De erfpacht is een complexe juridische regeling die in Nederland, en in het bijzonder in Schiedam, een belangrijke rol speelt in de structuur van woningbezit en ondernemerschap. In Schiedam zijn verschillende generaties van erfpachtvoorwaarden vastgesteld, waarvan de voorwaarden van 1992 een relevante plaats innemen in het huidige erfpachtlandschap. Deze voorwaarden zijn ontwikkeld in een tijd van veranderende beleidsprioriteiten en economische omstandigheden, en worden nu onderzocht in de context van de recente vernieuwingen in het erfpachtbeleid van de gemeente.
In dit artikel wordt ingegaan op de inhoud van de Algemene Erfpachtvoorwaarden Schiedam uit 1992, hun toepassing in de praktijk en de wijze waarop zij zich verhouden tot het huidige beleid. Daarnaast worden de zorgen van woningeigenaren en investeerders beschreven, met name in wijken waar het einde van erfpachtcontracten dreigt. De focus ligt op de juridische, financiële en praktische implicaties van deze regeling, alsook de maatregelen die de gemeente Schiedam in het recente beleid heeft genomen.
Inleiding: Erfpacht in Schiedam
Erfpacht is een regeling waarbij de grond onder een woning of bedrijfspand in eigendom blijft bij de gemeente of een derde partij, terwijl de gebruiksrechten aan een particulier worden verleend via een contract. In Schiedam is deze regeling sinds het begin van de twintigste eeuw van toepassing, met meerdere generaties van algemene erfpachtvoorwaarden. De voorwaarden van 1992 zijn een van de meest recente in een reeks die zich uitstrekt van 1906 tot en met 2020.
Deze voorwaarden zijn opgesteld in een tijd waarin de gemeente Schiedam streefde naar duurzaam woningbouwbeleid en een verantwoorde financiering van haar investeringen in infrastructuur en woningbouw. In de jaren negentig werd de erfpachtgebruik regelmatig vernieuwd, met aandacht voor de looptijd van de contracten, de canonbepaling en de bevoegdheden van de gemeente bij overdracht of verkoop van het erfpachtrecht.
De voorwaarden van 1992 zijn opnieuw herzien in 2020, wat betekent dat zij een belangrijke rol spelen in de huidige praktijk. Deze voorwaarden zijn van toepassing op zowel woning- als bedrijfsgebruik, en bepalen belangrijke aspecten zoals canonherziening, afkoopmogelijkheden en de benodigde toestemmingen voor overdracht.
De Algemene Erfpachtvoorwaarden van 1992
De Algemene Erfpachtvoorwaarden Schiedam uit 1992 zijn ontworpen als een juridisch bindend kader voor de uitgifte van erfpachtcontracten. Deze voorwaarden worden ook toepassing op in het kader van zowel particuliere woningen als bedrijfsactiviteiten. De voorwaarden zijn onderdeel van het kadaster en zijn openbaar beschikbaar via de gemeentelijke website.
Looptijd en einddatum
De contracten die zijn afgesloten op basis van de voorwaarden van 1992 hebben een standaardlooptijd van 99 jaar. Dit betekent dat de erfpachter gedurende dit tijdvak recht heeft op het gebruik van de grond, tegen betaling van een jaarlijkse canon. De einddatum van het contract is vanaf de ingangsdatum af te leiden, en bij het einde moet de erfpachter kiezen tussen het vernieuwen van het contract of de conversie van het grondrecht.
Canonbepaling en herziening
Een van de belangrijkste aspecten van de voorwaarden van 1992 is de canonbepaling. De canon is een jaarlijks te betalen bedrag aan de gemeente Schiedam en dient als vergoeding voor de gebruiksrechten op de grond. De canonbepaling is gebaseerd op een marktprijs en de bruto binnenlands product (BBP), wat betekent dat de canon periodiek wordt aangepast op basis van economische ontwikkelingen.
De canon wordt herzien op basis van een taxatie elke 20 jaar, met een aanpassing elke 5 jaar. Dit betekent dat de erfpachter in de praktijk regelmatig geconfronteerd wordt met een mogelijke stijging van kosten. De aanpassing is gebaseerd op een vergelijking van de marktprijs van de grond en de BBP, wat zorgt voor een relatief transparante, maar ook soms voorspelbare stijging van de canon.
Afkoopmogelijkheid
Een belangrijke optie die is opgenomen in de voorwaarden van 1992 is de mogelijkheid om de erfpachtcanon te afkoopen. De erfpachter kan kiezen om een bedrag te betalen waarmee de canon gedurende 50 jaar wordt afgedekt. Dit is een interessante mogelijkheid voor woningeigenaren die willen vermijden dat hun canon elke paar jaren opnieuw wordt bepaald, en die de zekerheid willen van een vast tarief gedurende een bepaalde periode.
Toestemming voor overdracht
Een andere belangrijke bepaling in de voorwaarden van 1992 betreft de overdracht van het erfpachtrecht. De voorwaarden stellen dat de overdracht van het contract of de verkoop van een woning op erfpachtgrond slechts mogelijk is met toestemming van het College van Burgemeester & Wethouders (B&W). Dit betekent dat er een administratieve procedure moet worden doorlopen voor iedere verkoop of overdracht, wat kan leiden tot vertragingen of extra kosten voor de betrokken partijen.
Geen vergoeding voor opstallen bij einde erfpacht
Een belangrijke bepaling in de voorwaarden van 1992 is dat bij het einde van het erfpachtcontract geen vergoeding is voorzien voor opstallen of de waarde van de investeringen die zijn gedaan in de woning of het bedrijfspand. Dit betekent dat de erfpachter bij het einde van het contract geen recht heeft op een vergoeding voor de uitbreidingen of verbeteringen die zijn aangebracht, tenzij deze zijn vastgelegd in aparte overeenkomsten of aanvullende voorwaarden.
Huidige ontwikkelingen en zorgen van woningeigenaren
Hoewel de voorwaarden van 1992 nog steeds van toepassing zijn, is er sindsdien een verandering gekomen in het erfpachtbeleid van de gemeente Schiedam. In juli 2023 stelde de gemeenteraad een nieuw beleid vast, dat onder andere het begrip “eeuwigdurende erfpacht” introduceerde. Dit betekent dat erfpachters nu kanon betalen voor onbepaalde tijd, zonder einddatum voor hun contract. Deze wijziging is bedoeld om onzekerheid bij woningeigenaren te vermijden en het stadsbeeld te beschermen door het voorkomen van massale verkoop of afbraak van woningen.
Een ander belangrijk aspect van het nieuwe beleid is de waardebepaling van de grond, die nu gebaseerd is op de WOZ-waarde. Deze waarde wordt elk jaar vastgesteld door de gemeente en is openbaar beschikbaar. Daarnaast is een grondquota ingevoerd, die jaarlijks door het college wordt bepaald en gepubliceerd. Deze ontwikkeling zorgt voor meer transparantie, maar ook voor extra administratieve lasten voor woningeigenaren.
Conversie en kosten
Voor woningeigenaren die de grond onder hun woning willen kopen (conversie) is een externe taxateur ingezet om een aanbod te doen. De kostprijs van dit onderzoek is echter aanzienlijk: €200 en een wachttijd van drie weken. Bovendien komen naast de grondprijs ook notariële kosten, die volledig op de aanvrager worden teruggebracht. Deze kosten maken de conversieprocedure financieel lastiger voor woningeigenaren, vooral in tijden van economische onzekerheid.
Het CDA en andere partijen hebben hierover vragen gesteld aan het college, met name inzake de betaalbaarheid en de transparantie van het nieuwe beleid. Zij vrezen dat de huidige regeling voor veel woningeigenaren onbetaalbaar is en dat de transparantie niet volledig is, zowel in de canonbepaling als in de conversieprocedures.
Onzekerheid in wijken met aflopende contracten
In wijken zoals Woudhoek en Groenoord, waar veel woningen op erfpachtgrond staan, is er onzekerheid opgekomen door het einde van contracten. Wanneer deze contracten aflopen, moeten woningeigenaren de grond onder hun woning kopen, wat kan leiden tot aanzienlijke kosten. Daarnaast kan het opnieuw sluiten van een contract leiden tot een aanzienlijke stijging van de canon.
Banken en makelaars bevestigen dat de erfpachtregeling een nare impact heeft op de verkoopbaarheid van woningen. Hypotheken kunnen slechts voor maximaal twee keer de resterende erfpachttermijn worden verstrekt. Dit betekent dat bijvoorbeeld een contract met 10 jaar loopt slechts een hypotheek van 20 jaar kan worden verstrekt. Dit zorgt voor hogere maandlasten en maakt de verkoop van woningen in deze wijken moeilijker.
De rol van de Stichting Erfpachtschade Schiedam
De Stichting Erfpachtschade Schiedam is opgericht om aandacht te besteden aan de negatieve gevolgen van het huidige erfpachtbeleid. De stichting richt zich met name op gebieden zoals Spaanse Polder en s-Graveland Zuid, waar erfpachters jarenlang toezeggingen hebben ontvangen over het afsluiten van nieuwe contracten, maar die tot op heden geen nieuwe contracten hebben gekregen. Volgens interviews en klachten van woningeigenaren is er sprake van vernietigende gevolgen voor de eigendomswaarde en het vertrouwen in de gemeente.
De stichting wil informatie verzamelen en verstrekken over het huidige beleid en wil de gemeentepolitiek en media informeren over de situatie. Daarnaast zet ze zich in voor een eerlijke en transparante erfpachtregeling die voor woningeigenaren en ondernemers haalbaar en betaalbaar is.
Conclusie
De erfpachtregeling in Schiedam is een complexe en juridisch bindende regeling die over vele jaren is ontwikkeld en aangepast. De voorwaarden van 1992 spelen nog steeds een belangrijke rol in het huidige beleid en bepalen belangrijke aspecten zoals canonbepaling, herziening, afkoopmogelijkheden en overdrachtprocedures. In de afgelopen jaren is er echter onzekerheid ontstaan bij woningeigenaren en ondernemers, vooral in wijken waar contracten aflopen of waar hoge kosten voor conversie zijn gemeld.
Het nieuwe beleid dat in 2023 is aangenomen streeft naar meer transparantie en duurzaamheid, maar ook hier zijn vragen over de betaalbaarheid en de praktische toepassing. De rol van de gemeente, de notariële kantoren en de externe taxateurs is hierin van belang, en het is essentieel dat woningeigenaren en investeerders voldoende informatie en ondersteuning krijgen.
De Stichting Erfpachtschade Schiedam en andere betrokken partijen zullen waarschijnlijk blijven sturen op verbeteringen in het beleid en op het creëren van een eerlijke en transparante regeling voor alle betrokkenen. Het is een complexe kwestie die niet alleen juridisch is, maar ook maatschappelijk en economisch van betekenis is. Het is aan de gemeente om hier een balans te vinden tussen haar eigen belangen en die van de woningeigenaren en ondernemers in Schiedam.