Erfpacht in de Spaanse Polder: Uitdagingen, wettelijke kaders en toekomstige perspectieven

Inleiding

De Spaanse Polder in Schiedam is een bedrijventerrein waar grond voornamelijk in erfpacht is uitgegeven. Deze vorm van grondeigendom, waarbij de erfpachter een tijdelijk recht heeft op gebruik van het grondgebied, heeft in het afgelopen decennium geleid tot een complexe situatie. Veel bedrijven zijn hier op lange termijn gevestigd geraakt, vaak sinds de jaren 1980 of 1990, en hebben hun bedrijfsvoering ingevuld in panden op het erfpachtperceel. Inmiddels naderen of zijn de erfpachtcontracten – meestal met een looptijd van 60 jaar – het einde van hun geldigheid, wat een reeks praktische en juridische problemen oplevert.

De gemeente Schiedam heeft in de afgelopen jaren de voorwaarden voor de heruitgifte van erfpachtrechten aangescherpt, zoals een minimumperceeloppervlakte van 1.250 m² en eisen met betrekking tot energieprestaties (zoals GPR 8 of 9). Deze eisen worden opgevat als barrières voor heruitgifte en leiden tot onrust onder erfpachters. De rechter heeft in meerdere gevallen kritisch gereageerd op de omgang van de gemeente met erfpachters, met name in de Spaanse Polder, en heeft gewezen op mogelijke onwettigheid en onbillijkheid.

In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de huidige situatie in de Spaanse Polder, de juridische kaders rondom erfpacht, de praktijkproblemen voor bedrijven en de wettelijke kwesties die hieruit voortvloeien. Bovendien wordt gekeken naar de toekomstige opties voor erfpachters en de rol van de gemeente bij het moderniseren van bedrijventerreinen.

Erfpacht in de Spaanse Polder: Achtergrond en context

Historische uitgifte van erfpacht

Sinds de jaren 1980 is een groot deel van de grond in de Spaanse Polder en ’s-Gravelandsepolder in erfpacht uitgegeven. Deze vorm van grondeigendom is bedoeld om de toegang tot grond te vergemakkelijken voor ondernemers die niet in staat zijn om een grondrechten te verwerven, bijvoorbeeld vanwege financiële beperkingen of de afwezigheid van eigen vermogen. De contracten zijn meestal voor 60 jaar ingegaan, met de impliciete toezegging dat het erfpachtrecht zou kunnen worden verlengd, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

Veel bedrijven zijn op het terrein gevestigd en hebben er hun activiteiten grotendeels ingevuld, waaronder de aankoop en renovatie van panden, de opzet van logistieke of productieactiviteiten, en zelfs de overdracht van het bedrijf van vader op zoon. Deze situatie heeft geleid tot een sterke vestiging van bedrijven op het erfpachtterrein, waarbij de bedrijven zich hebben ingepast in de infrastructuur en de lokale economie.

Verloop van erfpachttermijnen

Tijdens de afgelopen jaren zijn steeds meer erfpachtcontracten afgelopen of naderen het einde van hun looptijd. Hierbij ontstaat onrust bij bedrijven die in het verlengen van hun erfpachtrecht geloofden. Veel erfpachters hebben bij de aankoop van het erfpachtrecht ervaren dat de gemeente had aangegeven dat – na afloop van de contractperiode – een heruitgifte van 99 jaar zou volgen, mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan, zoals een beperkte renovatie van het pand. Deze verwachtingen zijn echter niet altijd uitgekomen.

Inmiddels heeft de gemeente Schiedam aangegeven dat erfpachters in aanmerking komen voor een heruitgifte van het erfpachtrecht, mits zij aan de voorwaarden voldoen. Deze voorwaarden zijn echter aangescherpt en omvatten zowel formele als functionele eisen.

Juridische kaders rondom erfpacht

Algemene aard van erfpacht

Erfpacht is een vorm van grondeigendom die geregeld wordt door artikel 6:41 t/m 6:50 van het Bouwrijksrecht. Het is een vaste eigendomsrechten die op grond rust en die gelijktijdig aan de grond zijn verbonden. Het erfpachtrecht geeft de erfpachter het recht om de grond te gebruiken voor een bepaalde doelstelling, zoals het bedrijfsvoering of woningbouw. De looptijd van het erfpachtrecht is normaal gesproken 60 of 99 jaar.

Een belangrijk kenmerk van erfpacht is dat het recht van gebruik en verblijf op de grond tijdelijk is. Bij afloop van de looptijd kan het erfpachtrecht niet automatisch worden verlengd. De gemeente is verplicht om een nieuwe erfpacht of een grondeigendom aan te bieden, maar deze keuze valt onder het bestuursrecht en is daarom niet wettelijk vastgelegd.

Wettelijke verantwoordelijkheid van de gemeente

De gemeente Schiedam heeft in de Spaanse Polder de grond in erfpacht uitgegeven en heeft daarmee de erfpachter een juridisch bindend recht verleend. De gemeente is verplicht om bij het einde van de looptijd te beslissen of het erfpachtrecht opnieuw wordt uitgegeven of een grondeigendom. In de praktijk is dit proces echter vaak niet duidelijk of transparant, wat leidt tot onrust bij bedrijven.

Bij de uitgifte van een erfpacht is de gemeente verplicht om aan de eisen van het Bouwrijksrecht te voldoen. Dit betreft onder andere de vorming van een erfpachtverhouding die voldoet aan de eisen van het openbaar bestuur en de redelijkheid en billijkheid. De gemeente moet bijvoorbeeld een objectieve en niet-discriminerende beslissing nemen bij de uitgifte of heruitgifte van een erfpachtrecht.

Rechterlijke beoordelingen

De rechter heeft in meerdere gevallen beoordeeld dat de gemeente Schiedam in strijd kan handelen met de beginselen van redelijkheid en billijkheid en behoorlijk bestuur bij de heruitgifte van erfpachtrechten. Zo is in november 2021 door de rechtbank Rotterdam besloten dat de gemeente Schiedam niet wettelijk gehouden is tot heruitgifte van een beëindigd erfpachtrecht, maar dat de gemeente wel aansluitende voorwaarden moet stellen die redelijk en niet discriminantief zijn.

In één van de gevallen was het erfpachtperceel van 1-2-3 Vastgoed kleiner dan de 1.250 m²-eis die de gemeente in 2012 heeft ingevoerd. De rechter beoordeelde dat de gemeente terecht had kunnen weigeren, omdat de voorwaarden objectief en niet-discriminerend zijn en binnen de wettelijke kaders vallen. Echter, in andere gevallen heeft de rechter gewezen op mogelijke onwettigheid als de gemeente niet aan haar toezeggingen bij de uitgifte van het erfpachtrecht is blijven voldoen.

Praktijkproblemen voor erfpachters

Onzekerheid en financiële risico’s

Een van de grootste problemen die erfpachters in de Spaanse Polder ondervinden, is de onzekerheid rondom de heruitgifte van hun erfpachtrecht. Veel bedrijven hebben investeringen gedaan in hun panden en infrastructuur op het erfpachtperceel, en zien nu het risico op verplichte verhuizing of sloop. Dit leidt tot een financieel risico, omdat de bedrijven in sommige gevallen geacht worden de grond schoon en ontruimd te opleveren. Dit betekent doorgaans hoge sloopkosten en in sommige gevallen zelfs dure bodemsaneringen.

De verwachtingen die er bij de uitgifte van het erfpachtrecht zijn geweest – zoals een heruitgifte van 99 jaar – zijn in de praktijk niet altijd uitgekomen. Dit heeft geleid tot een gevoel van onbegrip en onzekerheid bij bedrijven die jarenlang het grondperceel als hun eigen hebben behandeld.

Grote investeringen zonder zekerheid

Een ander probleem is dat bedrijven in de Spaanse Polder hebben ingezet op langdurige vestiging. Hierbij zijn investeringen gedaan in panden, productielijnen, logistiek en personeelsuitbreiding. Deze investeringen zijn in veel gevallen gedaan op basis van de veronderstelling dat het erfpachtcontract zou kunnen worden verlengd. Dit is echter niet gegarandeerd, en leidt tot een juridische en financiële onzekerheid.

In de praktijk zijn er ook gevallen waarin bedrijven hun activiteiten hebben uitgebreid of geïntegreerd met aangrenzende panden of grondgebieden. Dit maakt het des te moeilijker om te verhuizen of te sloopen, omdat de vestiging nu sterk is ingebed in de lokale infrastructuur en economie.

Energieprestatie-eisen

Bij de heruitgifte van erfpachtrechten stelt de gemeente Schiedam ook eisen met betrekking tot de energieprestaties van de gebouwen. Hierbij zijn de eisen voor een GPR 8 of GPR 9 klassering vrij streng. Deze eisen zijn niet opgenomen in het Bouwbesluit 2012, wat vraagt of de gemeente deze voorwaarden wettelijk mag stellen bij de heruitgifte van een erfpacht.

In het Bouwbesluit 2012 zijn wettelijke eisen opgenomen voor energieprestaties, maar deze gaan niet verder dan een minimale eis. De eisen van de gemeente gaan daarbovenuit en zijn van een ambities niveau. De vraag rijst of deze voorwaarden in strijd zijn met de beginselen van behoorlijk bestuur en redelijkheid.

Toekomstige opties en juridische kansen

Mogelijkheden voor heruitgifte

Er zijn meerdere scenario’s voor de heruitgifte van erfpachtrechten in de Spaanse Polder. In de meeste gevallen hangt het van de gemeente af of er een heruitgifte plaatsvindt. De gemeente kan bijvoorbeeld kiezen voor een nieuwe erfpacht van 99 jaar, of voor een volledige grondeigendom. Deze keuze is echter niet wettelijk vastgelegd, maar valt onder het bestuursrecht en kan daardoor variëren per geval.

Voor bedrijven die aan de voorwaarden van de gemeente voldoen – zoals de 1.250 m²-eis en energieprestaties – is er kans op heruitgifte. Voor bedrijven die niet aan deze voorwaarden voldoen, bestaat het risico dat het erfpachtrecht niet wordt verlengd en dat de grond opnieuw beschikbaar moet worden gesteld aan derden.

Rechtelijke acties en klachten

In de afgelopen jaren zijn er meerdere rechtszaken geweest waarin bedrijven hebben geprobeerd om hun heruitgifte te verplichten. In de rechtspraak is duidelijk geworden dat de gemeente niet verplicht is tot heruitgifte, maar dat de gemeente wel verplicht is om aan de eisen van behoorlijk bestuur en redelijkheid te voldoen. Dit betekent dat voorwaarden die discriminantief of onredelijk zijn, niet kunnen worden toegepast.

Bedrijven die het gevoel hebben dat zij wettelijk in hun rechten worden geschonden, kunnen in overleg treden met de gemeente of juridisch hulp zoeken. Organisaties zoals de sectie Vastgoed van DVDW staan bedrijven bij in kwesties rondom erfpacht en kunnen hulp bieden bij het formuleren van klachten of juridische acties.

Herstructurering en moderne ontwikkelingen

De gemeente Schiedam heeft als doel de Spaanse Polder te moderniseren en te stimuleren tot een aantrekkelijke locatie voor bedrijven. De heruitgifte van erfpachtrechten speelt hierin een rol, maar moet binnen wettelijke en juridische kaders plaatsvinden. De gemeente wil ook nieuwe bedrijven aan trekken en de bestaande bedrijven ondersteunen bij hun ontwikkeling.

In dit kader is het belangrijk dat de gemeente duidelijke en transparante procedures instelt voor de heruitgifte van erfpachtrechten. Dit kan helpen bij het verminderen van onzekerheid en het verhogen van vertrouwen bij bedrijven.

Conclusie

De situatie met betrekking tot erfpacht in de Spaanse Polder in Schiedam is complex en betreft zowel juridische als praktische kwesties. Veel bedrijven zijn hier sinds decennia gevestigd en hebben hun activiteiten ingevuld in panden op het erfpachtperceel. Nu de contracten eindigen, ontstaat onrust en onzekerheid over de toekomst van deze vestigingen. De gemeente Schiedam heeft aangescherpte voorwaarden opgesteld voor de heruitgifte van erfpachtrechten, zoals de 1.250 m²-eis en energieprestatie-eisen, wat voor bedrijven een extra obstakel vormt.

In de rechtspraak is duidelijk geworden dat de gemeente niet verplicht is tot heruitgifte van erfpachtrechten, maar dat de gemeente wel verplicht is om aan de beginselen van redelijkheid en behoorlijk bestuur te voldoen. Bedrijven die het gevoel hebben dat hun rechten worden geschonden, kunnen in overleg treden met de gemeente of juridisch hulp zoeken.

Voor de toekomst is het van groot belang dat de gemeente duidelijke en transparante procedures instelt voor de heruitgifte van erfpachtrechten. Dit kan helpen bij het verminderen van onzekerheid en het verhogen van vertrouwen bij bedrijven. Daarnaast is het belangrijk dat de gemeente haar wettelijke verantwoordelijkheden blijft nakomen en dat erfpachters niet op verkeerde voet worden behandeld.