Inleiding
De woning op Van Schendelstraat 4 in Harderwijk is niet alleen een interessant voorbeeld van een modern afgewerkte eengezinswoning, maar ook een casus waarbij erfpacht een rol speelt bij de aankoop. Voor kopers en investeerders is het belangrijk om zowel de technische, wettelijke als financiële aspecten van deze situatie goed te begrijpen. In dit artikel worden de kenmerken van de woning, de structuur van de erfpacht, en de mogelijke opties voor de koper onder de loep genomen. Op basis van de informatie uit diverse officiële en professionele bronnen wordt een gedetailleerd beeld geschetst van de huidige situatie, de mogelijkheden en de risico’s die er zijn bij een aankoop van deze woning.
Beschrijving van de woning
Indeling en afwerking
De woning op Van Schendelstraat 4 is een uitgebouwde eengezinswoning met drie ruime slaapkamers, een modern ingerichte badkamer en een uitgebreid dakterras. De woning is gerenoveerd in 2020 door de huidige eigenaar, waardoor er nieuwe vloeren zijn gelegd, strakke stukwerkpanelen zijn aangebracht en een nieuwe badkamer is geïnstalleerd. De inrichting is zorgvuldig afgewerkt en functioneel.
De begane grond bevat een hal met meterkast, toilet, garderobe en een trapkast. De woonkamer is aangrenzend aan de woonkeuken, die voorzien is van inbouwapparatuur zoals een 5-pits gaskookplaat, koelkast, afzuigkap, vaatwasser en oven. De woonkeuken is gericht naar de voorzijde van de woning en open op de overkapping en de tuin.
De eerste verdieping bevat onder andere twee ruime slaapkamers, een dakterras, een moderne badkamer en een wasruimte. Het dakterras is uitgerust met vervangingswerk in september 2021 (dakleer en lood), wat aangeeft dat de woning een uitbreiding heeft ondergaan. De badkamer is uitgerust met een ligbad, douche, dubbele wastafel en een tweede toilet.
Op de tweede verdieping bevindt zich de derde slaapkamer, voorzien van twee dakkapellen, een inloopkast en bergingsruimte.
Tuin en parking
De woning is gelegen in een kindvriendelijke woonwijk, Stadsdennen, waar alle voorzieningen binnen loopafstand zijn. De volledig bestrate achtertuin is gelegen op het zonnige zuidoosten en is bereikbaar via de achterom. De voortuin is onderhoudsvriendelijk aangelegd. Er is een vrijstaande stenen berging voor fietsen aanwezig. Daarnaast is er parking mogelijk in de parkeerhaven in en om de straat.
Technische voorzieningen
De centrale verwarming en warmwatervoorziening worden verzorgd door een Intergas HR CV combiketel uit 2015. De vloeren in de begane grond zijn uitgevoerd met vinylvisgraatvloer. De woning is dus technisch goed onderhouden en functioneel ingericht.
De rol van erfpacht in de aankoop
Wat is erfpacht?
Erfpacht is een vorm van grondgebruik waarbij de gebruiker (de erfpachter) het recht heeft om een perceel te gebruiken, vaak als woning. Het gebruik is afhankelijk van de voorwaarden in de erfpachtakte. De eigenaar van de grond is meestal de gemeente. De erfpachter betaalt een jaarlijkse canon, die op basis van de actuele WOZ-waarde bepaald wordt. In sommige gevallen kan de canon sterk stijgen bij herziening, wat het risico op hoge kosten vergroot.
Erfpacht en woningaankoop
Voor een koper van een woning onder erfpacht is het belangrijk om te begrijpen wat de huidige situatie is en hoe de erfpacht kan worden afgekocht. In het geval van Van Schendelstraat 4 is de woning onder erfpacht. Dit betekent dat de huidige eigenaar, en daarmee ook de toekomstige koper, jaarlijks een canon moet betalen aan de gemeente.
Afkoopopties
Er zijn drie manieren om de erfpacht af te kopen:
Direct en voor altijd: De afkoopsom wordt berekend op basis van de WOZ-waarde en de buurtstraatquote. Deze quote is een percentage van de WOZ-waarde en vertegenwoordigt de waarde van de grond. De afkoopsom is dan volledig te betalen in één keer.
Op termijn voor altijd: Hierbij betaalt de koper de afkoopsom in één keer, maar de waarde is gebaseerd op de WOZ-waarde van het jaar vóór de aankoop. De afkoopsom wordt daarna alleen geïndexeerd met de inflatie, wat voordelig kan zijn bij groeiende grondprijzen.
Jaarlijkse canon: De koper kiest ervoor om de erfpacht niet af te kopen en blijft jaarlijks een canon betalen. Deze canon wordt op basis van de huidige WOZ-waarde berekend. Een stijging van de grondwaarde heeft dan geen directe impact op de canon, maar alleen via inflatie.
Historische gunstige voorwaarden
Tot en met 8 januari 2020 gold voor erfpachters een gunstige regeling waarbij de afkoopsom kon worden berekend op basis van de laagste WOZ-waarde tussen 1 januari 2014 of 2015. Bovendien gold een extra korting op de afgekochte canon. Deze regeling was niet verlengd, waardoor de afkoopsommen na die datum aanzienlijk hoger werden. In 2023 kreeg een deel van de erfpachters nog een korte uitsteltermijn (tot 1 augustus 2023) om gebruik te maken van deze gunstige voorwaarden.
Risico’s bij erfpacht
Een belangrijk risico bij erfpacht is de mogelijke stijging van de canon bij herziening. Dit komt vaak voort uit de stijging van de grondwaarde. Bijvoorbeeld: als een woning op een perceel met een hoge WOZ-waarde staat, kan de canon exponentieel stijgen bij een nieuwe vaststelling. De gemeente kan bovendien de waarde van de grond hoog inschatten en eventuele verbeteringen aan de woning meenemen in de waarde van de grond, wat nadelig kan zijn voor de erfpachter.
Daarom bieden sommige gemeenten opties aan om de erfpacht eeuwigdurend af te kopen of de grond in eigendom te verwerven. In dit geval is het belangrijk om de voorwaarden van de gemeente en eventuele aanvullende kosten goed te begrijpen.
Overwegingen voor kopers
Aankooponderzoek
Voordat een koper besluit om de woning op Van Schendelstraat 4 aan te kopen, dient er onderzoek te worden gedaan naar de erfpachtakte. Dit is mogelijk via het Kadaster, dat onder andere de akte en onderzoeksresultaten beschikbaar stelt. De akte bevat belangrijke informatie over de voorwaarden van het erfpachtrecht, zoals de duur, de canon, eventuele beperkingen op het gebruik van het perceel en de mogelijkheid tot afkoop.
Een onderzoek bij het Kadaster kost extra kosten en duurt meestal 2 werkdagen. Het is belangrijk om te weten dat ook als er geen akte wordt gevonden, de onderzoekskosten worden gerekend. Daarom is het verstandig om bij een vastgoedmakelaar, notaris of hypotheekadviseur navraag te doen over de nodige documenten en voorwaarden.
Invloed op hypotheek en verkoop
Een hypotheek op een woning onder erfpacht kan ingewikkelder zijn dan op een woning in eigendom. De bank dient te weten of de erfpacht afgekocht kan worden en welke voorwaarden gelden. Daarnaast kan het feit dat de grond niet in eigendom is, beïnvloeden hoe een bank een risico beoordeelt. In sommige gevallen is een hogere rente of een lagere hypotheektoegang mogelijk.
Bij een eventuele verkoop in de toekomst kan het feit dat de woning onder erfpacht staat ook invloed hebben op de aantrekkelijkheid voor kopers. Sommige kopers zijn niet gewend aan erfpacht en kunnen er afstand van nemen. Daarom is het verstandig om bij een aankoop te rekenen met eventuele extra kosten en risico’s.
Mogelijke scenario’s voor de koper
Scenario 1: Afkoop in één keer
Als de koper kiest om de erfpacht direct en voor altijd af te kopen, moet hij rekening houden met de afkoopsom, die gebaseerd is op de WOZ-waarde en de buurtstraatquote. Deze som kan aanzienlijk zijn, afhankelijk van de waarde van het perceel. De koper moet dit in zijn budget opnemen en eventueel via lening of eigen vermogen financieren.
Scenario 2: Afkoop op termijn
Als de koper kiest om de erfpacht op termijn af te kopen, moet hij zich bewust zijn dat de afkoopsom gebaseerd wordt op een vaste WOZ-waarde. Dit kan gunstig zijn bij groeiende grondprijzen, omdat de afkoopsom dan niet met de inflatie meestijgt. De koper betaalt dan een vast bedrag, dat alleen geïndexeerd wordt met de inflatie.
Scenario 3: Jaarlijks betalen van de canon
Als de koper ervoor kiest om de erfpacht niet af te kopen en in plaats daarvan jaarlijks de canon te betalen, moet hij rekening houden met de risico’s van een mogelijke stijging bij herziening. Bijvoorbeeld: als de WOZ-waarde van het perceel sterk stijgt, kan de canon exponentieel oplopen. Dit is een belangrijk financieel risico dat in de beslissing over de aankoop moet worden meegenomen.
Conclusie
De woning op Van Schendelstraat 4 in Harderwijk is een modern en functioneel voorbeeld van een eengezinswoning die zich goed leent voor een aankoop door zowel gezinnen als investeerders. Het feit dat de woning onder erfpacht staat, brengt echter ook bepaalde voorwaarden en risico’s met zich mee die vooraf moeten worden beoordeeld.
De koper heeft drie opties om de erfpacht af te kopen of te behouden. Elke optie heeft haar eigen voordelen en nadeelen, afhankelijk van de financiële situatie, de verwachtingen ten aanzien van grondwaardeontwikkeling en de bereidheid om risico’s te dragen. Het is daarom verstandig om het advies van een hypotheekadviseur, notaris of vastgoedmakelaar in te schakelen bij de aankoop.
De woning is goed afgewerkt, technisch up-to-date en gelegen in een kindvriendelijke woonwijk. Voor wie op zoek is naar een woning met ruimte, zonnig georiënteerde tuin en modern interieur, is Van Schendelstraat 4 een interessante optie. Het is echter belangrijk om de erfpachtaspecten zorgvuldig te doorgronden en eventuele financiële gevolgen goed in kaart te brengen.