en financiële aspecten van erfpacht, met een beroep op officiële documenten en uitspraken uit klachtencommissies en beleidsdocumenten.
Wat is erfpacht?
Erfpacht is een zakelijk recht dat wordt vastgelegd in een akte en vastgezet bij de kamer van koophandel (KvK). Het betreft een langdurig, meestal eeuwigdurend recht om het onroerend goed te gebruiken of te beheren, zonder dat men eigenaar is. Het onderscheidt zich van pacht, een persoonlijk recht dat louter op contractrecht berust. Bij erfpacht zijn er dwingende bepalingen in het Burgerlijk Wetboek, maar er is ook ruimte voor contractsvrijheid.
De praktijk laat zien dat erfpacht vaak wordt ingezet in agrarische situaties of bij nieuwbouwprojecten. Vooral bij nieuwbouw wordt het gebruikt om grond te ontwikkelen, waarbij de grondeigenaar het onroerend goed in erfpacht uitgeeft aan een ontwikkelaar of particulier. In de agrarische praktijk zitten er grote partijen als de Staat, ASR en kerkelijke instellingen betrokken bij het uitgeven van landbouwgrond in erfpacht.
Juridische kaders en consumentenbescherming
In juli 2025 verscheen een antwoord op Kamervragen over consumentenbescherming bij erfpacht, waarin minister Keijzer (Vervoer, Waterstaat en Ruimtelijke Ordening) reageerde op kritiek op de huidige praktijk. De kritiek richtte zich op het feit dat erfpachtgebruik leidt tot onredelijke kosten voor kopers, vooral in het canonpercentage. Het canonpercentage bevat een risicocomponent die vaak niet duidelijk is, wat leidt tot extra kosten voor kopers en erfpachters.
Minister Keijzer benadrukte in zijn antwoord dat consumentenbescherming in het kader van erfpacht een belangrijk thema is. Hij wees erop dat de overheid samenwerkt met professionele organisaties en klachtencommissies om transparantie en betrouwbaarheid te waarborgen. De uitspraken van de Klachteninstituten, zoals Kifid, zijn bindend en vormen dus een belangrijke onderbouwing voor consumenten als ze in conflicten terechtkomen.
Financiering van erfpacht: KNB-model en financieringsbeleid
Een van de belangrijkste aspecten van erfpacht is de financiering. Kopers of erfpachters moeten vaak een hypothecaire lening afsluiten, en de financiering van erfpachtrechten is daarbij een complexe aangelegenheid. Het KNB-model (Kaderrichtlijn Notariële Beroepsorganisatie) speelt hier een centrale rol. Dit model is ontwikkeld om financieringsrisico’s te verminderen en duidelijkheid te brengen in de financiering van erfpachtrechten.
Het KNB-model is een notariaal model dat wordt gebruikt voor erfpachtrecht, vooral bij particuliere financiering. Banken vertrouwen op de notaris om aan te geven of de vestigingsakte volledig overeenkomt met het KNB-model of dat er afwijkingen zijn. In artikel 19 van het model wordt dit duidelijk vermeld. Als er afwijkingen zijn, dan is het sprake van een niet-modelconforme uitgifte, wat betekent dat de financiering volledig aan de keuze van de bank ligt.
De NVB (Notariaat Nederland) heeft het KNB-model goedkeuring verleend. Hierdoor is het KNB-model een aanvaard kader voor financiering bij banken die aangesloten zijn bij de NVB. Echter, de uiteindelijke financieringsbeslissing ligt bij de betreffende bank. De notaris kan geen garantie geven voor financierbaarheid; alleen de bank kan dat bepalen.
In de praktijk kan dit leiden tot situaties waarin een koper een erfpachtrecht koopt, maar vervolgens geen financiering kan afsluiten. Dit is vooral het geval bij niet-modelconforme uitgiften. In dat geval is het risico groot dat bij een overdracht van het erfpachtrecht geen financiering mogelijk is, omdat de opvolgende financier geen zin heeft in het risico van de niet-modelconforme uitgifte.
Risico’s en kosten bij wijziging van erfpacht
Een belangrijk aspect dat in de praktijk regelmatig voor problemen zorgt, is de wijziging van erfpacht. Zo kan er een overstap plaatsvinden van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht. In een recente uitspraak van de Commissie van Beroep van Kifid is beslist dat zo’n wijziging geen wezenlijke verandering is van het recht van erfpacht. Daarom is het opstellen van een nieuwe hypotheekakte niet noodzakelijk. Als de bank toch een nieuwe hypotheekakte eist, dan moet zij de kosten voor die akte zelf dragen.
Dit betekent dat bijvoorbeeld een huiseigenaar die overstapt naar eeuwigdurende erfpacht, niet automatisch nieuwe hypotheekakte moet afsluiten. De bank kan hier verplichtingen van maken, maar dan moet zij de kosten zelf dragen. Dit is een belangrijke uitspraak, want het helpt consumenten voorkomen dat ze onnodige kosten maken bij een juridisch niet-betekenisvolle wijziging.
Het verschil tussen erfpacht en pacht
Een veelvoorkomend misverstand in de agrarische praktijk is dat erfpacht en pacht hetzelfde zijn. Dit is echter niet het geval. Pacht is een persoonlijk recht, dat meestal op een contract berust en waarin de rechten en plichten van de partijen duidelijk worden geregeld. Bij pacht is er sprake van een eindige termijn en is het recht van de pachter beperkt tot de pachtovereenkomst.
Erfpacht daarentegen is een zakelijk recht. Het is meestal eeuwigdurend en wordt vastgelegd in een notariale akte. Het is dus een recht dat op het onroerend goed zelf rust, en niet op de persoonlijke situatie van de erfpachter. Dit maakt erfpacht een sterker en betrouwbaarder recht, maar het is ook juridisch complexer.
Een belangrijk verschil is dat bij erfpacht er sprake is van contractsvrijheid. In het Burgerlijk Wetboek zijn slechts enkele dwingende bepalingen opgenomen. Bij pacht daarentegen zijn er veel meer dwingende regels, vooral bij reguliere pacht (pachtrecht op agrarisch land). Dit betekent dat bij pacht de wet meer bepalingen maakt over de pachtovereenkomst, terwijl bij erfpacht er meer ruimte is voor afspraken tussen partijen.
Conclusie
Erfpacht is een complex maar belangrijk instrument in het Nederlandse vastgoedrecht. Het biedt zekerheden bij de overdracht van onroerend goed, maar het is ook juridisch en financieel gecompliceerd. De financiering van erfpachtrechten hangt sterk af van het KNB-model en het individuele beleid van de bank. Het is belangrijk dat consumenten zich hier goed over informeren, want anders lopen ze het risico van onverwachte kosten of onverwachte juridische complicaties.
De laatste jaren zijn er duidelijke ontwikkelingen geweest in de consumentenbescherming bij erfpacht. Klachteninstituten zoals Kifid spelen een steeds belangrijkere rol bij het bepalen van financieringskwesties en risicobeheer. De overheid en professionele organisaties werken samen om de praktijk transparanter en betrouwbaarder te maken. Dit is een positieve ontwikkeling, aangezien erfpacht steeds vaker wordt ingezet in vastgoedprojecten.
Kopers en erfpachters moeten zich bewust zijn van de risico’s die er zijn bij een wijziging van erfpacht of bij de financiering van een niet-modelconforme uitgifte. Het is aan te raden om duidelijke afspraken te maken met de betrokken partijen, zoals de notaris, de bank en eventueel een advocaat of vastgoeddeskundige. Hiermee kan worden voorkomen dat er onverwachte complicaties ontstaan.